2012年年度报告大势趋稳暖意盎然

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1、内部资料，仅供参考，请勿传阅 内部资料，仅供参考，请勿传阅 2 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 发布日期： 2011 年 12 月 26 日 目录 暖 政策 -信贷放松 市场与保障齐发展 (一 ) 信贷放松 刺激刚需入市 (二 ) 限购稳 固 影响市场反弹 (三 ) 房产税出 影响市场预期 (四 ) 保障房增 双轨制发展持续 (五 ) 领导讲话 外紧内松调控延续 (六 ) 调控不松 2013 保自住仍是主旋律 暖 土地 -先抑后扬 土地出让金筑底回升 (一 ) 筑底回升 3 季度土地现回暖 (二 ) 难破千亿 土地出让金筑底回升 (三 ) 市场复苏 宅地热度回升价上涨 (四 ) 房企热

2、捧 优质地块备受瞩目 (五 ) 谨慎拿地 1 季度溢价率创新低 (六 ) 中心饱和 土地郊区化加剧 (七 ) 供应增加 2013 土地郊区化力推保障房 暖 新房 -刚需主场 新房市场退寒回温 (一 ) 筑 底回升 刚需助推新房成交 (二 ) 需求回暖 热销楼盘价格回涨动力大 (三 ) 刚需释放 新房去库存化高涨 (四 ) 供应外延 城市边缘区成交是主力 (五 ) 优化产品 调整销售策略 (六 ) 量价稳涨 2013 郊区仍为主战场 暖 二手房 -量价筑底 市场复苏渐暖 (一 ) 政策倾斜 成交量上涨 (二 ) 刚需支撑 二手均价平稳发展 (三 ) 信心回升 报价指数半年番一翻 (四 ) 限购影

3、响 本市购买比例再上升 (五 ) 热点区域 次中心区、学区、轨道周边成交忙 (六 ) 租金上涨 季节性特点被削弱 (七 ) 投资萎缩 一二手成交差距持续缩小 (八 ) 平稳回升 2013 刚需改善是支撑 暖 写字楼 -租售稳涨 投资回报趋合理 (一 ) 供应平稳 外围化是趋势 (二 ) 销售回暖 供求基本平衡 (三 ) 售价微跌 郊区成交带动 (四 ) 租金上涨 典型商圈价值趋合理 (五 ) 入住率升 典型商圈趋满租 (六 ) 租金上涨 2013 写字楼或成投资热点 内部资料，仅供参考，请勿传阅 3 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 引言 2012大势趋稳 “暖” 意盎然 2012 年北

4、京楼市可以说经历了翻天覆地的变 化 ，从年初的市场冰点到 2 季度复苏，再到下半年的整体升温。可以说 2012 年全年北京楼市的关键词是：“暖”。 “暖”体现在 2012 年全年北京楼市市场交易的各个 细分物业即 政策、土地、新建住宅、二手房 及写字楼， 均出现了从年初到年末的转变。 1-11 月，全市商品房销售面积为 1531.7 万平方米，比上年同期增长 38.3%。其中，住宅销售面积为 1179.2 万平方米，同比增长 52.7%。截止 12 月初，北京新建居住类物业年内签约市值达到了 2117亿，超过了 2011 年的 1512 亿和 2010 年的 1971.6 亿。 2012 年全

5、年有望超过 2300 亿。 北京市场在 2012 年可以非常明显的划分为三 阶段 ： 1-2 月的市场冰点，受到限购和限贷的集中影响，在年初 整体市场陷入最低谷，降价盘比比皆是，成交量陷入历史最低点。 3-6 月整体市场复苏，在信贷放量和外地微调楼市政策出现的影响下，北京市场开始逐渐复苏，大部分项目在上半年都完成了以价换量，信贷及成交的双升温使得资金情况纷纷好转。 三季度来整体市场复苏，虽然在 9-10 月出现了短暂低迷，但在国庆长假后，成交继续复苏，三季度来整体市场的拿地及交易额就明显回暖。 下半年北京一地难求的整体土地市场的回暖代表了开发商对后市的乐观判断， 频繁出现高价地现象， 对楼市后

6、市心理预期产生推动作用。预计在政策及外在因素未大幅变动的情况下， 明年楼市依然趋好发展，从当下 50 度的市场温度升温到 60-80 度的市场预期和空间非常明显。 北京中原市场研究部 2012 年 12 月 26 日 内部资料，仅供参考，请勿传阅 4 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 暖 政策 -信贷放松 市场与保障齐 发展 如果以 2011 年下半年调控政策为 0 度计算，当下政策可以说恢复到了 30-40 度，虽然限购、限贷政策依然严格，但信贷的 2 次降准、 2 次 降息给市场带来了明显的资金流动性。这也是 2012 年北京楼市能够从 3 月开始明显复苏的主要原因。 3 月楼市成交

7、逐步回暖，使得政策面的任何变动都会搅动楼市神经。为稳定政策预期， 7 月后中央领导人及 中央诸部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止变相放松投机投资性购房政策。在 8 月更是派出了各地督查组督查调控政策执行情况。但如何平衡“稳增长 ” 与“严防房价上涨”的矛盾，是 2012 年政策走势的最重要影响因素，也将会持续影响 2013 年的市场走势。 (一 ) 信贷放 松 刺激刚需入市 图 1：首套和二套房首付比例及贷款利率 近年来随着经济形势的不容乐观，央行加速流动性的释放。 2012 年至今，央行连续 2 次下调存款准备金率，并于 6 月 8 日、 7 月 6 日相隔不到一个月连续

