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1、湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响1学院 工程经济学院学号 201115360326湖南省交通职业技术学院毕业设计（论文）设计（论文）题目：地铁对房地产价格的影响作者：严艳芳专业：房地产经营与管理班级：房管 1101 班班级：房管 1101 班校内指导老师：王安华2014 年 5 月 4 日湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响2目录摘 要 .3ABSTRACT .41、 绪论 .511 研究背景及研究意义 .51.1.1 研究背景 .51.1.2 研究意义 .61.2 相关概念 .71.2.1 房地产价值和房
2、地产价格 71.2.2 住宅房地产 .71.2.3 特征价格模型 .71.3 研究的目的和研究内容 .81.3.1 研究目的 .81.3.2 研究内容 .82、 地铁与房价 .82.1 长沙地铁 1 号线线路规划图 .82.2 长沙地铁 1 号线一期工程线路概况 .92.3 长沙地铁 1 号线一期工程沿线样本选取 .92.4 通过 Hedonic 模型分析结果 .102.5 建设地铁对房地产价值的影响 .112.5.1 地铁的建设将缓解房地产供需的矛盾 .112.5.2 地铁的建设对房地产价格的影响因房地产类型不同而不同 .112.5.3 地铁的建设对房地产价格的影响随区位条件不同而不同 .1
3、12.5.4 地铁的建设对房地产的影响随时间的变化而变化 .122.6 结语 .12致 谢 .14参考文献 .15湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响3摘 要长沙市是现在飞速发展的城市，是位于湖南省内联系株洲、湘潭的一个重要枢纽城市，也是湖南省的省会。目前长沙市的平均房价是我国所有省会城市平均房价最低的。现在长沙目前正在进行大量的地铁建设，这为研究地铁影响住房价格提供了良好的环境。地铁是一种重要的城市交通工具，随着我国城市化进程的加速，在经济飞速发展的情况下，地铁逐渐进入到千家万户的视野。地铁对其周边房地产特别是住宅房地产价格的影响有多大，如何利用地铁
4、引导城市化结构的发展，是很多购房者、开发商、政府部门关心和研究的问题。本文从微观角度，考察了长沙市地铁影响住宅房价的因素，研究了地铁影响房价的机制。本文采用了特征价格理论，分别以住房单价和住房租金为解释变量，反映住房价格受地铁影响的距离、位置、铺设方式等其他微观特征为解释变量，建立长沙住宅的特征价格模型。着重定量化分析了总体市场、国内和国外市场下，地铁因素对住房价格的影响程度。定性化分析了存量市场和增量市场、销售市场下地铁对周边住房价格的影响。 关键词：城市轨道交通、住宅房价、特征价格模型湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响4ABSTRACTMTR i
5、s an important when transport. As Chinas urbanization process accelerated in the rapid economic development ,the MTR is entering the field of vision to millions of households.MTR is surrounding property is residential real estate prices in particular the extent of impact ,how to use the MTR to guide
6、 the development of urban structure, is the issues that many buyers ,developers, government departments are concernrd about.Changsha is one of in the spring breeze of reform and opening up in the rapid rise of the city .This article from the micro perspective, inspected the factors that the subway i
7、n Changsha City affects domestic prices and price mechanism on the subway system.The paper adopted the hedonic prices theory which is widely used abroad to analyze the property prices with housing prices, housing rents, the distance between Metro, Location, the paving ways and the other micro charac
8、teristics reflecting the impact of housing prices because of the explanatory variables respectively to establish the hedonic price model of the residential houses in Changsha .Key Words: MTR; House price; Hedonic price model.湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响51、 绪论城市轨道交通的发展在世界上已有 100 多年的历史，在我国，
9、自 1969 年北京建成第一条地铁以来，至今已有了飞速的发展。特别是随着近些年来我国城市化速度的加快，目前已建成地铁的城市有北京、上海、广州、深圳、南京等，而最近湖南长沙也是加入了地铁时代的这一行列。国外很多学者早就将城市交通和土地利用一起研究，城市交通与土地资源综合开发策略在国际上也已经有非常成功的实践经验。我国城市轨道交通与土地综合开发却是刚刚起步，在理论研究和实践应用上还有待深入，尤其是对城市轨道交通与周边房地产价值的研究。随着长沙市地铁的建设与开通，可作为研究的地铁和房地产价格关系的数据越来越贴近生活，在这个背景下，本文关注并研究地铁交通对周边房地产价格的影响。11 研究背景及研究意义
10、1.1.1 研究背景纵观世界各国城市发展历程可以发现，城市化成为当今世界发展的重要趋势，在这种城市化进程加快的背景下，城市轨道交通系统应运而生，他的主要特点是运载量大、输送速度快，从而成为解决城市内交通的重要手段。它尤其适合于由市中心至郊区间的干线运输和城市区域内各交通副中心的环流运输。地铁是一个城市的缩影，当地铁贯穿了一个城市，地铁将不仅仅是交通的轨道，更是一个城市的血脉，从全世界范围内看，地铁的修建，无疑将带动相关地区的发展，推动房地产的升值，促进商业繁荣，催生新的商圈。因此，地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。 地铁是一个国家综合国力的重要标志，其反映了城市化发展水平。在发达
11、国家，每年湖南省交通职业技术学院工程经济学院 房管 1101 班 地铁对房地产价格的影响6城市的轨道交通承担了城市旅客运输量的 60%至 87%，目前世界约 40 多个国家和地区的 132 个城市建成 5000 千米地铁和 3000 多公里轻轨铁路，每年运送旅客达到 260 亿人次之多。长沙市地铁的修建，将大大的缓解长沙市的交通拥挤，带动相关产业的发展，提升长沙大都市的品牌形象，同时对长沙人的居住理念和长沙房地产格局将长生重大的影响。1.1.2 研究意义地铁对于周边住宅房地产价格的影响有多大是政府和开发商及购房者都非常关注的问题，此为研究的实践意义：研究地铁对周边房地产价值的影响，可以为政府进
12、行城市和交通规划、用地规划、制定相关政策时提供参考；评价地铁项目的成本和带来的效应，研究项目的可行性；科学客观的评价土地价值；制定房地产税收政策，改革房地产税收体系等。对于开发商来说，在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略或者对商品房进行定价的时候，需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估，作为定价或其他策略的参考。购房者主要有投资和自住两种目的。对于待价而沽的投资者来说，购房后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标；对于购房出租的投资者，租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系；而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注，很多位于运营中的、正在施工的甚至规划中的轨道交通线旁、甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。如长沙项目：“万国城”的一句广告语“2014 年年底，地铁二号线第二个站口离家不到 800 米的距离” 。理论意义：（1）完善房地产经济学理论。影响房地产的因素很多，在不同的条件下，其影响房地产的程度也不同。（2）研究城市轨道交通队周边住宅价格的影响是城市经济学和城市地理学研究的重要内容。城市住房市场与城市轨道交通都是区域经济学和城市经济学的重点内
