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1、建筑工程合同 10 大注意事项一、关于发包人与承包人：1、对发包方主要应了解两方面内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准?是否列入投资计划 ?规划、设计是否得到批准 ?是否进行了招标等。履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有：资质情况;施工能力;社会信誉;财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。二、合同价款应注意：1、 协议书第 5 条“ 合同价款” 的填写，应依据建设部第 107 号令第 11 条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标
2、价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。 ”2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意：1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四、合同价款及调整条款应注意：1、填写第 23 条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价
3、的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意：1、填写第 24 条款的依据是建设部第 107 号令第 14 条和大连市建设工程造价管理办法第 34 条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意：1、填写第 26 条款的依据是
4、合同法第 286 条、 建筑法第 18 条、建设部第 107号令第 15 条和大连市建设工程造价管理办法第 35 条。2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意：1、填写第 27、28 条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法( 可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。八、违约条款应注意：1、在
5、合同第 35.1 款中首先应约定发包人对通用条款第 24 条(预付款) 、第 26 条(工程进度款) 、第 33 条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第 35.2 款中应约定承包人对通用条款第 14 条第 2 款、第 15 条第 1 款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意：1、填写第 37 条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。 2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。
6、3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院( 诉讼是地域管辖)。4、合同第 38 条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款：1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如 49、50。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。九、住宅商品房开发项目成本费用估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的 30%或以上2 土地出让契税出让金3%二建安费用 810 元/M2?1260 元/M2 含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约 80
7、 元/M2?100 元/M2 别墅约 180 元/M21 规划设计费建安费3%2 设计招投标管理费总投资0.02%3 勘查费设计概算0.5%4 设计监理规划设计费2%5 施工监理建安费1.4%6 施工证费7 规划证费建安费0.6%四配套费用 190 元/M2?230 元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用 (建安+前期+配套)3%2 销售推广费用按销售收入约 1.53%计3 不可预见费用 (建安+前期+配套)3%或以上六营业税费销售收入6.1%1 营业税销售收入5%2 城市维护建设税营业税7%3 教育附加税营业税4%4 印花税销
8、售收入0.05%5 交易管理费销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的 15%33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约 80 元/M2?100 元/M2 别墅约 180 元/M22.1 方案设计费多层 1.8 元/M2，高层 2.2 元/M22.2 水文地质勘察设计费多层 3.1 元/M2，高层 3.6 元/M22.3 施工图设计费多层 18-22
9、元/M2 ，高层 35 元/M2，别墅 100 元/M22.4 施工图图审费多层 1.8 元/M2，高层 2.2 元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层 1.8 元/M2 ，高层 2.5 元/M22.5.2 电信设计费 1 元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4 元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4 元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 ? 2.7 元/M22.7 测绘定点费+ 灰线验费 0.85 元/M22.8 晒图费 0.5 元/M22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2 元/M22.10 工程招标管理费 0.42 元/M22.11
