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1、第七章 国有土地有偿使用法律制度,第七章 国有土地有偿使用法律制度,第一节 土地有偿使用概述第二节 国有土地使用权出让第三节 土地使用权转让第四节 土地使用权出租第五节 土地使用权抵押,第七章 国有土地有偿使用法律制度,第一节 土地有偿使用概述第二节 国有土地使用权出让第三节 土地使用权转让第四节 土地使用权出租第五节 土地使用权抵押,第一节 土地有偿使用概述,一、土地有偿使用的意义二、国有土地有偿使用的法律依据,第一节 土地有偿使用概述,一、土地有偿使用的意义二、国有土地有偿使用的法律依据,(一)土地有偿使用的概念(二)土地有偿使用的意义,一、土地有偿使用的意义,土地有偿使用是相对土地无偿使
2、用而言的，它是指土地使用者在取得土地使用权时，必须付出一定代价。,(一)土地有偿使用的概念,(二)土地有偿使用的意义,1实行土地有偿使用，可以保证土地所有者国家或农民集体的经济利益得到实现，从而更好地维护和巩固社会主义土地公有制。2实行土地有偿使用，有利于加强土地的宏观管理。3实行土地有偿使用，不仅能使国家增加财政收入，而且使土地开发、利用、保护在资金上得到可靠保证。4实行土地有偿使用，可以使土地使用者的用地情况与其经济利益挂钩，充分发挥土地经济效益。5实行土地有偿使用，对不同等级的土地按不同标准收税(费)，可以有效地贯彻城市发展方针，促进城市人口合理分布和城市用地的合理化。,第一节 土地有偿
3、使用概述,一、土地有偿使用的意义二、国有土地有偿使用的法律依据,二、国有土地有偿使用的法律依据,1987年，国务院第一次提出“土地使用权可以有偿转让”的政策，并在少数城市进行试点；在深圳公开拍卖了第一块国有土地使用权。1988年4月和12月，国家对宪法和土地管理法分别作了相应的修改。宪法规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地管理法规定：“土地使用权可以依法转让。”“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”为全国推行土地有偿使用制度提供了法律依据。1990年5月，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，标志着我国城镇国有土地有
4、偿使用制度确定。1994年我国颁布中华人民共和国城市房地产管理法，城镇国有土地使用制度改革的范围迅速扩大。,第七章 国有土地有偿使用法律制度,第一节 土地有偿使用概述第二节 国有土地使用权出让第三节 土地使用权转让第四节 土地使用权出租第五节 土地使用权抵押,第二节 国有土地使用权出让,一 、国有土地使用权出让概述二、土地使用权出让的条件、程序和方式三、土地使用权出让合同和土地使用权登记四、划拨土地使用权出让法律规定,第二节 国有土地使用权出让,一 、国有土地使用权出让概述二、土地使用权出让的条件、程序和方式三、土地使用权出让合同和土地使用权登记四、划拨土地使用权出让法律规定,一、 国有土地使
5、用权出让概述,（一）国有土地使用权出让的概念（二）国有土地使用权出让的特征（三）出让土地使用权的概念（四）出让土地使用权与划拨土地使用权的区别,(一) 国有土地使用权出让的概念 指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,（二）国有土地使用权出让的特征1出让主体的独特性2受让主体的广泛性3客体的有限性和计划性4期限性5有偿性6为一种创立财产权的行为7属民事法律行为,（三）出让土地使用权的概念出让土地使用权是通过土地使用权出让所获得的一种土地用益物权。,（四）出让土地使用权与划拨土地使用权的区别土地使用权划拨，是指国家依
6、法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者。出让土地使用权与划拨土地使用权的区别 取得方式不同。出让取得，有偿、有期限划拨取得，无偿、无期限 权利义务关系不同。出让土地使用权，土地所有权人和土地使用权人的权利义务进行了明确的法律形式的界定，是一种独立的物权，使用权人具有法定范围内任意的处置权，如转让、出租和抵押等；划拨土地使用权，土地所有权人和土地使用权人的权利义务没有明确的界定，使用权人在行使财产权利时要受所有权人的控制或干扰，还不能成为一种完全意义上的独立物权。,第二节 国有土地使用权出让,一 、国有土地使用权出让概述二、土地使用权出让的条件、程序和方式三、土地使用权出让合同和土地使
7、用权登记四、划拨土地使用权出让法律规定,二、国有土地使用权出让的条件、程序和方式,（一）国有土地使用权出让的条件（二）土地使用权出让的程序（三）土地使用权出让的方式和具体程序,（一）国有土地使用权出让的条件,土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,（二）土地使用权出让的程序,拟定方案和预报 出让地块出让方案由市、县人民政府地政部门，会同城市规划和建设、房产管理部门共同拟定。预报。由建设项目所在地的市、县地政部门向有批准权的上级人民政府的地政部门预报。正式报批出让土地使用权须经有批准权的人民政府批准。须报送的材料。主要有：出让国有土地使用权呈报表；出让地块的地理位
8、置图和规划设计；征地、拆迁补偿安置方案或有关协议；农用地转用方案、补充耕地方案；土地使用条件；出让国有土地使用权合同（草案）； 组织实施和发证 土地使用权出让经政府批准后，由市、县地政部门组织实施备案,案例: 为吸引外资，尝试开发性移民的路子，1997年5月，某县政府与某外商经考察、洽谈，决定在太平镇建设“中国光彩移民新村”。选址确定后，签定了关于创立中国光彩事业项目石灰岩移民新基地开发及土地使用权出让合同书。合同规定，由县政府征用太平镇3个管理区土地共1700亩耕地，并以每亩800元价格出让给外商。出让土地用途：移民新村住宅用地200亩；移民耕地500亩；商业用地1000亩。 为加快实施征地
