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1、,【App.2 商业外部案例研究】,外部案例：,案例一：香港青衣城案例二：香港杏花新城案例三、中信城市广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例五：爱西华案例六：华南MALL,案例一：香港青衣城（Maritime Square）,建筑面积:4.6万客流量/日平均人次:50298核心客户群：周边住宅区居民,面对香港30分钟车程内的大型商圈的竞争，青衣城选择了以周边客户为核心客户群，走差异化主题路线的方式：1. 尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和
2、连续性4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费,与市级商圈的关系,1.青衣城所处的区域性商圈与市级商圈之间有便捷的机铁网络相连接，交通便利2.青衣城所处区域与市级商圈的时间距离均在20分钟以内,选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路,全港首次选择以海洋概念作为大型主题,梦幻岛大堂,将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性,经营模式,业态分布,小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中一楼可租售店铺78
3、个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位,主力店,小型店铺,占商铺总面积的2/3,占商铺总面积的1/3,案例二：香港杏花新城（ParadiseMall）,建筑面积:2.8万客流量/日平均人次:25015特点：利用建筑风格形成主题商业,随着商业模式的日趋成熟，人们生活水平的不断提高，单纯的商品买卖已经不能满足人们的日常生活，人们更需要的是一个人性化的，富有生活格调的商业空间杏花新城是以欧洲古典主义为主题的大型消闲购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢着欧陆悠闲品味及气氛。1.走主题街区道路，以欧陆建筑风格为主导将空间分为三个特色主题，从而将商业划分为饮食、娱乐、服饰三部分
4、2. 将每个主题部分又划分为小型店铺进行租售3.引进主力店如主力商家超市、星巴克等,杏花新城交通网络发达，交通设施一应俱全位于杏花村地铁站多项交通直达免费穿梭巴士行走港岛东区邻近东区走廊及东区海底隧道出口设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士,与市级商圈的关系,美膳坊,以欧陆文艺复兴时期 的风格为主题，配合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳台，汇聚20多间各国美食店,同乐港,以环绕探险历奇为主题，以“开心号”探险船作标志，配以最现代的灯光音效及互动式装置，为消费者在购物之余带来源源不断的惊喜,新艺廊,以维也纳和比利时艺术风格为主题，配以匠心独运的梁柱和雅致的是内摆设，使时尚品牌及潮流服装店在这里显得更加壮
5、丽和闲适,经营模式,选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整体氛围,将室内设置成商业街形式，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大部分，与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的发展,相关指标：,总投资：13亿人民币占地面积：5.1万平米建筑面积：15万平米其中商业面积：6.7万平米星光广场面积：3万平米停车位：644个,目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的Shopping Mall,案例三、中信城市广场,差异化主题路线的方式：引进以吉之岛、西武百货为代表的100多家知名商家作为商场的有力支撑依靠主力店的带
6、动，保持了其商业的整体性和连续性,案例四：深圳罗湖金丽家居广场,建筑类型：商住楼商业面积：20000M2，建筑底层1-4层经营业态：家居装修产品经营形式：零售核心客户群：家庭,金丽家居广场位于罗湖区贝丽南路，田贝四路与田贝三路之间。广场自1998年开始营业至今，已有的5年历史，目前已经形成了深圳市内个人集中采购家居装修产品的街区。街区零售（小型批发）灯饰为主要特色，而金丽家居广场则倡导“家装一站式服务”。快捷，保证了消费者的“一站式”消费。,基本情况,针对家庭为单位的消费者，零售为主,经营模式,租赁式经营，倡导“家装一站式服务”,一楼以洁具和卫浴为主租金130元/M2左右,二楼以厨柜、壁柜为主
7、租金100元/M2左右,四楼装修公司租金不超过50元/M2,三楼以灯饰、布艺为主租金60元/M2左右,经营模式,公司：深圳市爱西华康体产业发展有限公司 总营业面积：近7000平方米 配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室、 贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按 摩室、休息静区、美容室、美发室等。 浴种：芦荟浴 、温泉浴、人参浴 、中药浴 、木炭浴 卡种：钻石卡年卡：2980元 钻石卡半年卡：1900元 钻石卡季度卡：1100元,案例五：爱西华,营业时间： 全天二十四小时营业。收费标准：、门票88元人、1.1米以下儿童免票， 1.1米以上儿童全
