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1、1 开放性试验案例一、 项目概况项目名称：拟建项目为 郑州 市 嘉园 建设小区， 由 文卓 房地产开发公司负责开发建设，该建设项目规划用地面积 16 万 m 2，可开发用地 12 万 m 2，建筑面积为 32 万 m 2，总容积率为 2 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为： 四室两厅两卫 三室两厅一卫 两室两厅一卫 ，面积为： 170 130 80 m 2。二、 建筑方式及进度安排1. 建筑方式集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。2. 建设进度工期： 2012 年 10 月 2014 年 10 月；销售： 2013 年 10 月 2016 年 10 月；三、 投资估算与
2、资金筹措1据估算项目总投资为 94809.7875 万元；2估算依据：假定项目建成后全部售完；项目总投资中自有资金比率按 30 % 计算；贷款利率按 10%计取；投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；估算投资按某市通常的取费标准计取；3项目总投资估算，见表 1 序号 项目 总投资 估算说明1 开发建设投资1.1 土地费用 32000 1.2 前期工程费 1600 1.3 基础设施建设费 4800 1.4 建筑安装工程费 32000 1.5 公共配套设施建设费 1600 1.6 开发间接费 0 1.7 管理费用 2112 约为前 5 项 3%左右1.8 财务费用 2470 取销售收入的 2.
3、6% 1.9 销售费用 9599 销售收入的 4%-6% 1.1 开发期税费 3200 1.11 其他费用 960 1.12 不可预见费 4469 前 10 项之和的 3%-7% 2 经营资金 0 3 项目总投资 94810 3.1 开发产品成本 92340 3.2 固定资产投资 71270 3.3 经营资金 0 2 3投资分年度使用计划， 见表投资分年度使用计划表 2 序号 开发经营期项目 合计 2012 2013 2014 2015 2016 1 开发总投资1.1 土地费用 32000 9600 8000 8000 6400 0 1.2 前期工程费 1600 560 320 560 160
4、 0 1.3 基础设施建设费4800 1680 960 1680 480 0 1.4 建筑安装工程费32000 11200 6400 11200 3200 0 1.5 公共配套设施建设费1600 560 320 560 160 0 1.6 开发间接费 0 1.7 管理费 2112 739.2 422.4 739.2 211.2 0 1.8 财务费用 2470 0 450 945 710 366 1.9 销售费用 9599 0 2280 3192 2736 1391 1.1 开发期税费 3200 1120 640 1120 3200 0 1.11 其他费用 960 336 192 336 96
5、0 1.12 不可预见费 4469 1117.3 1117.3 1117.3 1117.3 0 小 计 94810 26912.5 21101.7 29449.5 18470.5 1757 2 资金筹措2.1 自有资金 28442.9 26912.5 1530.48 0 0 0 2.2 销售收入 57366.85 0 10571.18 29449.46 15589.46 1756.25 2.3 贷款 9000 0 9000 0 0 0 2.4 其他 0 小 计 94809.75 26912.5 21101.66 29449.46 15589.46 1756.25 4资金筹措计划项目的投资来源包
6、括自有资金、 销售收入和贷款三部分，其中自有资金 28442.96325 万元， 销售收入 57366.85125 万元，贷款 9000 万元。见表 2。四、 投资分析基础数据的预测和选定1. 销售收入的测算综合测定可销售面积的平均价格为 5000 元 / m2，可销售面积为 320000 m 2，分年度的销售收入见表 3。销售收入计算表 3 万元项目 2013 2014 2015 2016 合计可售面积（ m） 76000 106400 91200 46360 320000 销售收入（万元） 38000 52300 45600 23180 159080 2. 成本及税金3 本项目开发产品成本
7、为 92339.8375 万元，固定资产投资为 0， 经营资金为 0（预售收入利用），融资费为2469.95 万元，总投资成本为 92339.8375 万元。3. 税金主要是经营税费和所得税， 经营税费为 6.50%（其中营业税及附加为 5.5%， 交易管理及印花税为 1.0%）；所得税率为 25%；项目损益表 4 序号 项目 合计 开发经营期2012 2013 2014 2015 2016 1 经营收入1.1 销售收入 159980 0 38000 53200 45600 23180 1.2 出租收入 0 2 成本2.1 销售成本 92340 26912.46 20652 28505 148
8、81 1391 3 经营税费3.1 销售税费 10399 0 2470 3458 2964 1506.7 3.1.1 营业税及附加 8799 0 2090 2926 2508 1275 3.1.2 交易及印花税 1599.8 0 380 532 456 231.8 4 销售费用 9599 0 2280 3192 2736 1391 5 财务费用 2470 0 450 945 710 366 6 土地增值税 0 7 开发利润 45172.2 -26912.46 12148 20292 24309 18525.3 8 所得税 18818.575 3037 5073 6077.25 4631.325
9、 9 税后利润 26353.625 -26912.46 9111 15219 18231.75 13893.975 五、 项目经济效益评价（一）项目现金流量1. 项目全部资金现金流量表（ i c=10%） 5 全部资金现金流量表 5 序号项目 合 开发经营期计 2012 2013 2014 2015 2016 1 现金流入1.1 销售收入 159980 0 38000 53200 45600 23180 小计 159980 0 38000 53200 45600 23180 2 现金流出2.1 固定资产投资 0 2.2 经营资金 0 2.3 开发总投资 （不含财务费用）92340 26912.
