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1、东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 2 页 共 52 页目 录第 一 章 项 目 溯 源 与 必 要性 4第 二 章 项 目 概况 7第三章 市场分析与定位 11第四章 规划设计 19第 五 章 项 目 建 设 与 管理 30第 六 章 销 售 计划 34东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 3 页 共 52 页第 七 章 投 资 预 算 与 资 金 筹措 37第 八 章 财 务 分析 41第 九 章 敏感性分析 46第 十 章 综 合 评 介 及 结论 52绪 言东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第
2、4 页 共 52 页东和江景工程（暂用名）是重庆东和物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。东和江景工程依据重庆的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+ 生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“ 立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“ 户型奇”、 “文化浓”、 “景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在东和江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。东和江景工程的开发立意是：将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、
3、环境特色的中档高尚江景居所，成为重庆市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。第 一 章 项 目 溯 源 与 必 要 性东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 5 页 共 52 页一 、 溯 源东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“1999 渝一中民初执字第 456 号”判决
4、书判决，将该项目 B、C 栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于 2000 年6 月继续对该项目进行拆迁，2001 年 4 月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁 127 户，总拆迁面积约 9500 平方米。东和公司已投入 3800 余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。二 、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内
5、容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅 14 平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 6 页 共 52 页费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内
6、的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。1、经济的发展需要增加优质地产产品2001 年，重庆经济 9%以上的速度增长，高于全国 1.6%，其经济增长速度列全国第 14 位，西部第 3 位。根据重庆市计委的报告，2002 年全市的 GDP 预计增长 8.5%。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为 9.6 平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到 2010 年城市化率要达到 50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为 33%，低于全国 37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有 600 万农村人
7、口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积 9.6 平方米，按照建设部等部门的规划，到 2001 年城镇居民人均居住面积将达到 30 平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。2、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达 66.52 万人，其中城镇人口达66.12 万人 ，占 99.4%。人口密度最大，人居状况已经处于超饱
8、和状态。根据调查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选择，选择人数比例达到 44.9%。这说明，人们的“渝中情结”还是比较深厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 7 页 共 52 页3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。从渝中区以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象的楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。东和江景工程项
9、目本身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 8 页 共 52 页第二章 项目概况一、基本情况1、项目名称：东和江景工程（暂用名）2、投资规模：1.4974 亿元人民币（一期：双塔式 33 层高层建筑）3、开发总面积：6.56 万 m2 （一期）4、开发单位：重庆东和物业有限公司5、建设周期：24 个月二、地理位置东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆市最繁华的商贸中心解放碑仅有约 10 分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地
10、朝天门的步行距离也在 15 分钟以内，与重庆市未来重点发展区域北部新城区域仅有一江之隔。项目与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本项目是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。三、自然地理条件基地为一东西向狭长地形，南高北低。朝千路标高在本区内从东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 9 页 共 52 页203.60 m 至 208.09 m 不等。北面临江最低处标高为 182.28 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。项目一期用地 4807 平
11、方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤” ，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房） ，东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状，东西长约 110m，南北宽约 40m 左右。场地地面南高北低，临江面最低标高 182m，南面最高处约 200m。朝千路北侧为毛条石堡坎，高约 20m。朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为 208.09m，东端为203.6m，路面坡度为 5%。四、周边配套情况项目处于渝中区之朝天门商务区内。1、交通：该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿
12、行其中。近 10 条公交线路在项目区边穿行。2、水电、燃气、通讯：已至项目外围。3、商业：大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约 5 分钟步行路程，出门便到。4、学校：29 中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。5、医疗：重医附二院、市中医院即在项目周围。6、金融：华夏证券、浦发银行、工商银行、民生银行、招商银行等金东 和江景工程 项 目 可行性研究 报 告重庆东和物业有限公司 第 10 页 共 52 页融机构均分布在项目周围。五、土地方及来源1、土地方渝中区人民政府（国土局） 。2、土地来源重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。六、技术经济指标总用地面积： 4807m 2（一期）总建筑面积： 65623.5m 2（一期）住宅面积： 54888.3m 2车库及设备用房： 7684m 2架空层（未计入
