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1、云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 昆明三永水乡别墅区开发项目Part1-开发单位 | Part2-项目情况 | Part3-市场分析| Part4-融资需求春城绝地，价值尊享春城之肺毗邻滇池、五甲塘湿地公园、新世界会展中心的绝有地理位置宜居天堂高端别墅、水系生态社区，春城乃至全国罕有的生活体验 云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 “三永水乡住宅区”项目，位于昆明市官渡区六甲乡永胜村，紧邻滇池和实地公园。项目规划
2、用地面积 21 万平方米（313 亩） ，总建筑面积 35 万平方米，其中地上建筑面积 23 万平方米，地下建筑面积 12 万平方米；住宅建筑面积 30 万平方米，商业及配套建筑面积 5 万平方米；容积率 1.05，绿化率 45%。该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建 300 座别墅、约 1 万平方米的商业用房以及 3-4 万平方米的别墅式酒店。一、项目开发单位概况云南空港房地产开发有限公司（简称“空港房地产公司” ）成立于 1995 年，注册资本 816 万元，住所在昆明市巫家坝国际机场。经营范围为房地产开发及房地产配套相关设施的租赁管理；建筑材料、装饰材料、金属材料、五金、交
3、电、百货、普通机械、电器机械及器材的销售。空港房地产公司于 2005 年 12 月经昆明市土地局批准，取得了位于官渡区六甲街道办事处永胜村的 6 宗土地，并已办理了土地使用权证， 6 宗土地计187442.63 平方米，一宗整合用地 32 亩，合计 313 亩。该地块现用于开发“三永水乡住宅区”项目（简称“本项目” ） 。该项目于 2008 年 12 月 17 日，经昆明市城乡规划委员会第十九次主任办公会审核批准项目建设，2011 年 4 月 26 日经昆明市规划局审核批发了建设项目规划条件许可证 。云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产
4、开发有限公司所有，不得向外传播。 二、开发项目简况分析（一）项目建设概况本项目位于昆明六甲乡永胜村。项目规划用地面积 21 万平方米（313 亩） ，总建筑面积 35万平方米，其中地上建筑面积 23 万平方米，地下建筑面积 12 万平方米；住宅建筑面积 30 万平方米，商业及配套建筑面积 5 万平方米；容积率 1.05，绿化率 45%。该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建 300 座别墅、约 1 万平方米的商业用房以及 3-4 万平方米的别墅式酒店。本项目户型均为南北通透，多面采光通风，宽敞明亮；24 米超宽楼间距奢侈阳光新风，超大景观视野有私密，有阳光；实行 8 度最严日照规范
5、，让生活充满阳光的顶级日照规划指标，1.05 超低容积率，轻松实现 8 度日照硬指标；本项目对地基进行整体基础全开挖建设，有效避免和解决了地质沉降问题，安稳舒心稳固。本项目建设有住宅和商业，住宅为上下五层别墅，地上三层为居住用房，地下负二层为车库，停车直接入户，人车完全分流，地下环保停车，让爱车有个阔绰的家；负一层为储物间，地下两层均为出售地上三层别墅时附带免费赠送给客户的。本项目区域内配有百种名贵树木，千种奇花异草，6 座喷泉，游憩广场以及温泉设施。国际一级资质的规划设计院倾力打造的欧式风格建筑群，设计独特、格调典雅。公建配套设施完善云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家
6、坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 合理，优雅的园区环境，专业的物业管理，而且紧邻优美的滇池及五甲塘湿地公园，是置业安居的理想住宅区，拟建的“三永水乡住宅区”将能很容易吸引昆明财富精英及有识之士的购房欲望，市场前景良好。（二）项目区位特点交通状况：本项目距离昆明市区仅 15 公里，交通便捷，南北向有滇池路、官南大道，东西向有广福路、环湖东路，规划中的地铁 2 号线穿越本项目所在区域。自然环境：与滇池为邻，该地块位于高原湖泊滇池直线距离几百米，常年西南风向从滇池上空刮来，空气质量佳，湿度相对较大；毗邻 1200 多亩的五甲塘湿地公园，环境优美。 会展中心：由省城
7、投主导的占地约三千亩、总投资 1000 亿元的新会展中心项目紧贴本地块，其土地整理也基本完成，使本区片的配套和建设趋于成熟。周边商业：世纪金源购物中心、新亚洲体育城商圈、奥辰财富中心、红星美凯龙等。周边医院：同仁医院、妇女儿童医院。周边学校：云秀书院、云大附中。周边在建项目：在该项目对面五甲塘湿地公园东侧，中航国际云玺大宅的开发进入实施阶段。（三）项目市场定位云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 定位依据及原则：1.地理位置优越、环境优美。2.与周边楼盘相比，本项目价格优势巨大。3.高水平开发、高起点规划