8、票。、团体券标准如下： a、10人以上门票78元人 b、20人以上门票68元人 c、100人以上门票58元人 以上团体券需预先购买。、当日11:00至次日11:00为一次浴资 计费时段。超过次日中午11:00后 出场，加收二次浴资78元人，再 超过次日11:00出场，再加收浴资 68元人。,爱西华消费指南：,SHOPPINGMALL,MALL起源于欧美20世纪中期，是目前世界上最先进，最高级的商业型态，在世界商业经济发展进程中进入了一个鼎盛的代。它是一种新型的复合型商业业态，一个现代工业文明与商业文明的产物。在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中MALL目前已占有零售
9、销售总额的50%以上，一个MALL的有效商圈达200300公里，对一个区域的经济产生了巨大的带动作用。目前世界上最大的MALL-加拿大爱民顿MALL，其商业面积达50万平方米，有1000余间商店、150间大餐厅、110间小餐厅，19间戏院、每天客流达10万人次，每年的营业额超过100亿美元。在马来西亚、泰国、印度、巴西、阿根廷等发展中国家MALL都得到了很好的发展。MALL是商业竞争进入多元化、资本高度集中的产物。可以说，MALL在当今整个世界商业经济大潮中扮演着一个极其重要与辉煌的角色。,MALL起源,加拿大的爱民顿MALL容纳了超过800家商店和服务店，110多家餐饮店，加上7个世界级的景
10、点。它是人们的购物天堂和娱乐、冒险胜地，一年365天都对外开放，几百万游客从世界各地来参观的、旅游。它有世界最大的室内娱乐公园、世界最大的室内人工湖、美国曲棍球联合会的溜冰场、四艘在世界最大的室内人工湖中使用的潜水艇、海豚秀、一艘SANTA MARIA船的复制品、迷你高乐夫球场、26家影剧院和“拉斯维加斯”赌场，以及FANTAYLAN旅店和爱民顿MALL酒店，风味各异的餐馆，精彩纷呈的夜生活，这个MALL本身就是一个旅游胜地。,MALL国际案例爱民顿MALL,案例一华南MALL,体验之城,中国首个超大型主题式购物公园-华南MALL，总建筑面积达80万平方米，总投资超过25亿元人民币，营业面积4
11、0万平方米。停车位8000个。,体 验 世 界 欢 乐 演 绎 时 代 文 化,体验一：营销活动,2003年7月19至7月25日：华南MALL开盘欢乐体验周,7-19开盘活动7-20体验日7-21世界文化日7-22万国美食节7-23健康休闲日7-24欢乐儿童日7-25时尚购物日,售楼处设计为一个浓缩的“体验之城”， “乘大船逛大MALL”三维影视厅，“华南MALL大富翁”电脑游戏区，音乐玲声下载柱，有流行CD、MP3手机铃声下载试听，有120度视觉环幕电影、新加坡欢笑天地摇摆船、虚拟实战、卡通表演剧场、树林儿童天地等。同时，还汇聚了各种品牌的形象展示店。,体验二：卖场包装,体验三：“体验概念规
12、划”,A区 “品位新体验”A区规划为高档(中高档)的购物区域 BC区 “生活新体验”本区域规划为中档的时尚潮流用品，包括男女服饰、儿童、老年人用品、餐饮、电讯电器等。 D区“娱乐新体验”为集中的娱乐区,E区“视觉新体验”E区为靠近酒店及机场候机大厅的位置F区美食新体验”本区一、二层为国际美食中心，三层为风情酒吧街，靠近写字楼区域为旅游接待中心及休闲会所K区“贵族新体验”本区域规划为高档商品集中区域,成为“贵族香榭丽舍”。,华南MALL经营管理模式,经营管理成功的MALL管理模式和经验，“统一管理、分散经营”的理念，成功地避免了目前商业领域分散经营的固有风险；完善的组织结构，“以人为本、客户至上
13、”的企业文化，最大的保障了投资者和经商者有稳定的投资回报！,【管理模式】“统一管理，分散经营” 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监 督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养,华南MALL运营模式,租售比：12%分割产权销售，88%经营。,12%销售面积的反租资金来源于88% 主力店的租金收入； 经营管理公司专门设置基金，作为小业主租金回报的保障； 产品
14、上低成本投入，只做建筑主体部分以及公建配套设施，业主自行对商铺进行装修、包装。,华南MALL营销模式,买铺反租模式5-15年委托经营分红7%起点的回报率第4年起，年回报递增率5%买铺即送一年租金,（资料来源：华南MALL商业海报）,华南MALL已加盟商家,在华南MALL短短的半年时间内，一个国际性的商业合作平台迅速建立起来。世界500强企业德国欧倍德(OBI)家居超市、全球巨幕电影先驱加拿大IMAX公司已强势进驻；全国最大的连锁超市好又多量贩（TRUST-MART）、国内知名的铜锣湾百货亦已盛大加盟，许多国际性的品牌商家接踵而至；由新加坡雅特国际、意大利Zamperla集团、荷兰Vekoma
15、B.V三家世界一流游乐设备供应商共同投资的中国最大型的室内家庭娱乐中心“欢笑天地”也将落户华南MALL。世界500强的信赖，足以构筑我们共同的信心！,1、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小商家的入驻；2、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消费者；3、引入主力商家后，主力商家楼下部分、主力商家之间的部分、主力商家周边部分最能引起投资者或小商家的追捧；4、引入主力商家所占经营规模应不低于40%；5、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式：其一是主力占据2-3层以上楼层，1-2层由小商家经营，其二是主力商家占据竖向楼层大部分，而小商家则占据竖向楼层另一小部分。6、专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态。7、地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的。,外部案例小结：,
