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1、南通市场投资可行性分析报告 2007.09.研展部,一.南通城市宏观环境分析二.南通房产现状三.南通房产投资可行性研判四. R0737地块分析,一.南通城市宏观环境分析,地理位置,南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,位于长江北岸, 是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”,北接广袤的苏北大平原,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉.,分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.,南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络. 204、328国道和宁通高速公路纵横全市，辅之通沙、通常、海太三座长江
2、汽渡,贯通大江南北;沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运.南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场,构筑了南通与外界便捷的空中通道.南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航,并开通3条国际集装箱航线. 正在建设的苏通大桥将于2007底完工,该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈,“难通”的历史将一去不返.对南通的经济发展将产生深远的影响.,交通情况,人口与环境,据公安部门统计,2006年末全市户籍人口769.79万人,其中市区人口86.64万人. 2006年,南通市建成“国家环境保护模范城市”,并被授予“保护臭氧层示范市”称号.,城市发展规划,为了使南通经济
3、更加稳定健康和快速的发展,融入苏南和上海经济圈,南通的整体城市规划为向南发展,即将新城区和经济开发区作为政府重点打造的区域,新城区和经济开发区的房产开发力度在加大,受关注度和认可度因为政府的政策导向而逐步提高.,GDP纵向比较,从图表可以看出,从2004年-2006年,南通GDP保持着稳定的上升势头,平均保持在20%左右,高于长三角经济发展平均水平. 2007年南通GDP首季增长16.4%,增幅继续在全省领先.预计全年增幅将保持在16%左右.2007年GDP将超过2000亿.,GDP横向比较,右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名,可以看出,南通的经济已经超过传统的苏南经
4、济强市常州,并且不断与其他经济强市接近,04年排名,06年排名,人均可支配收入情况,表中数据显示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于长三角平均增长水平.居民消费能力不断提高.,城镇居民收入增长情况,从右图可以看出,南通的城镇居民收入在长三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,这是因为南通的产业结构有待优化,生产力水平有待需进一步提升.但是居民收入的增长速度排名第3,发展较快.与其他发达城市差距在缩小.,城市化水平,南通的城市化进程在加速推进,城市化率不断提高.可见,随着经济的快速发展,南通人民的收入水平不断提高,城市化率随之稳步提升.,2007年1-7月份南通
5、市区投资平稳快速递增,2007年1-7月份南通市区投资总额为154.29亿元,同比增长18.97%.其中以崇川区和开发区投资所占比重最大,分别为64.59亿元和41.39亿元,分别占投资总额的41.9%和26.8%.说明崇川区和开发区为政府重点投资区域.,上半年南通市第三产业增速位居全省第二,今年上半年,南通市第三产业实现增加值356.88亿元,按可比价格计算,同比增长16.0%,比2006年提高0.3个百分点,增幅高于全省平均水平0.7个百分点,在全省13个省辖市中总量居第四位. 第三产业水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志.加快发展第三产业,既可以调整三大产业比例关系、优化国民经济结构
6、,又是缓解经济生活中深层次矛盾和促进经济更快发展的一个有效途径.可见南通的三大产业结构日趋合理.,总结,地理位置优越,交通发达,跟外界经济联系日益密切,苏通大桥的开通将会开创南通经济发展新的一页.城市规划重点为新城区,即向南发展,新城区潜力明显.经济发展迅速, 人均可支配收入稳定快速增长.城市化水平不断提升,居民消费能力不断增强.经济总量较高,但是人口众多,所以城镇居民收入相对其他发达城市来说稍低,但增长迅速,与发达区域差距在逐渐缩小.,二.南通房产现状,1-7月份房地产开发投资力度加大,今年1-7月份,全市完成房地产开发投资71.24亿元,同比增长36.02%,增速比去年同期上升10.1个百
7、分点,比1-6月份上升0.7个百分点,从走势来看,除12月份增长较快外,基本呈平稳发展态势.,上半年商品房建设与销售概况,从表中的数据可以看出,南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为1152.15万,可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量. 其中,住宅开发面积为935.25万,占总开发面积的81.2%,可以看出南通房产开发仍以住宅类为主,但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长,与城市发展、市场需求相适应.,分析 (一):,从销售情况来看,住宅类销售情况良好,住宅类商品房占总销售面积的89.3%,空置的商品房面积为36.34万,商办类商品房占空置面积的1/3,综合上述开工面
