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1、识与定位1、项目概况瑶海区干部培训中心大厦（以下简称培训中心）位于明光路南端，东临美丽的和平广场，总建筑面积 平方米，主楼 18 层，裙楼 6 层，是一座集高档办公和会务于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象充满现代气息，十分壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，功能齐全，是办公会务的最佳场所。2、服务需求培训中心物业管理服务的总体要求是：（1）创造高效、有序、尊贵、舒适的办公和会务环境；（2）整体设备运行可靠，物业管理服务优良；（3）提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足业主需求。3、项目定位培训中心整体形象定位是：现代、高效、环保。现代展开现代化的办公形象。高效塑造进取、
2、创新和富有效率的办公氛围。环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。二、工作重点1、全方位整体管理服务培训中心集办公、会务等多种功能于一体，要满足业主的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括会务服2务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务等。由于大厦会议多，会务服务工作是大厦管理的一项重要内容。针对这种情况，圆梦公司拟派一位有多年会务管理工作经验的同志负责会务服务保障工作，同时安排一位懂多媒体技术的工程师协助工作。在会务准备中，工作人员会主动当好业主的配角，积极为业主出谋划策，同时做好物业保障和保密工作。当会议结束后，管理处会按要求及时恢复会前模样，在恢复
3、过程中，重点做好“三清三关”工作（即清物品、清垃圾、清隐患，关电器、关电源、关锁门窗等） 。安徽圆梦石油物业管理有限公司在物业管理服务方面，积累了较多的成功经验，我公司若有幸接管培训中心，将迅速组织专业力量，融入该项目的管理服务之中，深入分析业主的服务需求，制定管理服务方案，全方位提高服务质量。2、大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及圆梦石油物业公司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保的整体形象，树立瑶海区物业管理优质品牌。3、楼宇设备管理培训中心设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多
4、样化，要求设备运行万无一失。我公司拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律。在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。三、指导思想、管理目标1、指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担（1）真诚合作：体现我公司尊重业主、依法经营的一贯风格，重合同、讲道3德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为培训中心业主提供高水准的专业服务，为社会创造价值。（2）专业保障展示圆梦物业公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司质量管理体系、人力资源管理体系、财务预算及控制系统、物业管理制度等体系的巨大作用，组织专业力量，体
5、现专业水准，保障专业效果。（3）长远承担圆梦物业管理公司既注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利，华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是圆梦物业管理人的神圣职责。2、管理目标承诺（1）自接管之日起，二年内使培训中心大厦达到合肥市物业管理优秀示范大厦要求，三年内力争达到省物业管理优秀示范大厦要求，树立培训中心大厦优质品牌形象。（2）自接管之日起，第一年度内，实现物业管理业主满意率 95%以上，第二年度内，实现物业管理业主满意率 98%以上。管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式：1、实施基础（1）圆梦物业管
6、理公司全面支持系统圆梦物业管理公司各部门科学分工、职责落实：a、物业部从项目确立合作关系后，将按时限计划合理安排各项工作；4b、质量管理部负责按照 量管理体系在培训中心项目上稳定的运作，并肩负着质量控制和服务考评的职责；c、机电工程部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转；d、机电设备保养公司、电梯公司提供公共设施设备的维修保养，降低培训中心大厦管理处的管理成本。（2）专业化保障系统。圆梦物业管理公司高度注重物业管理的专业化，充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面的专业优势和现代管理手段，为管理工作提供专业保障。通过总体协调、管理，实现管理目标。2、管理方式构成圆梦物业管理公司管
7、理方式分别由组织机构、运作体系、信息系统、管理机制四部分组成。5（1）组织机构a、管理处作为专门机构，财务相对独立，在圆梦物业管理公司的授权下，履行培训中心物业委托合同中规定的权利、义务和责任。b、管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制，管理处内部实行垂直领导。c、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。d、管理处突出以服务客户为中心，建立以客户服务中心为重点的组织流程。e、管理处实行值班主任制，由各部门部长轮值，行政总值 24 小时不离开大厦，授权在文件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务质量。（2）运作体系发 展 商 业主委员会 圆梦物业管理公司大厦管理处 政府业务主管部
