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1、“东湖老年公寓 ”可行性研究报告1 辉煌 营销武汉市房地产市场一、武汉市房地产市场（一）2003 年武汉市房地产市场回顾2003年，武汉市房地产投资增长 15%左右，同期全市 GDP增长12%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%，竣工面积增长 7.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长 7.8%，销（预）售面积增长 10.7%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：武汉市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂；土地市场的阳光操作完成了
2、从无形市场到有形市场的根本转变；规范房地产市场的法规、政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成；地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导；产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之，武汉房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。 开发投资额大幅增长2003年武汉市房地产总投资 169.5亿元，同比增长 27.92%，占全社会固定资产总投资的 26.3%。其中：住宅投资 124.83亿元，同比增长“东湖老年公寓 ”可行性研究报告2 辉煌 营销25.6%，占武汉市房地产市场总投资的 73.65% （经济房开发投资 14.42亿元，占住
3、宅投资的 11.56%）字楼投资 6.45亿元，同比增长 4%；商铺投资 9.91亿元，同比增长 7%。 图 11历 年 房 地 产 投 资 情 况 图 （ 单 位 ： 亿 元 ）91.2586.7 101.29 115.39132.5 169.50501001502001998 1999 2000 2001 2002 2003投 资 额 施工面积、新开工面积稳步增加2003年施工总面积 1955.49万平方米，同比增长 15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的 82.87%，同比增长 16.8%（经济适用房 144.1万平方米，占住宅施工面积的 8.89%） ；写字楼 9
4、8.04万平方米，同比增长 26.5%；商铺 138.34万平方米，同比增长 5.1%。图 12“东湖老年公寓 ”可行性研究报告3 辉煌 营销历 年 房 地 产 施 工 面 积 图 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）1955.491690.121661.6713431295.271320.23050010001500200025001998 1999 2000 2001 2002 2003施 工 面 积.武汉市房地产市场2003年施工面积中的新开工面积为 756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工 69.53万平方米，同比增长 3.8%（经济适用房新开工 78.79万平方米，占总
5、新开工面积的 10.41%） ；写字楼新开工 22.68万平方米，同比增长 103.8%，商铺新开工 45.85万平方米，同比增长29.2%。图 132003年 住 宅 、 写 字 楼 、 商 铺 新 开 工 面积 增 长 情 况 图 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）35.567.011.169.522.745.9020406080住 宅 写 字 楼 商 铺2002年2003年 竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位2003年房地产竣工总面积 682.62万平方米，同比增长 7.8%。其中：住宅 600.24万平方米，同比增长 14.8%，占总竣工面积的 87.9%（经济适用房 88.61万平
6、方米，占住宅竣工面积的 14.76%） ；营业用房 56.19万平方“东湖老年公寓 ”可行性研究报告4 辉煌 营销米，占总竣工的 8.23%；写字楼 20.11万平方米，占总竣工面积的 2.95%。武汉市房地产市场图 142003年 住 宅 、 营 业 用 房 、 写 字 楼 竣 工 面 积 占总 竣 工 面 积 比 例 图88% 1%3%8%1%写 字 楼营 业 用 房住 宅其 它 用 房 消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长2003年，全市商品房销（预）售面积 835.78万平方米，同比增长10.07%。其中：住宅销（预）售面积约占 80%，实现销售收入 136
7、.51亿元，同比增长 15.15%。图 15“东湖老年公寓 ”可行性研究报告5 辉煌 营销20002003年 商 品 房 销 （ 预 ） 售 情 况 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ）835.78759.32648.03514.39030060090012002000 2001 2002 2003商 品 房 销（ 预 ） 售 面 积 商品房销售价格涨势不止由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高、国务院 18号文件的出台以武汉市房地产市场及预售门槛的提高等因素的影响，2003 年全年综合物业价格为 3311.2元/，指数为 1151.70点。其中：住宅类物业全年销售均价为 2353.4元/ ，
