居住区规划设计8页

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1、居住区规划设计技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据。居住区综合技术经济指标由两部分组成，即土地平衡及主要技术经济指标(表 81)。第八章 综合技术经济指标第一节主要指标与计算一、规模指标表 8-1 中 115 项用以表达居住区规模的指标，包括用地指标，人口指标以及相应的公共设施指标。(一)用地规模及用地平衡指标 表 8-1 中 17 项指居住区用地所包括的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地，这四类用地之间存有一定的比例关系，表 23 是现行规范控制指标，主要反映土地使用的合理性与经济性。此外，在规划总用地内还包括一些与居住区没有直接配套关系的其他用地。(二)人口及

2、配套设施规模指标 表 8-1 中 815 项主要反映人口、住宅和配套公共服务设施之间的相互关系。二、层数、密度指标表 8-1 中 1625 项主要反映土地利用效率和技术经济效益。(1) 住宅平均层数 即住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。算式：住宅平均层数=住宅总建筑面积（m 2）/ 住宅建筑基底总面积（m 2） (层)(2) 高层住宅比例(10 层) 即高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率()。算式：高层住宅比例=高层住宅总建筑面积（m 2）/ 住宅总建筑面积(m 2) 100(3) 中高层住宅比例(79 层 ) 即中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率() 。算式：中高层住宅比例

3、=中高层住宅建筑总面积(m 2)/住宅总建筑面积(m 2) 100(4) 人口毛(净)密度 即每公顷居住区用地上(住宅用地上) 容纳的规划人口数量。算式：人口毛密度 =规划总人口（人）居住区用地面积(hm 2) (人/hm 2)人口净密度 =规划总人口（人）/ 住宅用地面积（hm 2） (人hm 2)(5) 住宅建筑套毛(净)密度 即每公顷居住区用地上(住宅用地上) 拥有的住宅建筑套数。算式：住宅建筑套毛密度= 住宅总套数（套）/ 居住区用地面积 (hm2） (套hm 2)住宅建筑套净密度= 住宅总套数（套）/ 住宅用地面积(hm 2) (套hm 2)(6) 住宅建筑面积毛(净)密度即每公顷居

4、住区用地上(住宅用地上) 拥有的住宅建筑面积。算式：住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积（万 m2）居住区用地面积(hm 2) (万 m2hm 2)住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积 （万 m2）住宅用地面积(hm 2） (万 m2hm 2)(7) 居住区建筑面积毛密度(容积率 ) 即每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的总建筑面积。居住区建筑面积毛密度=居住区总建筑面积（万 m2）居住区用地面积(hm 2) (万 m 2/hm2)另一表达式容积率 即居住区总建筑面积(万 m2)和居住区用地面积( 万 m2)的比值。三、环境质量指标(1) 停车率居住区内居民汽车的停车位数量与居住总户数的比率 ()。

5、算式：停车率 =（居民停车位数/居民总户数）100(2) 地面停车率居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住总户数的比率() 。算式：地面停车率 =（居民地面停车位数/ 居住总户数 ）100根据重庆市规划局建设项目配建停车位规划管理暂行规定 （渝规发200628 号）项目的停车位数量设置按住宅 0.6 个/100 商业 0.7 个/100 公建 0.6 个/100 其中地面停车位占 15-20%，地下停车位占 80%(3) 住宅建筑净密度 即住宅建筑基底总面积与住宅用地面积比率() 。算式：住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积（万 m2）/住宅用地面积(hm 2) lOO(4) 总建筑密度即居住区

6、用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率() 。总建筑密度=总建筑基底总面积（万 m2）/ 居住区用地面积( 万 m2)100(5) 绿地率 即居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率() 。绿地率=绿地总面积（万 m2）/居住区用地面积(万 m2)100各类绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公建专用绿地、道路红线内绿地；满足绿化覆土要求且方便居民出入的地下、半地下建筑屋顶绿地，但不包括其他屋顶、晒台的人工绿地。第二节住宅建筑净密度与住宅建筑面积净密度根据两密度指标的含意，一为住宅覆盖率(住宅建筑净密度 )，一为住宅 容积率 (住宅建筑面积净密度)，它们是反映居住区的环境质量和住宅建设量

7、的不可缺少的重要指标，国家标准特别对它们作了控制性标准。一、住宅建筑净密度指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率() ；也就是 住宅覆盖率。决定住宅建筑净密度的主要因素是住宅建筑的层数和日照间距。当用地面积不变，住宅层数越高(日照间距越大)则住宅覆盖率越低，空地率越高；反之，住宅层数越低(日照间距越小)，则住宅覆盖率越高，空地率越低。 住宅建筑净密度控制指标( )* 表 8-2 住宅层数 建筑气候区划 I、 、V 低 层(1-3) 35 40 43多 层(4-6) 28 30 32中高层(7-9) 25 28 30高 层(10) 20 20 22例：某号建筑气候地区内，某居住小区用地为 10

8、hm2，其住宅用地拟占 50，拟建住宅层数为 6层，试问允许建设的最大住宅总建筑面积是多少?解：由式：住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积（万 m2）/ 住宅用地面积( 万 m2)100则：住宅建筑基底总面积=住宅建筑净密度住宅用地面积式中,住宅建筑净密度由表 8-2 得：30( 最大控制值)住宅用地面积=lO(hm 2)50=5(hm 2)则：允许的最大住宅总建筑面积=6(层)住宅基底总面积 =6530=9 万 rn2答：该小区允许建设的最大住宅总建筑面积为 9 万 m2。二、住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万 m2hm 2)，住宅建筑面积净密度反映居住区的环境质量(