8、门政府行政主管部门客户服务中心客 户 服 务信 息 管 理协 调 调 度物 业 经 营综合部行政事务人力资源财务管理后勤采购机电工程部设备运行工程维护节能降耗消防管理管理部质量控制安全管理治安与交通管理便民服务环境工程拟定方案 组建机构 交接验收 日常运作岗位培训6（3）信息系统（4）管理机制a、实行目标管理责任制b、激励机制c、监督机制二、工作计划圆梦物业管理公司根据工作进度安排，分别制定前期筹备、入驻接管工作计划，并依照物业管理方案的设计，制定大厦正常运作期的工作计划。前期介入 正式入驻其他渠道 业主委员会 大厦地产 客户意见调查 计算机信息系统 管理处员工客户服务中心执行结果相关部门和人
9、员执行反馈跟踪命令71、前期筹备工作计划序号 工 作 计 划 计 划 要 点 实 施 时 间 备 注1 拟定物业管理方案 针对大厦特点制定2 拟定财务测算 针对大厦特点制定3 签订物业管理委托合同 与业主单位商定确定物业管理办公场所办理管理处有关手续人员调配、培训4 组建大厦管理处管理处办公设备完善施工期、设备安装调试期物业管理事项参与设备运行，熟悉各类设施设备，提供专业意见制定接管计划收集各类工程资料拟定交接方案5 前期筹备及前期物业管理物业管理供货商评审、确立导入公司物业管理理念6 导入某物业管理公司物业管理模式 导入公司各项规章制度竣工验收、接管验收移交资料7 物业接管验收问题备忘2、正
10、常运作期工作计划序号 工 作 计 划 计 划 要 点 实 施 时 间 备 注1 员工常规培训 重点强调安全防范、政治思想和业务技能的培训2 配套服务项目启动 有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作3 物业管理报告 向发展商详细汇报工作进程及状况4 财务分析报告 如实向业主单位反映物业管理费用使用情况导入 量体系并定期内部评审5 完善管理体系完善管理处信息局域网，修订管理办法示范大厦创建基础工作6 创建工作文明大厦创建工作83、工作计划流程三、物资装备计划一、服装费 （单位：元）序号 名 称 单价 套数 人 数 小 计1 管理人员 400 2 6 48002 保安员 350 2 7 49003
11、其他员工 200 2 16 6400合 计 29 16100筹建管理机构落实办公、住宿条件；执行物资装备计划组建员工队伍（考核、培训）签定委托合同管理机构全面进驻接管实施综合接管验收档案资料收集、归档管理清洁开荒楼宇设备交接、验收（试运行）入驻全面开展物业管理工作（按合同执行）员工常规培训物业管理方案实施入创建物业管理示范大厦、文明大厦工作9二、办公设备 （单位：元）序号 名 称 单 价 数量 小 计1 电脑 5000 5 250002 办公桌椅 500 17 85003 打印机 1500 2 30004 复印机 15000 1 150005 传真机 1500 1 15006 保险柜 800
12、1 8007 档案资料柜 500 5 25008 家具（沙发、茶几） 1000 5 50009 照像机 3000 1 300010 对讲机 1000 8 800011 其它 5000合 计 77300三、工具设备 （单位：元）序号 名 称 单价 数量 小 计1 管道疏通机 2500 1 25002 冲击钻 2500 1 25003 宣传橱窗 5000 1 50004 值班岗亭 8000 2 160005 小推车 300 2 6006 割草机 4000 1 40007 吸尘器 1500 2 30008 铝梯 400 2 800合 计 34400四、低值易耗品 （单位：元）序号 名 称 单价 数量
13、 小 计1 不锈钢垃圾筒 300 100 300002 塑料垃圾筒 40 80 32003 灭火器 150 120 180004 其他低值易耗工具 10000合 计 6120010管理人员配备、培训和管理一、管理人员的配备培训中心整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。圆梦物业管理公司拟安排有多年物业管理经验且持有物业管理经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力的优秀人才担负大厦管理处主任。前期介入期间另委派由公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合，在正式接管后，形成以主任目标管理责任制为基 的，物业、经营、质量、工程等专业人员密切配合的管理团队。1、管理处人员配置管
14、理处拟配备各类人数 27 人二、管理人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。管理处正、副主任 2 人客户服务中心 3 人部长：1 人助理：2 人综合部：8 人部长：1 人文秘：1 人保洁绿化：6人工程部：5 人部长：1 人工程师：1 人运行维修班：3 人管理部：9 人部长：1 人物业助理：1 人安全管理：7 人11圆梦物业管理公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每
15、年安排周密的员工培训、考核计划。三、人员管理1、严格要求，规范管理，选好人，培育人把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重学历而不惟学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在员工手册中做出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电” 。公司还要求物业管理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例 7：3 的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。2、竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人培训绩效评估培训需求分析岗
