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1、盘 锦 振 兴 生 态 园 区 物 业 管 理 有 限 公 司生 态 园接 管 验 收 方 案- 1 录接管验收方案2验收不合格项处理作业指导书7接管验收标准8接管验收资料清单11接管验收对各施工单位的基本要求13接管验收物料准备14附录：各类验收表格接管验收资料移交登记表15生态园接管验收表（室内建筑部分）16生态园接管验收表（室内电气部分）17生态园接管验收表（室内给排水部分）18生态园接管验收表（室外公共设施）19生态园接管验收表（小区路灯）20生态园接管验收表（小区围墙）21生态园接管验收表（小区道路）22生态园接管验收表（天台）23生态园接管验收表（楼层公共部分）24生态园接管验收表
2、（智能化安防系统）25生态园接管验收表（水景工程）26生态园接管验收表（雨水井）27生态园接管验收表（污水井）28生态园接管验收表（管道阀门井）29生态园接管验收表（消防井）30生态园接管验收表（变配电室）31生态园接管验收表（保安岗亭）32接管验收移交记录33接管验收问题汇总表34- 2 案目的：确保接管验收工作的开展及顺利进行。管验收意义 ：楼宇的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法律依据。管验收的条件：设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；电、给排水、供暖、消防、道路等
3、设备设施能正常使用；关部门对楼栋、户编号已经确认。管验收的内容：屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面。据设计要求，每栋每层每户逐个房间（包括配套公共设施、设备用房）按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制小区房屋质量验收记录表。定物件数据量是否符合，外观上有无损坏；屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求；体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有参水现象；面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象；窗安装是否牢固，缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢固；内墙面是否平整，是否有明显裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。备及
4、配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、采暖、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。- 3 备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关小区的设备设施验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。项验收时根据设计要求逐一进行检查。验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行应现场检验运行情况）；道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活；类配件、支架、管线是否齐全、完好；关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好；有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置。于消防、采暖等须有政府
5、许可的专业部门的验收合格证；关的附属设施如沟、井等符合规定要求。区环境验收包括小区道路、围墙、停车场、园林绿化工程等；境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。项工程根据设计要求逐一进行验收，确定是否符合要求。区内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整；区内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕；车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施；化面积、施工是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害，是否有黄土裸露现象、园林小品是否完好等。管验收注意事项：管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是
6、对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等） 。管验收必须坚持合格一项接管一项的原则。管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。期准备工作：区竣工验收三个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对小区施工进行跟进，主要了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、采暖管道线路铺设位置及走向，为入住后的管理维修打基础。区竣工验收一个月前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，- 4 握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础。据移交单位申请验收所提供
7、的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等） ，编制验收所涉及内容的各种表格，并制定验收计划。计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等。验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等。开发商联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由其人员进行开机运行试验。每组相关施工单位至少有一人陪同。收实施：验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行初次验收。对实物的验收，主要验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量，核对安装位置等，并作试运行以验证功能。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符） ，在相关验收表格中做好记录。次现场验收结束后，验收小组专业人员对
8、各单项不合格内容进行统计。收小组负责人汇总各单项的不合格内容，形成整改报告并提交开发商。由开发商督促施工单位进行整改。业公司（管理处）对整改报告的整改活动进行跟进，为整改内容的验收做准备。收小组根据开发商约定的日期对整改内容进行验收，并进行记录和统计。由验收小组负责人形成整改内容复验报告呈报物业公司总经理。收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部的单项验收报告形成综合性验收报告的评定及意见书，呈报物业公司总经理。同时将各不合格项目形成书面报告，呈报公司总经理。司总经理代表物业公司与移交单位进行正式移交，填写接管验收移交记录并办理有关手续。- 5 管验收的程序：目组构架及
9、责任分工：接管验收领导小组（物业总经理、副总经理）一 组设备项目组(工程部经理负责)二 组环境设施项目组(环境部经理负责)三 组文 件 资 料 组(行政部经理负责)责任人及要求不合格合格合 格整改不合格提 请 接 管 验 收提交接管条件、标准、资料及其审核15 日内签发验收通知并约定验收时间合 格项目组长签署项目验收合格凭证对物业的功能与使用功能进行检验接管验收领导小组组长签发接管文件，正式接管按验收不合格项处理作业指导书处理建设单位书面提请由建设单位负责接管验收项目组逐项审核接管验收领导小组接管验收项目组会同建设单位接管验收项目组接管验收领导小组- 6 收领导小组组长：物业总经理；副组长：副
10、总经理（二人） 。备项目组五人、环境设施项目组六人，文件资料组三人，负责人即为组长。备组主要验收内容为：各变配电室及设备、风机、地面各管道阀门井、消防井、供暖设施、中控室及设备、停车场、小区路灯、信报箱、电表、水表及阀门、智能化设备。境组主要验收内容为：房屋室内、房屋公共部位（楼宇标准层、地下室、天台、楼道等） 、小区道路、小区围墙、小区沙井、检查井、绿化工程、水景工程、垃圾箱、保安岗亭。料组主要验收内容为：房屋产权资料、业主资料、政府验收合格资料、工程技术资料（图纸、说明书）等。管验收的标准及职责分工：关标准见接管验收标准 。组按照具体分工内容，依照有关标准进行接管验收，并做好各项记录和跟进
11、工作。管验收资料要求：料内容见接管验收资料清单 。责：对接收的资料作好记录，并分类存档。将遗留问题在接管验收资料遗留问题登记表进行登记备忘，并在公司行政部归档长期保存。- 7 义：未达验收标准或与设计要求不符的内容。 的：维护业主及物业接管单位的利益。用范围：所有接管验收中发现的质量问题。法和过程控制：否是收集统计验收中发现的问题呈报验收领导小组并及时反馈建设单位影响正常使用与安全的质量问题必须约定期限整改和调试，直至合格可过运行， 边整改，直至合格提请接管验收小组复验接管验收项目组建设单位提出解决方案，双方签字认可建设单位建设单位责 任 人 及 要 求- 8 的：容：体结构：a 地基基础的沉
12、降不得超过 筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。b 钢筋混疑土构件产生变形、裂缝，不得超过 规定值。(钢筋混凝土结构设计规范)。c 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合 结构工程施丁及验收规范)中 的有关规定。d 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。e 凡应抗震设防的房屋，必须符合 筑抗震设计规范)的有关规定。墙不得渗水。面：a 各类屋面必须符合 面工程施工及验收规范)中 的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。b 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。c 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、塘沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。地面：a 面层与基层
