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1、学习改变人生做成功物业管理人！第 1 页，共 15 页中国物业教育网 http:/南沙区体育馆物业管理服务人员配置及预算方案第一节、服务内容：一、综合管理1. 服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2. 财务管理运作规范，账目清晰；3. 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；4. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；5. 管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。6. 设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；7. 周一至周日每天不少于 8 小时在管理处进
2、行业务接待；8. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在 24 小时内答复；9. 能根据业主需求提供特约服务和便民服务；二、治安秩序维护1、 配有专职的公共秩序维护员，24 小时值班；2、 建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；3、公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；4、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；5、 对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。6、 重点部位每 2 小
3、时巡逻 1 次，并做好巡更记录；7、 每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于 2次；学习改变人生做成功物业管理人！第 2 页，共 15 页中国物业教育网 http:/8、 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；9、 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于 160 课时；10、做好南沙区体育馆周边的治安秩序维护、突发事件处理、景观区配置的设施设备安全保护；三、公共设备设施维修1、 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；2、 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施
4、设备的运行档案，记录齐全；3、 共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；4、 共用设施设备配有专人管理，做好空调、电梯、体育设施、大型筒灯的维护保养工作；5、 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；6、 窖井不漫溢，保证排水管道通畅；7、每季度 1 次巡查管辖区域内的道路、路面、井盖等；8、 提供日常水电维修易耗物品，每周 2 次巡检管辖区域内的照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 90%以上；9、管辖区域内的供配电、供排水、景观等设施设备的维护保养；10、体育馆内及周边区域的座位、体育设施等维护保养工作。四、清洁服务：1、各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；2、 制定环
5、境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；4、使用环保的清洁剂。5、在绿化带、绿化休闲带等区域设置垃圾收集点，每日早晚定时清理 2 次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；学习改变人生做成功物业管理人！第 3 页，共 15 页中国物业教育网 http:/6、做好绿化带、休闲带等区域果皮箱、垃圾桶的合理设置，每日清理 2 次，擦拭 1 次，箱（桶）无异味、无污迹；7、管辖区域内公共雨、污水管道每半年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时
6、清掏；8、洗手间的清洁、道路清洁卫生等管理工作；9、负责做好体育设施（休息亭、休息廊、小型指示牌、道路指引牌等）的保洁工作；五、绿化管理1、管辖区域内有专业人员进行绿化养护管理；2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；3、管辖区域内草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；4、做好管辖区域内绿化的病虫害防治工作；5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。6、管辖区域内乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3 次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土
7、壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于 1 遍，花灌木增追施复合肥 2 遍，满足植物生长需要；7、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥 2 到 3 遍；8、花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1 次，每次布置前施复合肥 1 次，盛花期追肥适量；9、按要求做好管辖区域内绿化的浇水工作，确保绿化物长势良好；10、因交通事故、游客踩踏所破坏、正常绿化枯死等原因造成的绿化物补栽补种。11、管辖区域内白蚁及卫生虫害的防治工作，其中 5-10 月的灭四害消杀工作每月不少于 3 次，其余月份每月不少于 2 次。六、
