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1、融侨尊域产品定位研究PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 融侨地产在福清再次斥资拿地，以4.95亿元拍得融侨开发区内（融侨管委会办公楼东侧）地块，土地成本3808元/ 核心问题界定 开发背景PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 本项目的最终战略目标即实现销售利润最大化和品牌价值最大化n销售利润的最大化即通过一系列保证体系，利用最优的资源配置，充分发掘土地利用价值和产品价值，顺利实现项目预期销售收入，同时达到最高利润n品牌价值最大化即通过产品的规划设计和销售，在福清乃至福州区域打造本项目的核心竞争力，从而将项目打造成为融侨继公馆及融侨城项目之后又一
2、引领性力作，奠定融侨品牌在福清的领导地位，战略目标模型品牌价值最大化销售利润最大化 战略目标本项目本项目总体战略目标的实现，可以分解为土地利用、产品设计和品牌维护三大类六个分解目标：弱化区域弱势，强化环境资源规划中建设用地指标的合理利用社区布局最优的规划设计方案社区内建筑产品的最佳设计方案融侨品牌在福清的持续引领性项目在高端住宅领域的品牌打造战略目标品牌效应最大项目品牌效应最大开发商品牌效应最大土地资源价值利用最优环境价值利用最大化建设用地利用最合理产品设计最优社区规划最优建筑产品设计最优PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以
3、市场为导向。项目核心观点：核心问题界定 开发背景PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 福清市场客户分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 权力财富稳定资产阶层新资产阶层富裕市民一般市民可承受房价区间 主要职业特征 区域来源 主要置业特征高 6000以上中小型企业主企事业单位中高层管理人员高级公务员个体富裕商户海外人士龙田、高山等富裕乡镇为国，辅以城关客户资金雄厚，多拥有稳定的资金来源。具有外资背景者占相当大比例。多为多次置业者，通过置业改善居住环境；或是将固定资产变相转换，闲余资金寻找投资出路。享受型居住。中 4500-6000企事业单位中层管
4、理人员、公务员、教师个体商家、海外人士龙田、渔溪、高山等周边乡镇、福清城关二次、三次置业为主，改善型居住/投资。三代同堂或三口之家均半收入稳定且事业基本定型拥有较坚实的海外资金来源中低 4500元以下 当地工薪阶层、普通公务员、企业职工宠路、海口等周边乡镇及福清城关首次置业居多，家庭结构较简单。部分看中项目升值潜力，用于满足投资需求价格要实惠,配套需齐全。购房能力分档福清客户分析以购房能力档次划分的客户特征客户结构模型预计开发成本6500元/平方米项目方向为高端项目对应客户为高端客户。抽样数据来源：零距离八县客户资源库定性访谈PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 轜 客
5、户区域来源与层次交叉分析高端客户购买层次界定6000元/以下6000-7000元/7000元/以上钻石级白金级黄金级n目前随着福清融侨城价格的日益走高，作为价格风向标现凯景新天地及许多新开发项目价格均以突破6000元大关，逐步向7000元大关挑战。市场价格日益走高后，出现了相对细分化，高端客户群体也在价格的拉升过程中出现分界。n黄金级客户指接受力度已接近极限；n白金级客户还存在着一定的弹性空间，但对于价格的承受力开始减弱；n钻石级客户财富资产稳定，在购买中只要产品满足需求，价格抗性小。n在价格日益走高的福清市场，来自市区城关客户（公务员、教师、企业职工等）客户的市场承受底限正在接受挑战，属于白
6、金级客户。n龙田、高山、渔溪等区域客户，拥有强大的海外资本注入，同时擅于经营，资本流通面较广，形成资金供应链的有效循环，因此购买力稳定，承受力强，属于钻石级客户。n海外购买能力是福清最庞大的购买群体，源源不断的海外资金流入构筑强大的购买实力，属于钻石级客户。n其它乡镇客户受到购买力的局限，价格承受力有限，因此属于黄金级客户。龙田/高山渔溪等福清城关黄金级白金级钻石级其它乡镇购房能力分档福清客户分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 龙高客户城关交易获利型享受使用型资金持有型其它乡镇客户趋同性分析福清高端客户定位n城关客户由于其本身居住在城关，在购房时多以二次置业改
7、善居住为需求，加上手上部分余钱进行短线交易获利；n龙高等富裙乡镇客户资金量大，拥有极为精明的投资意识，同时亦在于改变居住环境，在使用类型上三者并有；n其它乡镇客户由于购买力有限，因此绝大数属于享受使用型，购房满足落户或者改善居住。构成 特征 分布 实力钻石 对居住要求度高，价格承受力强，购房决策迅速，不容易受干扰龙高线客户为主 资金能力较强大，源源不断的海外资本注入，购买力相对稳定，百万、千万身家人较多白金 对居住要求度高，对价格接受力度相对较高，但承受力较之钻石客开始减弱有一定的承受底限和价格抗性龙高及城关客户为主 资金实力较为雄厚，但局限性较强，在福清属于比较有钱的人，但称不上很有钱黄金