8、积和竣工面积来看,住宅商品房的销售情况要明显优于商办商品房.,分析 (二):,从图表中我们可以看出:商品房的销售金额的涨幅明显快于销售面积的涨幅,可见今年1-7月份,南通的商品房销售价格涨幅较大.,分析 (三):,南通市区历年来地块成交数分析,(不完全统计),南通土地市场的供应在逐年增大,呈逐渐放量态势.,01-07年土地成交总面积呈上升趋势,02-03年成交面积快速上升,03-07年都保持在170公顷以上.,南通市区历年来土地成交总面积分析,(不完全统计),图表显示的为01年-07年南通市区土地的成交均价,整体来看,土地价格呈上升趋势,07年均价大约为01年均价的3倍,06年-07年的涨幅最
9、大,为54.8%.,南通市区历年来土地成交均价分析,(不完全统计),从01年至07年的成交总地价看,成交总价格有涨有跌,这跟土地成交面积、均价有关系,但总体呈上升趋势.,南通市区历年来土地成交总价情况,(不完全统计),总的说来,南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势,06-07年上涨幅度稍大,这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的.苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心.,根据南通市区各区域的商品房的区域性特征,我们将将南通楼市分为5大板块,即: 市中心板块,城东板块,新城区(城南)板块,港闸区板块和开发区板块.,市中心板块,市中心板块楼盘相对较少,因为
10、供开发的土地不多,零星分布着少部分体量不大的商住楼在建,犹如“见缝插针”.,城东板块,城东板块为目前南通市房产的热点板块,市民认可程度较高,主要在售楼盘集中在人民东路两侧,平均房价为南通市最高,达7000以上. 主要代表性的楼盘有:,天虹花园物业地址：崇川区小石桥向东800米，德民花苑对面开发单位:南通开发区天虹房地产开发有限公司占地面积:135000容积率:1.1绿化率:42%规划户数:1002规划形态:联排别墅、多层、多层主力户型及面积：110 的三房价格：7400（多层）、13000（别墅）客户群：私营业主、企业白领去化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅后续供应：无,苏建花园城物
11、业地址：崇川人民东路508号（小石桥以东）开发单位:江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司占地面积:288700容积率:1.04规划户数:1904规划形态:多层、小高层、高层排屋、别墅(240 )主力户型及面积：四期(8月18日)推出2幢132户的小高层，以100-140平米左右的3房为主价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领去化率：本期售出10套左右后续供应：无,东晖花园物业地址: 崇川区北临人民东路,西靠园林路 （麦德龙东侧）开发单位:南通富诚置业发展有限公司 占地面积:95000容积率:1.50规划户数:1330规划
12、形态:多层、小高层主力户型及面积：90 (70%)价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群：本地及周边六县私营业主、企业白领去化率：90%以上后续供应：10月推出多层,预计价格在50005500小区配套：中小学:师院附中、南通大学（钟绣校区）、市三中、实验中学,综合商场:麦德龙、沃尔玛,银行:各大银行,医院:城东医院,新城区板块,新城区板块位于市中心区域的南侧,是南通市重点打造区域,板块认可度非常高,发展前景较好. 区内代表性的楼盘有:,凤凰莱茵苑物业地址：崇川洪江路9号(西傍工农南路，北靠洪江路)开发单位: 莱茵达集团有限公司 占地面积:213519.5
13、1容积率:1.22绿化率:45%规划户数:1800规划形态:高层、小高层、叠加连排别墅主力户型及面积：40-300 ，以三房为主价格：6500(小高层客户群：公务员、私营业主为主去化率：85%小区配套：小区内部:幼儿园、商业服务用房、文化活动站、卫生站等,区外:南郊中学、南通大学、外国语学校,幼儿园, 麦客隆超市、易初莲花超市, 中国银行、中国建设银行, 紫琅医院,中南世纪城物业地址:崇川桃园路8号体育会展中心正北面开发单位:南通中南新世界中心开发有限公司 建筑面积:250万,住宅40万规划形态:办公楼、商铺、住宅、酒店开盘时间:2005年价格:6500元/ 客户群:高级白领、公务员、私营业主
14、、教师为主，小部分上海等地投资者去化率:90%后续供应:120万,港闸区,该板块内在售楼盘不多,且楼盘档次以中低档为主,拆迁安置房较多. 港闸区板块开发较晚,所以区内配套缺乏,与主城区仅一河之隔,但群众认可度不高,本地人认为是“乡下”. 主要代表性的楼盘有:,长航地中海花园-长江一号物业地址:港闸区城北区黄海路与永扬路路口开发单位:南通长轮房屋开发公司占地面积:76900容积率:1.56绿化率:32.3%规划户数:1046(一期2幢11层小高层,131户)规划形态:多层、小高层、高层主力户型及面积：122 价格：4080客户群：港闸区工薪阶层及私营业主,自住为主一期去化率：售罄(2天)后续供应
15、：预计9月底10月初推出1号、4号小高层，户型以100、130平米为主，均价预计在4200,怡园锦居物业地址：港闸区外环北路与濠西路交汇处开发单位: 南通市城镇房地产开发公司 占地面积:53960容积率:1.20规划户数:1904规划形态:多层、小高层、高层、别墅主力户型及面积：80-140 价格：4500元/ 客户群：本地及周边私营业主、白领去化率：售罄后续供应：2栋小高层（10月推出）小区配套：鸿鸣金属广场、奥特莱斯购物中心、商贸街（规划中）、港闸区中心医院,盛和永兴花苑(售罄)物业地址:港闸区港闸永兴开发永扬路开发单位:江苏盛和房地产开发有限责任公司占地面积:11.5万容积率:1.27规划形态:28幢多层、2幢小高层(拆迁安置房占多数)主力户型及面积：139价格：4000客户群：港闸区工薪阶层及私营业主,自住为主去化率：售罄(2个月前)后续供应：无,苏建阳光新城(未开盘)物业地址:港闸区永和路南、工农路西开发单位:江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司占地面积:2144350容积率:1.7绿化率:40.6%总户数:2948规划形态:小高层,高层价格：预计11月左右开盘，价格在5000元/平米左右，开盘会有优惠小区配套：小区内部配套:幼儿园、卫生站、文化站,