9、住宅建筑量和居住人口量 )的重要指标。决定住宅建筑面积净密度的主要因素是住宅的层数、居住面积标准和日照间距.规范规定住宅建筑面积净密度最大值的控制指标(见表 8-3) 住宅建筑面积净密度控制指标(万 m2hm2) 表 83 建筑气候区划 住宅层数 I、 、V 低 层 1.10 1.20 1.30 多 层 1.70 1.80 1.90 中高层 2.00 2.20 2.10 高 层 3.50 3.50 3.50注： 混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值； 本表不计人地下层面积。由住宅建筑面积净密度的量化计算式：住宅建筑面积净密度=住宅建筑总面积(m 2)/住宅用地面积（ hm2）(万 m2

10、/hm2)讨论：某居住组团的住宅用地面积为 3hm2，规划住宅建筑层数为 6 层，住宅建筑面积净密度为1.7，若将其提高 0.3，其他不变，则其住宅建筑总面积将由 51000m2 增至 60,000m2，其增多的9000m2 正好增加一层住宅(还多 500m2)。即由 6 层增至 7 层，而日照间距不变，即空地率不变，结果是土地开发强度增加，经济收益提高，但居住生活环境质量下降。住宅建筑面积净密度对土地的开发强度、环境质量及景观效果起着举足轻重的作用。“0.3”的数字看来是不可低估的， 住宅建筑面积净密度有着较强的灵敏度和控制性，它应是倍受各方关注的指标，要严加控制。三、住宅建筑净密度住宅建筑

11、面积净密度 住宅层数上述两项密度指标在确定的地区和基地内，其决定因素都为住宅层数与日照间距，而日照间距由住宅高度(或层数)来确定，所以实际上最根本的决定因素是住宅的层数。 住宅建筑净密度、住宅建筑面积净密度和住宅层数是确定土地使用强度和居住区环境质量的重要指标，三者彼此间具有相互制约的关系，其量化关系即：由：层数 =（住宅建筑总面积/ 住宅建筑基底总面积）（住宅用地面积/住宅用地面积）则：层数 =（住宅建筑面积净密度/ 住宅建筑净密度）( 层)住宅层数与住宅建筑面积净密度成正比，与住宅建筑净密度成反比。例如，当住宅建筑面积和住宅用地面积不变，若增加住宅建筑层数则住宅建筑净密度随之下降，空地率随

12、之增大。在住宅建筑面积净密度和住宅建筑净密度的控制值指导下，便可知相应的住宅建筑的控制层数。例如，以 地区为例，由表 8-2 和表 8-3 查得该地区高层住宅区的住宅建筑面积净密度和住宅建筑净密度的控制值分别为 3.5 和 22，则相应的高层住宅区建筑控制层数为：层数(高层)=3.5/22%=16 层同理：该地区中、多、低层住宅区控制层数分别为 8、6、3 层。第三节综合效益与综合指标综合效益是衡量居住区质量的主要标准。包含社会效益、经济效益和环境效益，三项效益的统一是居住区规划目标要求，在综合技术经济指标体系中要求指标间保持合理平衡。一、综合效益表述密度：包括建筑密度、建筑面积密度、套密度、

13、人口密度等指标。建筑量：包括住宅面积、公建面积等指标。人口量：包括人口数、户(套)数等指标。绿化：包括公共绿地面积、绿地率等指标。道路：包括道路及广场、停车场、回车场 等交通设施指标。由表 84 的指标间相互关系看：三项效益之间是相互联系、相互制约的；社会效益是经济效益和环境效益的综合体现；经济效益和环境效益中任一效益都会影响到社会效益。建筑密度、环境容量和绿化空间是反映居住区环境质量的三个基本因素，也是规划设计需密切关注的重要问题。提高居住区综合效益，从居住区规划设计来讲，基本环节在于经济合理，有效的使用土地和利用空间。居住区综合效益指标分析 表 8-4综合效益 指 标 涵 义社会效益 密度

14、、建筑量、人口量、绿化、道路、综合造价安置居民数量、解决住房情况、提供文化和商业服务、交通服务及居住生活环境状况、居民经济承受能力经济效益 密度、建筑量、人口量、拆建比、综合造价出房率、公建设施配套率、拆建房屋情况、进住户数、总造价环境效益 密度、绿化、场地 建筑和人口疏密程度、空地率、绿化面积、活动及休闲场地面积住宅标准及经济问题住宅建筑标准包括：面积标准与质量标准面积标准 是以平均每套建筑面积来控制的，从而对整个投资规模实施控制；建筑标准 从住宅的内部环境、设备与设施和建筑的安全性等方面作了规定，以保证居住环境达到应有的水平。住宅经济问题必须考虑节约用地。建设用地的浪费不但直接影响住宅的造价，而且从宏观上将影响整个经济的发展。 第一节 住宅面积标准与套型一、住宅面积标准我国住宅面积标准目前是以套型分类控制的。套型划分以家庭居住行为、住宅使用功能与空间组合、家庭人口数、代际关系、职业特征等因素确定。 住宅套型面积标准 表 91类别 使用面积(m2套)建筑面积(m2套)阳台面积(m2套)一类 3441 4555 5二类 4553 6070 5三 类 5664 7585 8四 类 6883 90110 8注：1表中使用面积与建筑面积指标中均未包括阳台面积. 2高层住宅按表内建筑面积每套增加公共交通