8、客户服务：1、热情、礼貌做好来人来访人员接待工作；2、熟悉掌握南沙体育馆的基本情况，为政府领导、外来参观、学习改变人生做成功物业管理人！第 4 页，共 15 页中国物业教育网 http:/洽谈业务的相关人员做好解说工作；3、做好体育馆的档案资料管理工作，档案资料分类明细，查打方便，借阅有记录；4、做好物品出入库的记录和管理工作；5、做好会议召开前的准备工作，如矿泉水、领导位置指示牌摆设、会议室指示牌摆放、会议时间记录等；6、做好会议迎宾工作；7、做好星期六、日的值班工作；8、做好南沙体育馆的财务管理工作；9、负责体育馆的设备设施、场地、办公室租赁的洽谈工作。七、道路维修1、体育馆周边区域的道路
9、维修；2、休息亭、休息廊、石凳、体育设施、油漆等正常损耗的维修与更换；3、体育馆区域范围内的管道疏通工作；4、其他有关泥水工作的维修工作；第二节 南沙区体育馆场馆人员配置及预算一、体育场馆物业管理处服务人员配置按照一专多能，各有分工又能互相配合的基本思路，挑选素质较高的物业服务人员。我司拟配备各类人员共计 36 人，其中管理层人员 3 人，作业层人员 33 人，管理人员均具备大专以上文化程序，并具有多年物业管理工作经验。 1、管理处项目经理 1 人，男，28-40 岁，文化程度专科以上，物业管理专业，具有丰富物业管理经验，协调管理能力强，熟悉物业管理评优标准项目操作流程及检验水准，精通 ISO
10、9001：2008 质量管理体系。负责体育馆现场物业管理范围的全面工作，对现场管理服务工作进行总体策划，负责落实现场物业管理服务方案和委托合同所规定的工作内容，做好管理指导、监督、检查、服务等各项工作。2、保安部部长 1 人。男，25-35 岁，退伍军人，中专以上文化学历，获得广州市保安经理证，3 年以上保安工作管理经验，以及较大型的物业管理保安队伍管理经验，负责协助项目经理完成体育学习改变人生做成功物业管理人！第 5 页，共 15 页中国物业教育网 http:/馆保安人员的日常管理工作，负责体育馆物业管理范围内的防火、防盗、防爆炸、防抢、防治安、防自然灾害事故等安全防范工作；对发生在执勤区域
11、内的刑事案件、治安案件等保安员及时报告当地公安机关，并采取措施保护案发现场，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件；对整个区域的实行 24 小时巡逻，保护体育馆财产安全，维护正常秩序。协助派出所开展体育馆内治安联防、消防工作及安全监控管理和交通、车辆停放管理等。3、工程部部长 1 人，懂高压技术，工程师职称，负责物业管理服务范围内的供配电、供排水系统、路灯照明系统、电梯、空调发电机系统管理检查工作，水电、体育设施设备的维修养护、道路维修养护管理服务工作。4、客户服务员 2 人：负责物业管理服务范围内的财务管理、人员接待、业务洽谈、档案资料管理等工作。5、清洁员 5 人，负责体育场馆内的地面、公共
12、区域、体育设施、洗手间等部位的清洁工作，座位大型设施与外围清洁工根据计划工作完成等。6、工程部工程人员 2 人，空调维修工 1 名，水电工 1 人，负责体育馆物业管理服务范围内的供配电、供排水、空调维护、电梯维保、体育设施等各类设备的维修保养工作。工程人员接受主管领导的指导和监督，确保服务质量。7、保安员 23 人（其中轮岗保安员 5 人） ，男，18-28 岁，身高1.70 米以上，分三班 24 小时值班守卫，高中以上文化程度，部队退伍人员优先。负责体育馆的治安管理、车辆管理、安全监控，突发事件处理等工作，维护正常公共秩序。具体设置六个岗位：（1）号岗：保安班长岗，负责本班内的人员工作安排、
13、检查、处理各类本班内发生的具体事务，并监管监控室的管理服务工作；（2）号岗：负责媒体出入口及周边区域场地的设备设施、车辆管理、治安保卫的安全管理工作，确保配备的设备设施不被损坏和人员不受伤害，发生突发事件时，及时汇报和处理。（3）号岗：负责体育馆主广场及周边区域治安防范、车辆管理、学习改变人生做成功物业管理人！第 6 页，共 15 页中国物业教育网 http:/体育设备设施的安全管理服务工作，确保配备的设备设施不被损坏和游人不受伤害，发生突发事件时，及时汇报和处理。（4）号岗：负责备餐间及周边区域的治安防范、车辆管理、体育设备设施的安全管理服务工作，确保配备的设备设施不被损坏和人员不受伤害，发
14、生突发事件时，及时汇报和处理。（5）号岗：负责贵宾出入口及周边区域治安防范、车辆管理、体育设备设施的安全管理服务工作，确保配备的设备设施不被损坏和游人不受伤害，发生突发事件时，及时汇报和处理。（6）号岗：负责监控中心的设备设施保护、信息发送、监控指挥等安全管理服务工作，确保配备的设备设施不被损坏和游人不受伤害，发生突发事件时，及时汇报和处理。8、炊事员 1 人：负责物业管理处员工的就餐、饭堂物品购置等服务工作。备注说明：1、此人员为无任何体育运动等相关活动的人员配置，如体育馆出租、馆内有体育活动、演唱会等活动时，需视情况增加清洁、保安等相关人员。二、南沙体育馆物业管理服务费综合分析表金额（元）
15、序号 项目名称 单价 数量 综合单价（元/月）合价（按12 个月计算）备注一人工费用（含岗位工资、福利、保险、税金等） 36 80397.841 管理处项目经理 3400 元/月 1 3400学习改变人生做成功物业管理人！第 7 页，共 15 页中国物业教育网 http:/2 保安部部长 2800 元/月 1 28003 工程部部长 2500 元/月 1 25004 客户服务员 1500 元/月 2 30005 保安班长 1800 元/月 3 54006 保安员 1200 元/月 20 240007 清洁工 1000 元/月 5 50008 炊事员 1200 元/月 1 12009 水电工 1
16、800 元/月 2 360010 各种保险支付 502.47 元/月/人 36 18088.92 计算办法见附件11 保安加班费 158 元/月/人 23 3634 计算办法见附件12 员工公积金 150 元/月/人 36 540013 合同到期员工补 偿费用 131.94 元/月/人50% 36 2374.92 计算办法见 附件二 保安费用 5801保安器材配备（如对讲机、警棍按三年折旧）3002 保安服装费（每人夏、冬装各两套） 280三 行政办公费用 7601办公易耗品、登记本、办公费、水电费及饮用水300 元/月 3002管理人员、清洁工、绿化工、水电工等管理人员服装费13 人 1603 通讯费、交通费 300 元/月 300四 清洁费用 3001 清洁用品（包括
