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1、文 本 I目 录第一章 总 则 .2第二章 改造策略与改造目标 .2第三章 改造用地布局 .5第四章 改造用地设施配建 .11第五章 改造用地道路规划 .11第六章 改造用地设计指引 .13第七章 改造用地强度控制 .15第八章 改造时序与实施措施 .18第九章 附则 .21附表：各改造单元设施配建要求 .错误！未定义书签。惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划2惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院第一章 总 则第一条 贯彻落实省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为
2、总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。第二条 规划主要依据：1. 中华人民共和国城乡规划法2. 城市规划编制办法3. 惠州市城乡规划建设管理试行办法4. 惠州市城市规划标准与准则5. 惠州市城市总体规划（2008-2020）6. 惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）7. 规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）9. 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知（粤府办2009122 号）10. 国家、省及地方的其他有关
3、政策、技术规范与标准第三条 规划年限根据“粤府办2009122 号”文件，本规划期限为 2010-2015 年，其中近期为 2010-2012年、规划期末为 2015 年。为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到 2020 年。第四条 规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积 1410.0 平方公里。第二章 改造策略与改造目标第五条 发展策略1. 政府主导，市场运作。为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括
4、：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。2. 突出重点，有序推进。统筹部署，明确“三旧”改造各类对象的改造规模，做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，控制好旧工业区进行房地产开发的年度投放量，协调与城中村改造的关系，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。3. 细分差异，分类改造。在明确旧城镇、旧厂房和旧村庄三种旧城镇功能地区改造规模与要求的基础上，依据各类旧改地区的城市功能更新要求和发展方向，细分差异，将旧城镇区分为 CBD 核心区、历史风貌区、综合旧城区、交通枢纽区、交通沿线区、建制镇镇区以及其他零散区等 7 种类型
5、，将旧厂房区分为中心外围区、景观轴线区、园区集中区、外城零散区 4 种类型，将旧村庄区分为城中村、城边村、城外村 3 种类型，制定分类改造指引。4. 系统规划，弹性导控。按照“规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢”的原则，建立三层次的系统规划体系：以专项规划为指导，明确“三旧”改造地区的基本改造要求；改变以单个地块寻求经济平衡的思路，划分改造单元，建立“单元平衡、区域平衡”的理念，通过单元整体改造、新区地块与旧改地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营等弹性改造模式，实现改造资金的平衡，并加强与控制性详细规划的衔接；编制“三旧”地块层面的改造详细规划，
6、切实指导和控制地块改造。第六条 改造重点按照突出重点、有序推进的改造策略，明确惠州中心城区“三旧”改造的重点地区，引导市、区、镇（办）各级政府的配套政策与改造资金投放，增强对项目主体的改造意愿的空间导向，实现并切实提高“三旧”改造的空间实效。规划惠州中心城区确立“七片四线”的“三旧”改造重点，其中：“七片”为七个重点改造片区，包括：江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区等。这七个片区是规划范围内“三旧”改造地块最为集中的地区；同时，这些重点片区也是惠州中心城区最核心的城市功能节点地区，当前正面临设施陈旧、配套不足、功能需要提升优化等问题
7、，更为迫切地需要通过“三旧”改造进一步提高土地集约利用水平，为新设施、新功能的优化配置提供空间。惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划3惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院“四线”为中心城区 4 条重点改造轴线，包括：仲恺大道沿线、惠南大道沿线、惠州大道沿线、东江两岸沿线等。这 4 条改造轴线中，其中 3 条惠州中心城区最重要的对外拓展轴线，也是联系重要区域性中心城区的进出门户，对于引导城市有序拓展、组织城市功能递进更新、展示惠州城市形象具有重要的意义；东江两岸沿线则是惠州市中心城区最重要的生态景观廊道，重点加强东江沿线的“三旧”改造是塑造惠州城市特色、维
