房地产项目贷款评估报告

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1、1房地产项目贷款调查评估报告借款人：中机浦发房地产公司项目名称：浦发广场 F 地块项目 2目 录第一章 项目融资方案第二章 项目概要一、 评估背景二、 借款人及项目主要关系人评价三、 项目评价四、 偿债能力和风险提示五、 评估结论第三章 借款人及项目主要关系人评价一、 基本概况二、 经营情况评价三、 财务状况分析四、 信用情况评价五、 发展前景评价第四章 项目建设情况评价一、 项目基本情况评价二、 项目建设条件评价三、 项目实施进程评价四、 设计施工监理评价五、 环境保护评价第五章 项目市场评估一、 房地产投资环境评价二、 项目市场定位评价三、 项目市场竞争力评价第六章 投资估算和筹资评价一、

2、 投资估算评价二、 资金筹措评价三、 项目投资计划评价第七章 项目财务及偿债能力分析3一、 评估原则与评估依据二、 项目基础数据预测三、 项目财务效益评价四、 偿债能力评价五、 项目不确定性分析4第一章 项目融资方案借款人：中机浦发房地产公司借款金额：12000 万元 借款用途：用于浦发广场 F 地块开发借款利率： 8.8%担保方式：土地及在建工程抵押；项目完工后转为房产抵押授信期限： 24 个月贷款期限：24 个月，期满 12 个月后可提前终止宽限期： 还款方式： 按还款计划分次还款 放款条件：签署所涉贷款合同办妥抵押担保手续开立监管专户，用于销售款回笼开立固定资产贷款专用账户，按照监管要求

3、受托支付第二章 概要5一、 评估背景中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从 1993 年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地 2.9 公顷，总建筑面积 15.5万平方米，分为 D、E、H、I、F 六个地块滚动开发，目前开发的为该项目 F 地块的办公公寓楼项目。浦发广场 F 地块项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，地理位置优越。距离 3、4、7 号线镇坪路站 800 米，3、4 号线中潭路站 650 米，交通便利。建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。 F 地块建设规模：建设用地面积：2502 平方米。容积率 3.0，总计容

4、积面积 7505.97 平方米。其中地上容积面积 7505.97 平方米，地下容积面积 0 平方米，其中商业面积833.4 平方米。地上不计容积面积 184.6 平方米，地下不计容积面积 1428.36平方米。建筑高度控制 24 米，绿化率不得小于 20%。规划建设 8 层（含一层地下车库）公寓建筑，一层规划设计临街商铺，公寓面积 30-80 平方米，约 120 套；地下停车场规划停车位 50 个；一楼商铺 833平方米。项目目前两证已拿到。项目所处地理位置示意图:6二、 借款人评价借款人评价：中机浦发房地产公司成立于 1992 年，注册资本人民币 2050 万元，住所：上海市普陀区中山北路

5、1715 号 2501 室，法定代表人：张鹏。公司系中国浦发机械工业股份有限公司的全资子公司，主要业务为房地产开发。中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从 1993 年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地 2.9 公顷，总建筑面积 15.5万平方米，分为 D、E、H、I、F 六个地块滚动开发，目前开发的为该项目 F 地块的办公公寓楼项目。三、项目评论该项目为我行重点争取的优质房地产项目。1）该项目目前已拿到两证，自筹比例已足额到位，满足国家相关政策及我行信贷政策方向。该项目目前已拿到两证，前期投入土地款 1 亿，占总投 45%，满足国家对自筹比例要求。2）该项目地

6、理位置优越、配套齐全、交通便捷、销售前景良好。7本项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，临近苏州河，毗邻普陀区三大绿地：梦清园、长寿公园、普陀公园。集轨道交通 3 号、4 号、7 号线三轨汇聚之便利，距离 3、4、7 号线镇坪路站800 米，3、4 号线中潭路站 650 米，直达市内各核心商圈。本项目市场定位为踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投资型客户。本项目定位为高档规格服务式公寓，且项目旁边上海香溢花城项目公司 正

7、在兴建一所与上海理工大学合办的小学，该学校的一些老师和中机浦发公司的部分员工均有购买意向，再综合其它社会客户，需求看好。三、 偿债能力和风险提示1、项目完工风险: 项目开发方为中机浦发房地产公司，该公司为房地产开发三级资质。有着多年项目开发经验，历年的房产项目建设情况良好，从未出现拖延工期和未能完工的情况。其中，浦发广场 D、E 楼，开工时间 1997 年，竣工和销售时间2004 年，其总包、建设单位为江苏中南建设集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。浦发广场 G 楼，开工时间 2003 年，竣工和销售时间 2005 年，其总包、建设单位为浙江舜杰建筑集团股份有限公司，

8、工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。从历史来看，中机浦发所选项目总包和建设单位均为名列前茅的建筑集团，项目建设情况良好；且总包方下属施工单位资质优良且长期合作。我们认为项目工程建筑还是有存在不可预见事件发生的可能，并导致完工风险出现，但风险总体基本可控。我们将密切关注项目建设的进程，定期实地走访检查。2、市场销售风险： 本项目的销售风险分为政策风险和市场风险。政策风险，18 届三中全会和2013 年中央经济工作会议对房地产的态度较以往不同， “调控”字眼消失， “供应和保障”被更多提及。2013 年 12 月 10 日至 13 日中央经济工作会议提出：努力解决好住房问题，探索适合国情、

