2012年锦州市商业发展及消费者消费行为市场调研报告

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1、2012年锦州市商业发展及消费者 消费行为市场调研报告 2012年 3月 沈阳通和明市场研究有限公司 一 、锦州市宏观环境分析 锦州市城市概况 行政划分及人口发展 交通网络 宏观经济发展数据分析 城市发展规划 城市商业网点发展规划 宏观环境分析小结 2 锦州市城市概况 锦 州 锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾。位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。 锦州是一座有着 2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州市 与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新 等周边城市 构成一小时经济圈 。 1小

2、时经济圈 3 行政划分及人口发展 锦州市域面积： 10301平方公里 市辖 6个市辖区（ 3个正式区， 3个省属新区）、 2个县，代管 2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区 )，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区 截至 2011年，锦州市户籍总人口数为 312.91万人，市区人口数为 93万人 。 市中心 黑山县 北镇市 义县 凌海市 开发区 4 城市交通网络 锦州是东北地区 唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市 ，拥有得天独厚的交通优势。 铁路： 京哈铁路和秦沈电气化高速铁路客运专线横贯全境，境内8条铁路纵横交

3、错，与沈阳、大连、天津等城市形成了 3小时城市群。 空港 锦州是辽宁省西部地区唯一达到国际民航 4C级标准并可起降大中型客机的机场。机场现已开通至北京、上海、广州、等航线。锦州机场已开通中转联程业务，从锦州可实现一日内抵达全国各主要城市。 公路： 锦州市境内 270条公路纵横交错，通车里程 6785.3公里，境内有京沈、锦朝、锦阜高速公路 3条，京哈公路横贯全境。锦州拥有通往全国 28个省、市、自治区的 281条公路客运班线，客运总里程达 4万公里。 海港： 锦州港是中国港口二十强，中国渤海西北部 400公里海岸线唯一全面对外开放的国际商港，是东北第三大港，是辽宁省重点发展的北方区域性枢纽港，

4、通航世界上 80多个国家和地区。 5 宏观经济发展数据分析 2011年锦州经济稳步增长， 增长速度有所回落 ，全市实现国民生产总值突破 1000亿元大关，达到 1115.9亿元，按可比价格计算比上年增长 13.2%。 人均 GDP达到 31958元，折合 5074.9美金。 （数据来源锦州统计信息网） 6 锦州市三产结构相对平稳发展，第一产业比重逐步降低，第二产业比重增加， 工业格局完成新转型，规模以上工业增加值稳定增长 ， 第三产业 近两年来比重降低，但第三产业 转向新形态，正在进入发展快行道 。 宏观经济发展数据分析 7 （数据来源锦州统计信息网） 2011年锦州市全社会消费品零售总额为

5、374.6亿元，增长 17.7%，增速居全省第三位。消费品市场需求旺盛，其中城镇实现337.2亿元，增长 18.0%；乡村实现 37.5亿元，增长 14.7%。 宏观经济发展数据分析 8 （数据来源锦州统计信息网） 人民生活水平不断提高 ， 人均收入持续增长 ， 2010年锦州市区城镇居民人均可支配收入为 17375.1元，增长 12.9%；农民人均纯收入为 7756元，增长 17.0%。 宏观经济发展数据分析 9 （数据来源锦州统计信息网） 人民生活水平不断提高 ： 2010年锦州市市区城市居民人均消费性支出达到 11801.5元，增长 9.3%，农村居民人均消费性支出为 3861元，增长

6、5.7%。 宏观经济发展数据分析 10 （数据来源锦州统计信息网） 2010年锦州市旅游总收入实现了 142.5亿元人民币，同比增长 48%，新增四星级宾馆 2家， 3A级景区 2家，项目改造及基础设施建设总投资 1.35亿元。市旅游部门表示，今年全市旅游总收入预计实现 170.3亿元，创汇收入预计实现1.51亿美元。 宏观经济发展数据分析 11 （数据来源锦州统计信息网） 12 （数据来源锦州统计信息网） 锦州在辽西五市中 经济水平及社会消费力相对较强。 宏观经济发展数据分析 锦州城市发展规划 根据锦州城市总体规划（ 2000 2020），锦州城市发展规划如下： 城市性质： 辽宁省重要的工业

7、、港口城市，辽宁省西部地区的中心城市。 城市规模： 规划 到 2020年， 锦州 城市实际居住人口要控制在74.2万人以内，建成区建设用地控制在 74.58平方公里以内。 13 锦州市宏观环境分析小结 锦州市宏观经济分析小结： 锦州市是一个正在快速发展的沿海港口城市； 市区结构简单且相对集中 ，市区户籍人口接近百万，加上流动人口，市区的 消费人口基数相对较高 ； 锦州市 城市中心规划向南发展 ，松山新城规划完善，城市重心正在逐步转移； 锦州是东北地区 唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市 ，拥有得天独厚的交通优势。 为经济的快速发展奠定良好的交通基础； 三产结构平稳调整， 第

