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1、房地产信贷业务交流,交流题纲,一、国家房地产宏观调控政策演变二、我行现行房地产行业信贷政策解析三、房地产各业务品种审查要点和思路四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题,第一部分：国家房地产宏观调控政策演变,第五阶段（2009.12-2010年）,第四阶段（2008-2009年）,第三阶段（2007年）,第二阶段（2005-2006年）,第一阶段（2003-2004年）,调控导向,典型政策,政策效果,“遏制投资过快增长”“管严土地、看紧信贷”,121号文、18号文资本金比例由20上调至35封顶按揭“8.31”大限全面实施招拍挂等,抑制供给，对需求影响不大供需矛盾突出房价稳中有升
2、，土地价格大幅上涨住房供给结构不合理,第一阶段（2003-2004年）,第二阶段（2005-2006年）,调控导向,典型政策,政策效果,抑制供给增加供给和减少需求,提高按揭首付比例至30国八条、212号文、二手房交纳个税国六条、90/70政策、房产营业税满五年免征171号“外资限炒令”、土地新政出台、房地产市场整顿,各地反应不一、效果不显著急刹车式短效痕迹,调控导向,典型政策,政策效果,增加供给、抑制需求改善住房结构,建设部规范经纪行业（北京：资金监管、网上签约、标准买卖）物权法出台、回归保障、央行连续5次加息、10次提高存款准备金率、房贷新政（二套首付40，利率1.1倍）,土地失控、融资监管
3、缺失地价房价互拉疯涨,第三阶段（2007年）,调控导向,典型政策,政策效果,紧缩房贷、压缩需求、防止经济过热和通胀“救市”,加强保障性住房建设、土地阀门再度把紧、严格建设项目贷款管理央行“双率齐下”、4万亿投资计划、系列新政支持房地产（按揭利率7成、首付比例20、契税1、免征印花税、土地增值税等）下调自有资本金贷款比例等,降幅超出预期非理性报复性反弹与暴涨,第四阶段（2008-2009年）,调控导向,典型政策,政策效果,供给与需求双向调控，强化保障性住房建设；房价从“抑制”变为“遏制”，“严”字当头,营业税征免年限恢复到5年开发商拿地首付比例提高至五成国十条、19条土地调控新政、78户央企退市
4、房贷新征、北京新政“限购”等,产业结构升级有待时间检验,第五阶段（2009.12-2010年）,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,参考：分行授信审批动态第二期：我行最新房地产信贷政策解析注意：1.最新审批权限的调整关于调整部分信贷业务授权的通知（工银办发2011277号）关于调整部分信贷业务转授权的通知（工银京发201136号） 2.RERCO测算和利率（工银办发2011122号）要求,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,行业政策导向,适度进入类行业限额管理严格贯彻落实国家调控政策和监管要求,一、房地产贷款封闭管理办法（2010版）（工银办发2010591号）,1.全面贯彻了国家及监管部
5、门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金范围相应扩大3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；固融专户资金余额控制4.简化了业务手续：取消签订房地产开发贷款承诺函5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,二、房地产开发企业名单制管理办法（2010年版） （工银办发2010627号）,1.标识管理：刚性控制2.准入原则：严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整3.准入类别：重点支持类、适度进入类、专项进入类4.准入程序：支行分行信管部分行信用风险委员会5.
6、准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入）,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,二、房地产开发企业名单制管理办法（2010年版） （工银办发2010627号）,6.准入条件：,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,三、住房开发贷款管理办法（2010年版）（工银发2010102号）,1.首次将“限额管理”写入办法2.借款人准入更加严格（净资产、开发资质）3.强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源）4.严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、封闭管理）,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,四、土地储备贷款管理办法（2010年版）（
7、工银发2010100号）,1.纳入政府融资平台贷款管理2.借款人的限定（土地储备中心等事业法人）3.明确土地储备贷款应为抵押贷款4.明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位5.纳入房地产贷款封闭管理范围,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,五、城市棚户区改造贷款管理办法（试行）（工银办发2010431号）,第二部分：我行现行房地产信贷政策解析,1.总行核准城市准入2.执行房地产开发企业名单制管理3.取得政府授权及专项规划批准文件4.95（含）签订拆迁补偿安置协议、开发企业实施一二级联动5.及时无条件办理土地抵押6.后续开发贷款置换棚户区改造贷款注：关于在北京等五家分行试点开办公共租赁住房贷款业
8、务的通知 （工银办发2010889号）,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,住房开发贷款,审查要点（合规性审查） ：1.借款人方面：准入条件、资信状况等2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意：空置三年（含）以上的商品房和闲置两年（含）以上的土地使用权不能抵押；如置换存量贷款，抵押物是否为最高额抵押，能否保障我行第一抵押权利。 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC测算及利率水平；按揭