8、购买承受力有限，价格抗性较高 城关及其它乡镇客户 资金实力一般，多为较初级的资本累积，价格承受力有限城关客户特性 以政府机关高级公务员为主，拥有海外背景，善投资 信息来源渠道较为广泛，投资需求旺盛，对品牌要求较高龙高客户特性 强大的海外关系及经商背景，善理财投资 置业观念强，收入稳定，居住品质要求高。喜群居/重品牌/讲排场/注重身份象征。购买力强。有大部分人在福州进行置业其它乡镇客户 除龙高、渔溪等经济强镇之外的乡镇客户，如宏路、海口等，多为政府机关公务员，海外人士及经商人士 多为首次进城置业客户，好面子/注重领袖意见、身份象征客户特征分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版
9、本创建 客户产品需求研究-购买因素福清高端客户分析 客户背景研究n 安全设施、小区管理方式、朝向在客户认为非常重要的因素中列于第一、第二、第三的位置。社区配套、地段并列第四，开发商实力、户内格局并列第五，以上为客户认为非常重要的因素前五项。加上价格因素、交通便利性，以上为高敏感区间。n 在前五排序中，地段为唯一的开发被动因素；n 安全设施、社区配套可视为对项目配套的关注；小区管理方式、开发商实力可视为对开发品牌的关注；朝向和户内格局可视为对产品的关注。n 客厅设计、居住密度、景观资源、层高、小区园景、主人房设计、车位、楼层数、风水、小区大门设计、公共空间、阳台数量及面积处于非常重要因素的第二梯
10、队。客户认为非常重要的因素排序 客户样本量65份PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 观点：高端客户关注四大价值配套 品牌 产品 地段地段做为唯一被动因素，客户敏感度较低，项目本身能否支撑？PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 地块分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 地块分析 城市规划发展现状与趋势福清的发展重点福清市区的扩展 临港工业的发展福清规划规模 中期(至2010年)规划人口28万人，规划用地面积27平方公里 远期(至2020年)规划人口45万人，规划用地面积46.3平方公里福清发展战略 以港兴市-港口优势，
11、发展外向型经济 工业强市-以“三区”、“三线”为主体发展工业福清平潭长乐莆田闽侯永泰福清市城市规划分析福州的发展重点围绕核心沿江向海福清是闽江口城镇群发展规划南翼经济区的主体，其发展至关重要。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 主城江阴港城海峡战略通道福厦产业通道 沿海经济通道地块分析 城市规划发展现状与趋势福清市未来发展格局大福清沿江、向海、环湾总体空间格局“双城三通道”“双城”即福清主城和江阴港城。“三通道”即沿海经济通道、福厦产业通道、海峡战略通道福清市区现市区+元洪+龙田空间格局“老城+新城”老城：发展以现代化制造业及相关的配套服务及居住为主；新城：未来福
12、清主城的中心；元洪和龙田：对接福清中心城区、催生主城核心。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 宏路街道功能定位中心城区产业集聚的重要区域发展设想城市市级副中心玉屏街道功能定位市机关所在地，传统的商业中心发展设想福清城区的核心部分石竹街道功能定位中心城区产业集聚的重要区域发展设想发展第三产业,城市市级副中心地块分析 城市规划发展现状与趋势福清市中心行政区调整PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 地块分析 项目区域价值分析项目区域城市功能价值n 近几年来，随着福清城西区建设的日益推进，沿元洪路延伸，城市面貌焕然一新n 该区域商业基础设施在规模及
13、档次上有了进一步的提高，以大中型百货、卖场、集中心型商业为中心的区域性商业群体初步形成n 该区域交通组织发达，元洪大道连接城市东西端及水南车站等重要交通要塞，通往乡镇、高速公路、324国道等，外部联系交通便利。n 从地块至好又多、水南车站、高速公路出入口等需5-10分钟车程。在购房者心里，心理距离较远。n 本项目所处的西区板块延伸段配套未尽完善，周边以工业集中区为主，缺乏生活、教育、医疗等配套n随着板块的发展及项目建设，区域内将形成高尚生活区及由此衍生的商业、商务、教育等生活配套。与城市主要功能区的心理距离日益拉近，区域价值随着融侨品牌入主得到提升10分钟车程10分钟车程5分钟车程PDF 文件
14、使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 地块周边现状地块分析项目周边生活配套、城市公共配套未尽完善。民房、厂房及田地等混杂，形象较差。n地块四至：地块东面场地开阔，有少数量厂房，南面临规划路通往主干道，地块北面为纺织厂房，西面为农田及民房。周边居住氛围较弱。n商业项目周边基本没有商业配套，须步行至宏路，商业配套较弱。有成龙大酒店、欢乐谷KTV等。n教育三华私立中学。融侨城社区配套n公共配套私立诊所、医院n其他信用社、银行n住宅紧邻中庚地块，临近融侨城、国际华城，未来片区内将形成高尚居住氛围项目东面 项目南面 项目西面 项目北面PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 轜 自然生态环境优越，融侨城社区提升周边人文、居住氛围，未来发展前景广阔n 本项目所在区域为福清市主城区与郊区的结合部n 福清母亲河龙江一脉相传，山景秀丽，自然生态环境优越n 本项目周边未来将规划形成福清又一高尚居住集中区n 本项目车行交通动线便利地块周边现状地块分析人文历史旅游度假 城市生活生态环境自然景观区位价值居住人文发展潜力PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 城市建设时间轴 规划动建 建设范围扩大 持续建设板块走