8、三产业转向新形态，正在进入发展快行道。 锦州旅游产业发展迅速， 每年接待境内外游客数量和旅游收入持续增长 ，带动了锦州酒店产业的发展；国际五星级品牌连锁酒店喜来登已经营业。 锦州 各项宏观经济数据大都呈现快速增长态势， 人民收入水平和消费能力逐步提高，有利于商业消费行为的展开和消费理念的升级换代。人均 GDP突破 5000美金，人们更加重视生活质量和舒适度，对高档商品及大宗物件有了一定消费力。 锦州在周边城市中经济水平处于偏上，人均消费水平最高，说明锦州消费潜力大，有利于新兴商业体的引进。 14 二 锦州市商业环境分析 商业发展现状分析 星级酒店市场分析 商务办公市场分析 商业未来发展分析 消

9、费者问卷调查分析 经营户问卷调查分析 主要商户访谈分析 15 锦州市商业发展现状分析 商圈格局分析 锦州市是传统工业城市，现代商业发展较缓，商圈能级不高，正处于上升阶段。 锦州商业主要集中在小凌河以北、铁道以南的中心城区内，形成以 中央大街为主轴的 中心商圈 。 小凌河以南 市府路周边 在市府广场及大型住宅楼盘配套商业的带动下， 新商圈 正在形成。 主要商业类型以百货、超市、专业市场及沿街商铺为主。 本项目 市 府 路 16 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 中央大街核心商业街 ：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等； 宜昌路和上海路 ：大卖场

10、、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此； 和平路 电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大楼手机通讯部、电子通讯卖场； 人民街 餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地； 士英街 休闲娱乐一条街： KTV、足浴、休闲会所集中地； 洛阳路东段 ：餐饮、休闲娱乐集中地； 中央大街核心商圈 士英街 中央大街 本项目 解放路 17 商业街 中央大街 解放路 上海路 /宜昌路 人民路 士英街 南京路 主要业态 以百货、家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰、皮鞋箱包等零售占据较大比重 以服饰品牌专卖、婚纱摄影、商务宾馆为主要业态 大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等 锦州特

11、色餐饮、全国各地餐饮 KTV、足浴和各种休闲会所 家居、婚纱摄影、车行等日常生活业态 租金水平 平均租金： 20-30元 /平方米 /天 3-5元 /平方米 /天 3-4元 /平方米 /天 1-3元 /平方米 /天 1-2元 /平方米 /天 1-2元 /平方米 /天 经营状况 经营较好，人流量大，城市商业地位较高 市区最宽的主干道，消费环境较好 仅次于中央大街，购物环境较陈旧， 经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大 经营较好，尤其是 KTV、足浴等影响力较大 经营状况一般，商业气氛不足 各条商业街是锦州市区商业的重要组成部分，是锦州市民日常主要消费地点。 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商

12、业街 百货 购物中心 超市 专业市场 18 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 中央大街核心商圈 中央大街 解放路 19 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 中央大街核心商圈 人民街 上海路 洛阳路 士英街 宜昌路 阜康路 20 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 铁北区域 重庆路 ：古玩专业市场、辽西小商品批发市场所在地；中融国际北侧地块规划为城市商业综合体，将成为未来城北商圈核心。 松山新区 市府路 ：商业配套不完善，发展空间较大，随着亿隆国际广场及名购大厦的开发，

13、新商圈正在形成； 宝地曼哈顿及锦绣天第等大型社区 ：均规划大规模商业配套，目前多表现为沿街商铺。 本项目 其他区域商业分布 市 府 路 21 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 重庆路 松山新区 22 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 1、茂业百货 2、锦州百货大楼 3、锦华商场 4、英特 -时代购物广场 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 1 2 3 4 锦州市传统百货集中在中央大街、锦华街及上海路，其中大商集团旗下商业占据市场主导地位。 大商集团旗下商业 其他商业机构 本项目 23 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 茂业百货 锦州百货大

14、楼 锦华商场 英特 -时代购物广场 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 中央大街的 茂业百货、锦州百货大楼档次相对中高，人流集中，商业氛围浓厚； 锦华街及上海路的 锦华商场、英特 -时代购物广场档次较低，平日营业时间较短，其功能相当于社区商业。 24 物业名称 茂业百货 锦州百货大楼 锦华商场 地址 中央大街三段一号 中央大街二段 67号 上海路锦华街路口 开业时间 1948 1952年 10月 - 商业面积 3 万平方米 2万平方米 1.2万平方米 建筑形态 地上 6层 地上 4层 地上 3层 主要业态 百货零售、国美电器 百货零售 食品、超市、服装、健身房、儿童 乐园、电子市场 经营方式 /租金 纯扣点 22.5-27.5% 纯扣点： 21-28% - 经营状况 档次中高，经营良好 档次中等，经营良好 档次中低，经营良好 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 25 锦州市商业发展现状分析 商业类型分析 1、千盛购物广场 2、新玛特购物广场 商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 1 2 锦州市购物中心有 千盛购物广场及新玛特购物广场 ，均为大商集团旗下物业。 大商集团旗下商