9、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城8市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。同时，十八届三中全会决定中与房地产相关的内容也整体偏利好：1、加快房地产税立法并适时推进改革；2、改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让；3、研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；4、推动大中小城市和小城镇协调发展，全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模；5、启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。因此，从政策面看，未来政

10、策层面对房地产态度将逐渐向如下转变：1）更市场化。未来行政化手段如限购限价将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。但房产税可能需先立法，推出需一定的时间。2）更着重增加供应和保障。从过去重在抑制需求向重在增加供应转变，增加供应总量和改善供应结构。中央经济工作会议已经呈现了基本思路：供应结构形成保障和市场化住房双规制，供应总量着手于提高住宅用地量及土地容积率。对需求采取“疏”而非以往“堵” ， “疏”将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。3）更趋区域性和灵活性。哪里有问题，解决哪里，不会因为某些城市“生病” ，全国“吃药” 。目前看，由

11、于区域市场表现差异较大（有的城市房价涨幅很大，有的涨幅很温和，有的城市房价甚至还在下降） ，2013 年 11 月以来地方打压需求的政策更多将是区域性政策，而难以转变为行业性政策。而且随着 2013 年 12 月结束，地方房价控制目标考核期已过，短期看，上海出台打压需求政策的慨率已经很小。上述政策信号表明，首套及改善性刚性需求被不断释放，销售价格回归理性，而市中心繁华地段的稀缺价值更为凸显。市场风险，本项目市场定位为以踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投

12、资型客户。本项目定位为高档规格服务式公寓，需求人群较多，后续销售看好。四、 评估结论综上所述，拟同意借款人中机浦发房地产公司授信额度 12000 万元，授信用于 F 地块项目建设，授信期限 2 年，提款期 1 年，贷款利率执行 8.8%，按项9目建设进度和实际需求提款，全额受托支付，分次还息，到期还本。担保方式为土地及在建工程抵押担保、项目建成后以 F 地块项目房产抵押担保。第三章 借款人及项目主要关系人评价一、基本概况1.企业基本情况借款人基本情况列表如下：公司名称 中机浦发房地产公司公司注册地址 上海市普陀区中山北路 1715 号 2501 室法定代表人 张鹏注册资本 人民币 2050 万

13、元股东投入情况 中国浦发机械工业股份有限公司：2050 万元，占 100%企业类型 全民所有制经营范围 房地产开发经营、物业管理，销售建筑、装潢材料、五金交电，收费停车。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动2公司管理人员简介总经理及法人代表：张鹏，男，1972 年 1 月生，身份证号：310112197201230079，户籍：安徽芜湖人，政治面貌：党员，大学本科，常住地址：普陀区中潭路 99 弄 117 号 3204 室。个人经历如下：1993.8-1996.3 中机浦发房地产公司经营部销售员1996.4-2000.9 中机浦发房地产公司总经理助理中机浦发房地产公司经营部销售

14、部经理2000.10-2002.11 中机浦发房地产公司副总经理2002.12-2005.8 通海建设有限公司经营部经理2005.8-今 中机浦发房地产公司总经理3公司组织管理结构分析公司组织管理结构图如下：104股东背景介绍中国浦发机械工业股份有限公司：1992 年 10 月，由原机械电子工业部响应中央号召，和上海市在“部市共建，开发浦东”的大背景下，成立了中国浦发机械工业股份有限公司（简称中国浦发） 。成立之初，中国浦发是由全国各省、市机械工业厅局及机械行业重点骨干企业共 200 余家共同出资组建。1997 年中央部委体制改革以后，中国浦发隶属于中国机械工业集团有限公司，现有股东 152

15、家，主要股东单位为：国机集团、交通银行、深圳特力、哈锅实业、天津农机协会、杭州高新、中钢钢铁、上海电气、上海化纤集团、江铃汽车。国机集团所占股比 54.15%，为最大的股东单位。其中，国机集团成立于 1997 年 1 月，是由中央直接管理的国有重要骨干企业，世界五百强企业。中国浦发以工程总承包、国际国内贸易、工业园区及房地产开发为主要业务，年营业收入超过 50 亿元。公司总部设在上海，拥有 13 家控股子公司，现有职工近 1200 人，其中工程技术人员 700 多名，占职工总数的 70%以上。依托上海的地理环境优势，中国浦发充分发挥在机械行业中的影响，经过二十年的发展，实现公司、子公司同步协调

16、发展的多元结构模式，初步形成以设计带动工程总承包和以技术研发带动产业发展的工程业务、以机电产品进出口和工程配套及原材料采购物流服务为主的贸易业务、以工业园区和商业房地产开发为主的房地产业务等三大业务板块。公司于 1992 年投资成立中机浦发房地产公司，中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从 1993 年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。总经理综合办公室财务部项目开发部营销物管部11浦发广场项目占地 2.9 公顷，总建筑面积 15.5 万平方米，分为 D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目 F 地块的办公公寓楼项目。二、经营情况评价浦发广场 F 地块项目建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。建设用地面积：2502 平方米。容积率 3.0，总计容积面积 7505.97 平方米。其中地上容积面积 7505.97 平方米，地下容积面积 0 平方米，其中商业面积833.4 平方