10、环保费/日照分析费 0.5 元/M22.12 建筑地方高等教育费 12 元/M22.13 人防费多层 15 元/M2 (旧城 10 元/M2)2.14 商品房测绘费 0.8 元/M2(住宅) 1.2 元/M2(商业用房)2.15 白蚁防治费 1.6 元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10 元/M23 建筑安装工程费 810 元/M2?1260 元/M23.1 建安成本多层 800 元/M2，高层 1250 元/M23.2 监理工程招标费管理费多层 0.1 元/M2，高层 0.14 元/M23.3 土建工程监理费多层 8.4 元/M2，高层 10 元/M23.4 土建工程质检费多层 1.5
11、 元/M2，高层 2.1 元/M24 基础设施建设费 190 元/M2?230 元/M24.1 市政工程建设费多层 70 元/M2，高层 100 元/M24.2 市政工程质检费多层 1 元/M2，高层 1.5 元/M24.3 小区供电工程费 22 元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15 元/M2 接水 15 元/M24.5 小区供气工程费 14 元/M24.6 有线电视宽带工程费 6 元/M24.7 小区路灯工程费双路 64 万/公里单路 39 万/ 公里4.8 小区绿化费 25?30 元 /M24.9 小区通讯通邮费 16 元/M2十、工程审计询问的小技巧一、信息交流时的技巧询问最主要
12、的功能是搜集信息。但是，信息的可靠性以审计师与被审计人之间的无障碍沟通为基础，有效的交流最终取决于彼此的理解。下面是一些确保良好沟通关系的建议。1.询问具体问题。要得到有用的审计信息，审计师就必须询问具体的问题：“增加了什么成本?”“有节约成本的其它有效方法吗?”“你认为如何改变程序才更有效呢?”缺乏对问题细节的追问，一般的或非具体的回答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。2.注意没说到的问题。即使被审计人能够很好地理解审计师的意图，当接受审计师询问时，也会在披露重要信息方面出现纰漏。有些人可能认为，回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间，对审计师也不礼貌。3.运用非限定性询问有助于减少误
13、解。非限定性询问不能简单的地用“是”或“ 不是”来回答。审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面完整的回答，也要让被审计人有充分的时间作出答复。也许有必要向被审计方介绍一些审计问题的背景，以帮助他们判断审计师需要的重要信息。4.提防没有根据的假设。虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率，但错误的假设是产生误解的主要根源。当审计师对过去提供准确可靠信息的被审计人询问时，没有根据的假设最容易发生。5.注意关键词的含意。譬如像“内部控制”这个关键词，如果被审计方对这个词的意思不完全清楚，就很容易产生误解和混淆。二、冲突和误解时的技巧当冲突发生时，审计师的态度至关重要：傲慢的态度或挑剔的语气会逐渐毁掉技能
14、高超的审计师。审计师必须牢记：在与被审计方对立的情况下，分出输赢胜败的想法是不合时宜的。解决冲突的唯一圆满结果是妥协和合作，让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。当被审计方持批评、不合作或敌对态度时，审计师必须坚守审计师与被审计方的共同目标 维护积极的工作关系和推动组织任务的圆满完成。把注意力集中在审计目标上而不是障碍上，审计师就能在其他人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的行为。1.涉及具体事实的分歧。因为事实容易独立查证，事实上的分歧通常容易解决。处于这种情况，审计师的询问主要应集中在收集需要证实或驳斥事实的信息上。一旦所有人都同意事实是正确的，这种分歧就解决了。2.涉及感知上的对立。
15、对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是审计师的职责所在。遗憾的是，有时审计师善意的建议被人理解成批评或责难。在审计查询中，被审计方可能会用指责、抵制和寻找借口对询问做出回应。如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责，审计师必须用争辩予以抵制。审计师应当有意询问一些问题，并从根本上铲除对审计师的指责。3.涉及性格的对立。通过观察被审计人员的行为举止和对问题的询问，审计师就能识别出被审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步骤改进他们之间的沟通及工作关系。熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对立问题工具箱中的重要工具。通过对于作方式的了解，审计师就能找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。4.涉及
16、价值观的对立。如果对立由个人价值观的不同引起，就没有简单的解决办法。与涉及感知或个性差异不同，价值观的对立不能通过调解和协商解决。事实上，对根本价值观的询问不会起到正面的作用，这种努力可能被视为好战，使彼此间的合作关系更加紧张。尽管如此，价值观的差异并不是交流的绝对障碍。我们大家每天都在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。价值观的差异并不排除建立良好的工作关系在核心价值观上取得一致。审计师应该承认并尊重这些差异。三、有效倾听的技巧听到别人的话语未必是倾听，倾听意味着真诚地想理解说话者的意图和词的意义。这就需要作出努力并全神贯注。一旦审计师开始询问，他或她必须以机警、安定和全神贯注的姿态，对听到的回答表现出浓厚的兴趣。1.有效地运用肢体语言。在与被审计人交谈的过程中，审计师主要通过肢体语言表明没有分散注意力。审计师必须特别注意不要让外部的事情(譬如电话铃声、同事的交谈声或工作现场的其他活动)所干扰。一个容易分心走神或者