9、工作，同年6月1日，县政府向太平镇政府发出关于中国光彩移民新村及其开发项目土地使用权转让和青苗补偿问题的通知。通知规定了征地及青苗补偿标准，并指定由太平镇负责具体组织实施征地、转让事宜，还指出，为确保工作顺利进行，可采取“边转让、边建设、边办理用地手续”的做法。至6月20日，太平镇政府已分别与3个管理区签定了1700亩土地有偿转让协议书，并兑付征地补偿费380万元。 在征地手续未办的情况下，就投入资金600多万元（外商投资），开始平整土地，建设移民安置住房，建成别墅式琉璃瓦住房41栋。 1998年7月，太平镇群众上访省国土厅，要求派人调查并制止其违法占地行为。省国土厅立即进行了查处，认为县政府
10、采取引进外资进行开发性移民的做法并无不妥，但是，在实施征地用地过程中确实存在严重违法行为。,（三）土地使用权出让的方式和具体程序,1协议方式是指土地使用权的有意受让人直接向出让方即国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人就土地使用权出让有关事宜一对一的谈判、切磋、协商，最后达成协议的一种土地使用权出让方式。协议方式的基本特点是，没有竞争，由政府直接选定受让方，行政管理土地的效率相对较高，但缺点非常明显，没有引入市场竞争机制，容易造成地租的流失和政府部门的腐败。 协议方式的一般程序是： （1）申请。 （2）协商。 （3）报批。 （4）登记。,2 招标方式指在指定的期限内，由符合
11、规定条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。招标方式的基本特点（1）引入市场竞争机制（2）从发布通告起，投标全过程(开标、标底、标价)都是秘密的（3）投标人一般只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更（4）中标者不一定是投标标价的最高者 招标方式分为公开招标和定向(邀请)招标两种形式。 招标出让的一般程序是： （1）准备工作。 （2）投标。 （3）开标、验标、评标和决标。 （4）签约、登记。,3拍卖方式指土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。其
12、主要特点（1）公开性（2）多次报价的机会（3）引入市场竞争机制 拍卖出让的一般程序： （1）公告。 （2）领取人场证 （3）竞拍。 （4）签约、登记。,拍卖的案例,某市准备拍卖四块土地,编号分别为1-4号,其中1号估价约4000万,4号约2000万.拍卖时,考虑到4号地有最好的卖点,先对4号地进行了拍卖,某开发商以2000万竞得.其他地拍卖失败.在签定土地使用权出让合同时,发生错误,合同书上写的是原1号地.于是,开发商坚持要1号地,怎么办?该问题涉及土地拍卖的程序及相关法律关系.,4挂牌出让 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的
13、报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌依照以下程序进行：（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； （2 符合条件的竞买人填写报价单报价；（3）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（4）出让人继续接受新的报价挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，
14、但报价低于底价者除外； （3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。,土地使用权出让方式,第二节 国有土地使用权出让,一 、国有土地使用权出让概述二、土地使用权出让的条件、程序和方式三、土地使用权出让合同四、划拨土地使用权出让法律规定,三、国有土地使用权出让合同,(一)土地使用权出让合同概念和特征 (二)土地使用权出让合同的内容 (三) 土地使用权出让合同当事人的权利义务 (四) 土地使用权出让合同的变更和终止,（一）土地使用权出让合同的概念和特征,概念指国家以土地所有权人的身份（出让人）与土地使用权受让人之间，就土地使用权出让明确双方权利义务的协议。
15、 特征：1是民事合同。 它适用民法通则和合同法有关民事合同的有关规定。作为民事合同，应当按照平等、自愿、有偿的原则签订，任何一方都不能把自己的意思强加于对方。2标的物具有一定的特殊性。标的物是有期限的土地使用权，作为一种用益物权，是一种特殊的财产权。,(二)土地使用权出让合同的内容,土地使用权出让合同的内容是指出让合同中双方权利和义务的各项条款。主要包括：1.当事人的名称和住所2.自然状况的描述 3.土地用途和土地使用条件 4.土地使用权出让期限 5出让金及其支付方式和期限 6定金和违约责任,（三）国有土地使用权出让合同当事人的权利义务,1出让方的权利义务（1）出让方的主要权利。继续拥有土地的
16、所有权。监督检查权。请求行政处分权。收回土地使用权。依法解除出让合同权。请求违约赔偿权。提请仲裁或起诉权。（2）出让方的主要义务。按合同规定提供土地使用权。向受让人提供相关资料和文件。保证受让方取得应得权利。,2受让方的权利义务（1）受让方的主要权利。依法享有土地使用权依法享有对土地使用权的转让、出租、抵押等财产权。依法解除出让合同权。请求违约赔偿。提请仲裁或起诉权。（2）受让方的主要义务。交纳土地使用权出让金并依法办理土地登记。按合同规定和城市规划要求对土地进行开发、利用、经营。土地用途变更时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。土地使用期限届满，返还土地。接受出让方对合同履行情况的监督、检查。执行仲裁机构或人民法院对合同争议所作的裁决。,