8、同比上涨 7.25%，全年价格指数为 1284.51点，同比增长 7.25%；写字楼物业全年销售均价为 4339.97元/ ，同比上涨 4.3%，全年价格指数为1082.85点，同比增长 4.27%。2002、2003 年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表表 11住宅类物业价格指数住宅类物业全年销售均价写字楼类物业价格指数写字楼类物业全年销售均价2002年 1136.65 2194.3元/ 1038.51 4161.05元/2003年 1219.06 2353.4元/ 1082.85 4339.97元/增长幅度 7.25% 7.25% 4.27% 4.3%“东湖老年公寓 ”可行性研究报
9、告6 辉煌 营销 商品房空置面积大幅度下降商品房旺销使全市商品房空置面积下降，截止 2003年底，全市空置一年以上的商品房为 158.46万平方米，同比下降 24%。其中：住宅 79.8万平方米，营业用房 44.93万平方米，写字楼 33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。武汉市房地产市场图 1620002003年 商 品 房 空 置 面 积 图（ 单 位 ： 万 平 方 米 ）158196226249501001502002503002000 2001 2002 2003商 品 房 空 置 面 积 旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长2003年全市旧城改造 29片，
10、8276 亩，同比增长 292.7%，拆迁 260万平方米同比增长 34.72%；拆迁户数为 24433户，较上一年增加 11413户；全市土地有形市场投入资金 58.9亿元，储备土地 16954亩，供应土地 35宗，面积 2618亩，同比增长 107%；实现交易金额 41.04亿元，同比增长137%。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告7 辉煌 营销图 171264261820070012001700220027002002年 2003年土 地 供 应 面 积（ 单 位 ： 亩 ）2002年 2003年土 地 交 易 实 现 金 额（ 单 位 ： 亿 元 ）17.341.040510152025
11、303540452002年 2003年 2002年 2003年“东湖老年公寓 ”可行性研究报告7 辉煌 营销武汉市房地产市场综上所述：2003年武汉市房地产市场是空前火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。2004 年房地产市场是 2003年房地产市场的延续和发展， 2003年房地产运行的各项经济指标必然影响和决定 2004年房地产市场的发展和走势，由此预测：2004 年武汉市房地产市场将蓄势待发，全面飘红，老区新区一路高歌，新老板块各领风骚。2004武汉房地产市场风调雨顺又一年！（二）武汉市房地产市场运行的基本特征 国
12、家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价、房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续、快速、健康增长，国家相关部门在 2003年陆续颁布了一系列宏观调控政策：别墅类用地叫停、央行 121文件出台、国务院 18号文件颁布在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，武汉市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划、大兴城市基础设施建设、加强土地资产经营、调整住房结构、规范经济适用房管理、实行预售房备案制度、启用新的商品房买卖合同等等，这些新政策、法规的出台引起了武汉市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现
13、有的开发“东湖老年公寓 ”可行性研究报告8 辉煌 营销模式和企业生存格局。武汉市房地产市场 旧城改造力度的加大给武汉市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣。2002年， “三区五片 ”是领衔武汉市房地产市场的主角，其开发量占武汉市房地产开发总量的半数以上。但随着城市全面协调发展、城市化进程的推进、政策的引导、土地供应方向的调整，房地产市场“热点”逐步发生了转移。2003年，虽然各板块仍然有一定数量的新盘推出，但除光谷外，其余各板块已风光不再。与“三区五片”的弱化相比，新的片区在崛起，如：盘龙城板块、城西板块等。热点片区的分散，说明了武汉房地产开发和城市建设的格
14、局发生了重大而深刻的变化。同时，老城区也在这一年里焕发出了新的活力，老城区成熟的市政配套、完善的生活设施使项目得到有力的依托，吸引着众多“都市主义者” 。在过去几年，武汉市房地产开发形成的以城郊结合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正。“东湖老年公寓 ”可行性研究报告9 辉煌 营销武汉市房地产市场2000年 7月，武汉市土地整理储备供应中心的成立，使武汉市的土地市场机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式被彻底打破，新的制度产生，特别是 2003年，危房改造项目进入市场轨道，武汉市土地有形市场的最后一个漏洞被堵死，使开发企业得以在同一起跑线上公平竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而一些无实力的“三无”企业将被淘汰出局。2003 年，武汉市土地招标、拍卖、挂牌频率之高、地块之大、交易额之高均创历年之最，武汉土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对武汉房地产市