8、2 次降息， 相对 宽松的货币环境基本形成。 在相对宽 松的货币政策环境下，中央除默许地方政府的微调之外，也试图在限购之外通过微调来释放被“误伤”的刚需，其中松绑首套房信贷无疑是最有效的选择。在银行流动性充裕的支撑下， 2012年起，首套房贷获批速度提高，利率优惠重启。目前，全国大部分地区首套房利率已由去年的上浮逐步恢复至基准利率，大部分地区甚至可以获得基准利率 8.5-9 折的优惠。降息通道的打开配合首套房贷0%10%20%30%40%50%60%70%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2008 年 12 月后 2010 年 4 月后 2010 年 10 月后 2011 年 2 月后

9、2011 年 7 月后 2012 年 6 月后 2012 年 7 月后首套房首付款比例 二套房首付款比例 首套房贷利率二套房贷利率 5 年期以上贷款基准利率首套房：利率 7折，首付 2 成首套房：利率逐渐恢复基准直至上浮 1 . 0 5 1 . 1 倍利率 2 次下调，首套房贷利率下浮至 8. 5 折内部资料，仅供参考，请勿传阅 5 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 利率优惠的重启，使得居民购房按揭贷款的能力进一步提高，还贷成本明显下降。 (二 ) 限购稳固 影响市场反弹 北京作为首都，调控政策依然以维持为主，虽然未有加码举措， 但目前政策的执行力度依然是全国最紧。在 2012 年内北京

10、的限购政策不仅未放 松 ，在资格认证等方面反而有继续加强的举措出台。 根据 各地政策微调的曲折经历显示，限购底线不容触碰，任何松绑限购的新政终多未遂。为稳定市场预期，在 2012 年 6 月开始，多部委重申坚持房地产调控政策不动摇，住建部更明确表示将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。 在 2012 年 7-8 月 更是派出督查组调查各地楼市具体情况，楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但 是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调微调的必要性非常大，在最近两个月中央各部委及地方政府密集 1

11、5 次辟谣各地松动调控传闻。虽未 再 加码，但一定 程度上避免了恐慌的扩大化，也表示了政策不太可能从中央层面松动。 调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。而因为最近整体经济的疲软，地方微调的力度比较大，但是一旦过度中央肯定会有预调应对，目前来看市场明显过度反弹的可能性很小。但随着符合限购政策下购买人群资格的增加，总体可购房人群的数量是会继续明显增加的。 (三 ) 房产税出 影响市场 预期 2012 年至 2013 年，房产税的变化将是楼市政策中最大的变数。 表 1：房产税各部表达观点一览表 部位 /人物 时间 事件 /文件 表述 国务院 2011-12-1

12、2 中央经济工作会议 推进房产税改革试点 谢旭人 2011-12-26 2011 年财政部年度工作会议 认真总结房产税改革试点经验并稳步推进 姜伟新 2012-2-18 住建部机关工作会议 将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。其中一项非常重要的内内部资料，仅供参考，请勿传阅 6 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 容，就是加快推进个人住房信息系统建设。 温家宝 2012-3-5 2012 政府工作报告 加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度 谢旭人 2012-3-6 2012 答记者 与上海、重庆两市人民政府一起，总结试点经验，在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案

13、，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。 黄奇帆 2012-3-6 2012 年中央 建议今年在全国推开或多一些城市试点房产税。房地产调控也应从行政性为主，转向经济杠杆为主的调控 国务院批转发改委文件 2012-3-18 关于 2012 年深化经济体制改革重点工作意 今年适时扩大房产税试点范围 齐骥 2012-3-24 岭南论坛 研究扩大房产税征收城市，并还未确定有哪些试点城市 姜伟新 6 月底前 先搞 40个城市 ,这 40个城市先跟住建部联网 ,然后再推广到 265 个地级市 国家税务总局 7 月 组织来自全国 36 个省市的税务系统工作人员在京培训 国家税务总局财产行为税司综合处 8 月

14、 湖南湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房 从国内楼市发展历史看，依 靠 税费解决高房价问题 基本不太可能 。房产税作为持有环节税费，在国内财产不公开的情况下，很难实施 征收，很可能会持有环节税费累 加 到交易环节收取。而且 即 使 能够实现持有环节收取也很可能会转嫁给租房者。 房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源 。 初期肯定从新购的超面积收起 但是长远来看，肯定会涉及存量多套房 。 从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少 ， 所以后期房产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的

15、可能性非常大 。 对目前我国很多城市居民的财产收入以 2-3 套房产形式存在，可能会有比较大的影响 ， 最后的结内部资料，仅供参考，请勿传阅 7 2012 暖 报告 北京中原市场研究部 果只能是劫中产济富 人。 新增税费、不改变供需结构的话，最后结果 依然是加税。税费从交易环节转移到持有环节意义不大，更大的可能性是增加税费而非减免。房产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进新增加供应，虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话 ， 房产税依然会被转嫁给买房者支付。 目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。限购政策虽然目前来看短期内取消的可能 性 不大，但是限购政策毕竟是完全的行政手段，强制的抑制了需求。但是从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大。可能会影响到所有非自住房产，这可能标 志着后限购时代的调控方向。 一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给 部分 市场带来 一定的 存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费