9、资源,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,住房开发贷款,审查思路（风险审查）： 1.借款人方面：要充分考察其开发经验、行业地位和资金实力。 2.项目方面：关注项目成本构成（参考：授信审批动态），充分考虑该项目在房地产市场价格下行中的抗风险能力；关注后续拆迁成本；项目建设内容是否符合规划要求。 3.市场方面：关注项目的地理位置，重点分析近几年当地房地产市场的价格走势、涨幅的合理性以及目前的供需状况，判断项目定价、目标客户定位、销售计划是否合理。 4. 贷款条件及管理要求设置： 要切实保证贷款能够按照项目工程进度逐步支付，全部用于贷款项目的建设；保证项目销售回款全部归集至我行资金专户接受监管
10、，我行贷款能够按照项目销售进度及时回收。,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,商用房开发贷款,审查要点（合规性审查）：1.借款人方面：准入条件、资信状况等2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意空置三年（含）以上的商品房和闲置两年（含）以上的土地使用权不能抵押；如置换存量贷款，抵押物是否为最高额抵押，能否保障我行第一抵押权利。 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC及利率水平测算,第三
11、部分：房地产各业务品种审查要点和思路,商用房开发贷款,审查思路（风险审查） ：1.借款人方面：关注借款人的综合实力及同类物业开发经验。2.项目方面：关注项目成本（股权溢价）；关注项目建成后的经营模式（出租？出售？）及市场前景；是否存在超规划情况。3.市场方面：关注项目所在区域的市场竞争状况（空置率），严格控制对同类物业供大于求的项目发放贷款。（写字楼租售前景、酒店经营方、商业定位）4.贷款条件及管理要求设置：对资本金要求应更严格，对资金缺口较大的项目可要求借款人适当提高资本金比例。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。项目全部或主要出租、自
12、营，贷款期限应控制在8年（含）以内;项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5年（含）以内。,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,经营性物业支持贷款,审查要点（合规性审查）：1.借款人方面：准入条件、资信状况等2.物业方面：资产权属合法，已取得产权证；项目经营用途合规；特定资产已进入营运期，经营业态成熟3.贷款用途方面：合法、合规4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意法定优先受偿权、最高额抵押、物理完整性等问题 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC、利率水平及综合收益测算,第三部分：房地产各业务
13、品种审查要点和思路,经营性物业支持贷款,审查思路（风险审查） ：1.借款人方面：关注企业经营及财务情况，以及资产营运能力、物业管理能力和财务管理水平，并应对借款人的综合盈利能力、偿债能力以及物业经营收入占借款人收入结构的比重予以关注。 2.物业方面：结合物业所处的地理位置、配套设施、经营定位以及在当地同类市场的竞争优势，分析判断物业出租或经营的未来发展前景。3.国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收益或转让价值可能产生的影响；贷款期内借款人（尤其是基于物业）的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。4.贷款条件及管理要求设置：受托支付，用途合规；收入（租金）专户，质押登记，分期还款，提
14、前还款约定；MIS系统、POS机具安装；商户深度营销等,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,土地储备贷款,审查要点（合规性审查） ：1.借款人方面：土地储备中心及分中心2.项目方面：项目规划用途（保障房）、一级开发手续（立项、环评、用地预审、规划意见、上市计划等）3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.担保方面：抵押权属是否完全、合法（储备用地），抵押物价值是否客观、公允，抵押率是否符合我行规定，抵押物变现能力如何。5.评估测算方面：贷款额度、期限、利率、RAROC测算等是否符合我行规定,第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路,土地储备贷款,审查思路（风险审查）1.
15、重点关注贷款项目的合法合规性，包括借款人土地储备主体资格、开发手续等。2.收储地块是否符合城市规划和土地利用总体规划及年度土地利用计划、涉及的农用地是否办妥合法的转用征用手续、是否已取得财政部门批准借款人贷款规模的文件及同级人民政府批准的项目实施方案以及是否能以相应的土地设定抵押等。3.关注借款人和贷款项目的偿债能力，包括借款人资金收付管理机制的规范程度、收储地块中可出让的经营性用地比例及出让价格的合理性等。,第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题,1.全行房地产规模压缩，实行总量刚性控制，把握好投放节奏2.结构调整，流量管理3.优先用于续建、在建项目4.加强到期贷款管
16、理，逐户制定风险防控预案5.加强风险管理，严格落实在建工程抵押6.保障房的问题、理财业务问题,总体原则,第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题,注重市场走势判断防范系统性风险,看清大势才能防止房地产信贷出现系统性风险（国房景气指数）： 1.2010年回顾：全行业大幅增长、整体量跌价涨、房地产企业业绩大幅攀升 2.2011年展望：“十二五”第一年，仍会坚持抑制投资性需求的政策，增加保障性供给。“宏观调控”仍将是政策主题，市场面临深度调整，价格上涨幅度趋于和缓，有望回归理性。市场关键词：“通胀、加息、调控、信贷、产业调整” 3.关注几个新动向： 一是并购贷款将会在房地产企业及项目公司股权并购中发挥更加重要的作用，为杠杆收购交易提供资金支持。 二是持有优质物业的企业将更加关注经营性物业抵押贷款，寻求盘活资产，增加现金。 三是房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合将更加受到青睐。,
