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1、物业公司企业理念1. 企业宗旨 ：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园2. 企业精神：敬业修德 高效创优 诚信进取3. 工作态度：主动 热情 周到 细致4. 服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5. 企业管理理念：5.1 什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3 兼听则明，偏信则暗。5.4 上级不引导，下级无目标。5.5 要求下级做到的，自己要先做到。5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7 奖励 20
2、%的优秀者，鼓励 70%的普通者，淘汰 10%的落后者。6. 员工修养理念：6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3 决不内耗。6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。6.5 成就企业，成就自己。6.6 每日学习，每日进步。7. 企业服务理念：7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3 迅速反应，马上行动。7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5 永远不要与客户争辩。7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。7.7 服务机制与服务理念创造企业最核
3、心竞争力。7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人 ,每一个人的一举一动都代表着公司形象。7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10 客户的关切是我们工作的重中之重。7.11客户服务无小事。7.12 专精创造卓越。7.13 有缺陷的服务等于无效服务。7.14 将投诉做成惊喜。7.15 日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。8. 企业愿景：8.1 做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。8.2 危机感不但是企
4、业发展的动力，也是个人成长的动力。8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。2.0 项目基本情况1.XX 一期项目概况1.1XX 一期经济技术指标和主要配套概况项 目 指 标 备 注总用地 22176 33 亩总建筑面积 57215 不含地下室其中住 宅 53475 商 业 3540 配套公建 200 （会所）地下室 6500 停车及设备用房建筑密度 29.5绿地面积 7760 绿地率 35规划总户数 459 户 以每户 3.5 人计规划总人口 1600 人停 车 位 设 置 一 览 表项 目 数 量 备 注小车位246 位(不含 8 号楼 ) 地面 12 位地下 126 位地面停车
5、库 64 个 地 面自行车停车面积 780 地 面摩托车停车面积 600 地 下主 要 电 气 设 备项 目 数 量 位 置 备 注柴油发电机组 1 组 地下室变配电室 1 间 地下室小区变配电室 1 间 地下室 住户用电专用配电室 1 间 地下室 公共用电消控中心、监控中心 1 间 6 号楼一层电梯 20 部 1 至 8 号楼 共 18 个楼梯相 关 信 息小区共 18 个梯 ,2 个地下车库出入口 ,1 个小区主入口 ,1 个小区出口 ,1 个消防通道 ,1个人行消防通道 ,8 号楼独立幢独设 1 个出入口 ,二期未开发。 主要业主群为： 一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.
6、项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近， 距泉州现管小区较远， 规模属中小型， 又 8 号楼为独立幢， 与二期形成一个小区三个组团格局。 因此， 该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享） ，部门设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区， 商业与住宅应分离管理， 商业店面实行开放式管理， 住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的 3 号楼、 4 号楼、 7 号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算， 不可能每个车场设车管员， 因此， 整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以
7、下两方面实施： 1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙； 2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族 ,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位， 加之按小区的配套档次也较高。 这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。3.0 收费项目及标准报备1.关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法 、福建省福建省物业服务收费管理实施办法 ，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。项 目 类 别 计价单位
8、标 准 备 注物业管理费（住宅）m2元 .月 1.物业管理费（住宅改办公）m2元 .月 1.物业管理费 m2元 .月 .0 (商铺 ) 门镜可视对讲系统 户 / 元 600 信报箱 户 / 元 78 车辆服务地下车位维护费 个月 120 元地面车位维护费 个月 120 元临时维护费 (四轮机动车 ) 0.5 小时以内不收费次 5 元 临时次 10 元 过夜自行车辆 0.3 元 /次 临时辆 0.6 元次 过夜辆月 12 元电动车辆 0.7 元 临时辆 1.5 元 过夜辆月 30 元月 含充电费摩托车辆 1 元 /次辆 2 元 过夜辆月 40 元月装修管理装修暂收款每户1000 元 装修验收合格