8、育生态环境的重要举措。第七条 总体改造目标1. 以加快建设科学发展“惠民之州”为总体要求，通过“三旧”改造更新，激活新的经济增长点，促进产业结构优化与调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，完善城市功能，加强区域性中心城市功能配套，保护历史文脉，促进旧城复兴，塑造惠州独特的城市风貌和区域形象，提升城市综合竞争力。2. 规划到 2015 年规划期末，完成“三旧”改造土地面积 3438.95 公顷。到 2020 远景年完成“三旧”改造土地面积 6676.17 公顷。第八条 分类改造目标1. “旧城镇”改造的主要目标是：改造中心城区和各镇、办镇区（街区）的旧商铺、旧厂房和旧民宅，提高土地利用效益水平
9、，改善城市居民的居住条件和生活环境，增加居住和城市生产、生活服务设施，保护完善历史风貌街区和风景景观地区，美化重要地区的城市景观风貌，使惠州城市风貌更加迷人、城市景观更加秀美、城镇道路交通更加通畅，土地利用效益有明显提升，生活环境更加舒适。类别 改造目标CBD 核心区 完善和提高现代化居住和公共设施配置水平，实现中心区土地高度集约使用，塑造现代化中心城区形态。历史风貌区 保护历史文化街区和风景景观地区，提供开放空间和服务设施配置水平，塑造富有地方特色的城市文化与自然景观风貌。综合旧城区 繁荣商贸活动、完善设施配套、改善居住条件，改造成高品质、人性化的综合性城市生活居住社区。交通枢纽区 更新用地
10、功能，提高土地利用水平，实现旧改地块的土地增值使用。交通沿线区 更新用地功能，整治景观环境，提升交通运营效率，形成满足交通运输功能配套、景观风貌协调一致的沿线景观功能地区。建制镇镇区 改善功能布局，完善设施配套，改善居住环境，形成功能布局合理、环境尺度怡人的城镇综合社区。其他零散区 实现土地使用功能更新，促进城市功能规模布局。2. “旧厂房”改造的主要目标是：依据城市总体规划和土地利用总体规划的规划安排，引导旧厂房拆迁并转、退二进三，满足城市居住与综合服务功能的用地空间需求；以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动城市现代化产业集群的培育；推动零散工业企业迁转入
11、园，实现土地集约利用、产业集聚提升，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区；整治重要交通沿线工业企业景观风貌，塑造现代化、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。类别 改造目标中心外围区 适应城市拓展要求，组织功能更新，满足城市功能扩张和土地集约使用需要。景观轴线区 整治重要交通和东江沿线工业企业景观风貌，更新用地功能，塑造现代化、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。园区集中区以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动城市现代化产业集群的培育，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区。外城零散区 拆迁并转，推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、
12、产业集聚提升。3. “旧村庄”改造的主要目标是：依据城市功能更新要求和城市空间拓展需要，推动城中村向现代化城市居住社区转变；引导城边村集体物业改造，推动农民公寓建设；整治城外村村容村貌，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会主义“示范村居”。在保障村民合法权益的前提下，实现村庄建设用地的集约节约使用，提高村民设施享用水平，改善人居环境。类别 改造目标城中村 以改建为重点，按照城市规划要求，组织功能更新，推动城中村向现代化城市居住社区转变，促进土地集约使用，塑造风貌协调一致的空间环境。城边村 严格控制各项建设行为，按照城市功能组织要求改造集体物业，鼓励引导朝农民公寓或者城市化住宅方
13、向发展。城外村 整治村容村貌，完善设施配套，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会主义“示范村居”。第九条 分区改造目标按照规划区的“三旧”改造总体目标，针对各片区的主要问题和未来城市功能更新的规划安排，将总体目标分解至各行政片区，以此作为各镇、办推进各片区“三旧”改造的总纲领。分区 改造目标桥东片区1.总体改造用地规模 94.37 公顷，其中 2015 年改造用地规模 94.37 公顷，2020 年改造用地规模 0 公顷。2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、改造城中村，形成配套完善、环境舒适、带有浓郁东江传统风貌的历史街区和高尚城市社区。桥 1.总体改造用地规模 50.04 公
14、顷，其中 2015 年改造用地规模 47.80 公顷，2020 年改造惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划4惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院西片区用地规模 2.24 公顷。2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、增大公共空间供给，打造商业繁荣、西湖景色秀美的中心城区。龙丰片区1.总体改造用地规模 141.01 公顷，其中 2015 年改造用地规模 125.13 公顷，2020 年改造用地规模 15.88 公顷。2.迁转旧厂、改造旧村，完善火车西站商业服务配套建设，打造山地环境特色的城市居住社区。江南片区1.总体改造用地规模 278.42 公顷，其中 2015 年改造用地规模 268.48 公顷，2020 年改造用地规模 9.94 公顷。2.完善下角片区设施配套，打造滨江、滨湖品质居住社区；迁转梅湖旧厂，整治旧村，打造滨江生态居住新城