8、。4.符合市场需求。5.符合昆明市定位及长期规划。项目整体定位：具有城市属性的高端优雅居住区居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用欧式典雅设计，建筑结构为框架结构。物业类型：别墅。客户定位：昆明市及周边中高收入阶层1. 昆明市及周边中上层收入水平。2. 发展较好的中小私企骨干。3. 需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。4. 昆明周边范围市县高收入者。云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 5. 个体经营者。价格定位目前，临近滇池的中高端楼盘“西南海”售价都在 8 万元 /平方米，楼盘销售形势可观。
9、本项目规划设计为临滇池高端住宅区，因此，在售价上也可比较“西南海”等楼盘，但我们更应该在售价上有所优势。根据比较分析后，本项目初售均价定为 5 万元/平方米左右，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和较大的增值潜力。（四）项目进度根据昆明市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将本项目的开发工期控制在 15 个月。工程进度安排如下：项 目 工程进度建筑规划设计，定稿 2013 年 7 月8 月 15 日工程施工图设计，定稿 2013 年 8 月 169 月 30 日工程招标 2013 年 10 月 10 月 20 日建筑施工工期 2013 年 10 月 20 日-2014 年 5
10、 月底装饰工程工期 2014 年 6 月8 月 15 日室内外配套、绿化 2014 年 8 月 16 日 9 月底云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 工程竣工交验 2014 年 10 月（五）投资估算：土地成本：313 亩*265 万元 /亩=82945 万元建造成本预算(单方造价:1,500 元/m2)：350,000 平方米*1,500 元/m2=52500 万元预估建造总成本: 82945 万元+52500 万元=135445 万元销售额：（销售均价：50000 元/ m2）(23 万 m2*50
11、000 元/ m2=115 亿元三、市场分析（一）地方宏观经济分析1、地理状况：昆明是云南省唯一的特大城市和西南地区（仅次于成都、重庆）第三大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市。全市人口 726 万人；常住人口 648 万，市区常住人口 358 万人，城镇人口占全市人口的 66%，为 428 万人。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的 86.16%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.84%，人口最多的少数民族为彝族（44.1 万人） 、回族（15.2 万人） 、白族（8.3 万人） 。昆明是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈、亚洲 5
12、 小时航空圈的中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，中国唯一面向东盟云南空港房地产开发有限公司 空港地产地址：云南省昆明市巫家坝机场| 本文信息均为云南空港房地产开发有限公司所有，不得向外传播。 的大都市。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，四季温度始终保持在 329 之间，年温差为全国最小，这样的气候特征使昆明以“春城”的美名而享誉中外。2、交通情况：昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径
13、辐射全省。昆明周边 200km范围内主干道基本实现高等级化，昆河、沪昆、成昆、南昆等铁路通达国内外。昆明长水国际机场年吞吐量计划 3800 万人次远期达到 8000 万人次，已于2012 年 6 月 28 号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。发展目标：以滇池为中心，实施“环湖交通” 、 “环湖截污” 、 “环湖生态” 、 “环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善， “春城” 、 “历史文化名城” 、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。3、经济状况：2012 年，全市完成地区生产总值 3011 亿元，同比增长 14%以上。全市地方公共财政预算收入完成 378.4 亿元，比 2011 年同期增收 60.71 亿元，同比增长 19.1%，完成年初预算的 103.6%，地方财政收入继续保持稳步增长，顺利实现年初既定目标。预计全市完成规模以上固定资产投资 2350 亿元，同比增长 25%以上。全市规模以上工业投资预计完成