10、46 20652 28505 14881 1391 2.4 经营税费 10398.7 0 2470 3458 2964 1506.7 2.5 土地增值税 0 2.6 所得税 18818 3037 5073 6077 4631 4 3 净现金流量 -26912.46 11841 16164 21678 15651.3 4 累 计 净 现 金 流量-26912.46 -15071.46 1092.54 22770.54 38421.84 5 折现值 -26912.46 10764.65 13358 16287 10690 7 累计折现值 -26912.46 -16147.81 -2789.81 1
11、3497.19 24187.19 计算指标 IRR= 44.1 % NPV=24187.19 静态投资回收期 = 2.93 年 动态投资回收期 = 3.17 年2. 自有资金现金流量表自有资金现金流量表 6 序号28442.94 合计 开发经营期2012 2013 2014 2015 2016 1 现金流入1.1 销售收入 159980 0 38000 53200 45600 23180 小计 159980 0 38000 53200 45600 23180 2 现金流出2.1 自有资金 28442.94 26913 1531 0 0 0 2.2 预售收入用于产品投资57366.85 0 10
12、571.18 29449.46 15589.46 1756.25 2.2 经营税费 10398.7 0 2470 3458 2964 1506.7 2.3 销售费用 9599 0 2280 3192 2736 1391 2.4 土地增值税 0 2.5 所得税 15421.6175 2419.585 3410.635 5336.51 4254.8875 2.6 贷款本金偿还 9070 0 0 2500 3500 3070 2.7 贷款利息支付 2400 0 0 800 650 950 小计 132699.1075 26913 19271.765 42810.095 30775.97 12928.
13、8375 3 净现金流量 -26913 18728.235 10389.905 14824.03 10251.1625 4 累计净现金流量-26913 -8184.765 2205.14 17029.17 27280.3325 5 折现系数 1 0.9091 0.8264 0.7513 0.683 6 净现值 -26913 17026.3 8586.22 11137 7002 7 累计净现值 -26913 -9886.7 -1300.48 9836.52 16838.52 计算指标 IRR= 39.6 % NPV（ 10%） = 16838 万元静态投资回收期 = 2.79 年 动态投资回收期
14、 = 3.12 年(二 ) 财务平衡表与贷款偿还分析1. 资金来源与运用表 7 序号 项目 合计 开发经营期2012 2013 2014 2015 2016 1 资金来源1.1 销售收入 159980 0 38000 53200 45600 23180 1.2 自有资金 28442.94 26913 1531 0 0 0 5 1.3 贷款 9000 0 9000 0 0 0 小计 197422.94 26913 48531 53200 45600 23180 2 资金运用2.1 固 定 资 产投资0 2.2 经营资金 0 2.3 开发成本 92340 26912.46 20652 28505
15、14881 1391 2.4 经 营 管 理费用2.5 销售费用2.6 财务费用 2470 0 450 945 710 366 2.7 经营税费 10398.7 0 2470 3458 2964 1506.7 2.8 土 地 增 值税0 2.9 所得税 15421.6175 0 2419.585 3410.635 5336.51 4254.8875 2.1 应付利润 8000 0 0 1000 3500 3500 2.11 各 期 还 本付息11469.95 0 0 3300 4150 4019.95 小计 140100.2675 0 25991.585 40618.635 31541.51 15038.5375 3 = 归 还 垫 支利 润 及 净投 资 回 收( 盈 余 资金 ) 57322.6725 26913 22539.415 12581.365 14058.49 8141.4625 1 月 2 日资金来源与运用表 7 2. 借款还本付息表贷款还本付息表 8 序号 项目 合计 经营开发期2012 2013 2014 21 贷款及还本付息1.1 期初贷款本息累计 0 0 9450 71.1.1 本金 0 0 9000 61.1.2 利息 0 0 450 51.2 本期贷款 9000 0 900