9、后归还楼道修缮费 100 元套公共部分水电周转金200 元套电梯电费地面二层以上地面架空一层以上按系数分摊二次加压水泵运行费变频泵加压层按建筑面积分摊公共水电费按建筑面积分摊说明：1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的 1 层按系数“ 1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费 =应分摊电费各楼层楼系数 /（应分摊电费各楼层系数之和 2）本梯位当月电费总量当月电费单价例： 设某梯位 1-11 层共 22 户 （地面为架空） 某月电梯共用电 660 度， 每度电为 0.5469元 ,1 层的住户电梯电费为 1/(1+2+3+4+5+6+7+8+
10、9+10+11) 2 660 0.5469=2.8元 ; 2 层的住户电梯分摊电费为 2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=5.5元；3 层的住户电梯分摊电费为 3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=8.2元；11 层 住 户 电 梯 分 摊 电 费 为 11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2 660 0.5469=30.1 元。1.2 两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费 =应分摊电费各楼层楼系数 /（应分摊电费各楼层系数之和 2）本梯位两部电梯当月用电之和当月电费单价；1.3 二
11、次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费 =（运行费总和 / 应分摊水费总量（吨） ）该户用水量；1.4 公共水电费每户应分摊数量 =该户建筑面积 / 住宅总面积公共水电费总量。4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利4.1 管理机构设置总经理项目经理事务助理客户服务部综合事务管理会所管理安防服务部环境服务部工程服务部出纳品质监督4.2 人员定编部 门 岗 位定 编 数 备 注一期 到岗日期 二期增编项目经理 1 07 4 事务助理 1 07 6 客户服务部客服主管 1 07 4 客服助理 3 07 4 前台接待 1 07 6 出纳 1 07 6 工程服务部主管 1 07 4 水电维修
12、2 07 4 安防服务部主管 1 07 6 班长 3 07. 6 队员 12 07 7 3 监控 3 07 7 2 车管员 4 07 7 2 环境服务部主管 1 07 6 保洁员 6 07 7 2 绿化工 2 07 7 品质监督 事务助理兼任会所管理 事务助理兼任行政后勤 事务助理兼任食堂 厨务 1 07 7 44 9 4.3 人员薪资体系4.3.1 工资岗 位基本工资岗位工资 职务工资超时补贴技能 (工作量 )补贴正常工资试用 转正事务助理 450 550 850 300 200 特定 1800 出纳 450 400 600 150 1200 部门主管 450 450 750 150 150
13、 特定 1500 客服助理 450 400 600 150 特定 1200 安防班长 450 350 400 100 150 200 1300 安防员 450 350 500 300 特定 1250 监控 450 250 350 特定 800 车管员 450 50 150 200 800 保洁员 450 150 250 特定 700 工程人员 450 400 500 150 特定 1100 绿化工 450 250 350 特定 800 厨师 450 250 350 800 4.3.2 过节费4.3.3 高温补贴4.3.4 加班费4.3.5 年终奖4.3.6 福利费4.3.7 社保、医保按公司规
14、定另外提取5.0 开办测算及日常管理测算5.1 前期投入明细表费用项目 子项目 数 量 单 价 费用小计 备 注前期投入费用摊销印刷品 1 2500 2500 办公场地布置 1 5000 5000 员工宿舍用品 1 10000 10000 标识系统 1 10000 10000 员工服装 1 批 40000 40000 办公用品 1 批 20000 20000 保洁机具 1 批 15000 5000 安防器械 1 批 17000 5000 维修工具 1 批 15000 15000 134500 费用小计 134500 元5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表年经营支出汇总表费 用
15、项 目 月支出额（元）年支出额（万元）所占比重% 单位面积成本（元） 备 注（一）人工费 51600 61 92 58 54 0.210 （二）办公费 2460 2 95 2 79 0.010 （三）固定资产折旧费 1118 1.34 1 04 0.004 （四）低值易耗品摊销费 1408 1.69 1 31 0.005 （五）设施设备维护维修费3592 4.31 3 35 0.012 （六）清洁费 8780 10.54 8 19 0.029 （七）安防费 1494 1.79 1 39 0.005 （八）不可预见费 2687 3.22 2 51 0.009 （九）社区文化费 2768 3.32
16、 2 58 0.009 （十）管理佣金 6651 7.98 6 20 0.022 （十一）法定税费 5592 6.71 5 21 0.019 按收入合计 的 6%计提合 计 88150 105 67 93 11 0.334 5.3 人工费明细表岗 位 人 数 工资标准 月工次额 备 注经理 1 4000 4000 事务助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出纳 1 1200 1200 环境主管 1 1500 1500 监控 3 800 2400 绿化员 2 800 1600 保洁员 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 车管员 4 800 3200 水电工 3 11
