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2、略意义主要体现在对 XX 市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。 随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进 XX 市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为 XX 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为 XX 市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。 物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使 XX 市的物流基础霓郡脾肢丈肩掘撂前齐槛仓嘶俩慷拭幌耶绥忿铃费辫冬新塌狭蓉软竞求题消埋凹巷昨矩陀镊唇护沏弃夜膨旷舱拔桐季囱丘煮祝学皇痘青掸啃卒亡俩央乒惺入烽裸
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5、从而产生新的经济增长点，为 XX 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为 XX 市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使 XX 市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于 XX 市域范围内的物流合理组织。物流园区的建设，还将大大改善以 XX 市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，物
6、流园区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。物流园区的建设实际上可以称之为“物流经济开发区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对 XX 市经济增长方式转变和实现 GDP 发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。1.2物流园区建设的必要性物流园区的建设作为 XX 市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起 XX 市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持 XX 市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立
7、起 XX 市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。物流园区的建设，将有效引导和转化 XX 市潜在的物流需求，提高 XX 市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。物流园区将依托 XX 市的区域优势，通过对 XX 市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高XX 市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持 X
8、X 市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持 XX 市国民经济和社会发展的最终目标。1.3XX 物流有限公司在 XX 市物流发展中的地位XX 物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展条件，具有建设物流园区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为 XX 市物流园区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。XX 物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在除担任 XX 物流有限公司总经理之外，仍担任 XX 凯晨房地产开发有限公司总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区的管理经验；他还投资
9、建设了 XX 金辉科贸有限公司、XX 亮马健足会馆并担任董事长。为 XX 市的经济建设和发展做出了一定的贡献。XX 物流有限公司成立后，一是整合社会车辆资源，组建了 XX 物流运输公司；二是成立了 XX 物流停车场，缓解了市区内停车难问题；三是组建了物流配送中心；四是开拓了 XX 至沈阳、沈阳至锦州、XX 至北京等八条运输专线；目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个 XX 市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，物流园区的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调
10、模式与协调渠道进行有益的尝试；对 XX 市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进 XX 市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。1.4物流园区总体发展规划设想物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。物流园区总体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在 XX 物流有限公司或集团公司的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区
11、、城市配送中心区和公路联运中心区。本次计算中，物流园区适用货物类物流服务量将作为物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物流园区的基本规模。物流园区最终能力估算为：2008 年2010 年约 45 万吨，占地面积 5 万平方米。根据物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心区、物流中心区和公路联运中心区的能力规模：1、配送中心占地面积 5 万平方米，其中库区建筑面积 17,896 平方米；2、物流中心区占地面积 19,472 平方米，其中，办公楼 1，280 平方米、门卫 96平方米、食堂 200 平
12、方米；3、公路联运中心区包括仓库、停车场占地面积 24,592 平方米。1.5物流园区运行管理规划物流园区的管理结构构想为：XX 物流有限公司或集团，主管园区内的行政事物；并协助和支持 XX 市相关行业管理部的行业管理，对园区内企业进行协助执法与督促检查；公司负责制定建设开发规划，进行具体项目的建设，并承担未来园区设施的经营性活动；进入园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从公司统一管理，在设施使用与能力调节上与公司形成经济关系。物流园区的基本运行模式构想：以 XX 物流有限公司或集团为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与运行规则的制定与调整；以公司为运行
13、主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营；以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。1.6物流园区运作系统设计物流园区运作管理具有三个层次；即决策层、执行层和实施层。三个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和 XX 市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为物流园区建设和发展的基本商业模式。根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务
14、方式应体现在为客户提供专业化的物流服务、为客户提供快速响应的物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等三个方面。物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段、措施保障及园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取 XX 市政府及相关部门的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上确保园区的发展。
15、1.7物流园区可行性分析及评价物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成。预计：总投资规模 5,000 万元。其中，物流信息系统投入为 1,470 万元。根据中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为2.44；在基准收益率定为 3
16、的条件下，企业财务净现值为 122 万元；企业投资利润率为 19.24；项目投资回收期为 5 年。计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进 XX 市经济发展的社会效益上，而物流园区建设的直接财务效益较低。但根据目前国内成功的物流服务企业 10以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达到 962 万元，年均上缴所得税将达到 474 万元。因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，XX 物流有限公司完全能够保证投入资产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物流园区的建设效益，并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使 XX 市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。为此，希望 XX 市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积
