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1、第一部分 商务投标文件一、营业执照副本复印件二、资质等级证书副本复印件三、法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书陈忠杰系沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，负责签署本投文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。法人代表情况:单位名称：沈阳万维物业服务有限公司地 址：沈阳市和平区和平北大街 156 号姓 名：陈忠杰 性别：男 年龄： 50民 族：汉族 职 务：总经理特此证明。投标单位：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）二七年十一月九日四、授权委托书授权委托书本授权委托书声明：我陈忠杰是沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，现委派吴丹妹参加贵方组织的“光明佳园”住宅小区前期物业管理投
2、标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。本授权书有效期：2007 年 11 月 9 日至 2007 年 11 月 15 日附授权代表情况：姓 名：吴丹妹 年龄：24 性 别：女身份证号：210104830331614 职 务：经理电 话：（024）23283138 通讯地址：沈阳市和平区和平北大街 156 号单位名称：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）法人代表：（签字）二七年十一月九日五、投标函沈阳新锦源行物业招投标有限公司：根据贵公司关于“光明佳园”住宅小区前期物业管理的招投标项目的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如
3、下：业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积 。考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。证金将不要求我方退回。采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。标须知履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。华人民共和国招标投标法 、 前期物业管理招投标管理暂行办法及沈阳市前期物业管理招标、投标管理规定等相关法规执行。 址：沈阳市和平区和平北大街 156 号邮 编： 110001电 话：（024） 23283138 收件人： 陈忠杰投标人：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）二七年十一月九日第二部分 技术投标文件一、企业简介项 目 内 容企业名称 沈阳万维物业服
4、务有限公司法定代表人 陈忠杰注册资本 人民币 50 万元注册地址 沈阳市和平区和平北大街 156 号办公地址 沈阳市和平区和平北大街 156 号邮政编码 110001电 话 024区物业管理、房屋租赁、房屋中介代理服务、家政服务二、目前所管理物业项目情况一览表序号物业项目名称 开发建设单位建筑面积业主户数 建筑形式 物业费标准1 都市港湾 昊源房房地产开发有限 公司 52，000 247 小高层、多 层 、多层 、近三年财务状况表单位：元年份项目 2005年 2006年 2007年上半年 备注一、资产 21，512，9，528，9，636，1流动资产 21，214，16，768，6，913，其
5、中：应收款合计 2固定资产 326，99，17，其中：固定 资产净值 297，59，22，二、负债 21，512，9，528，9，636，1流动负债 15，865，4，395，4，310，其中：应付款合计 三、营业收入总额 3，666，531，799，其中 :物 业 管理 费 收入 3，666，531，799，四、成本费用总额 3，551，325，607，其中：人力成本 1，753，745，730，五、税前利润 115，05，92，四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历姓 名 吴丹妹 性 别 女 出生年月 大 专 专 业 物业管理 职 称 经 理建设部物业管理经理上岗证（有） 获证时间 200
6、64主要工作经历：2005 年 7 月2005 年 12 月 都市港湾小区管理员2006 年 1 月万维物业总经办经理助理附物业经理上岗证五、本管理项目管理人员配备情况表姓名 职务 年龄 学历 专业 管理经验 物业管理资格证书王玉芳 管理员 48 大专 工民建 4 年 物业管理 上岗证附物业管理上岗证第三部分物业管理方案第一章 物业管理目的l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对光明佳园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。2、创造良好环境，统筹安排光明佳园小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。3、维护业主的权益。为了能使
7、业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的，加强对业主、住户的行业管理、服务，以达到维护全体业主的整体利益，从而有利于每一位业主。4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。5、以良好的售后服务建立光明佳园品牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。第二章 物业管理原则根据物业管理条例及其实施细则以及有关规定，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针，实行“管、养、修、服务“为一体的综合管理。第三章 物业管理方式成立
8、光明佳园项目管理处，全权负责光明佳园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。第四章 物业管理内容l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质保修期之外)2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚
9、等)的维修、养护和管理。4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境的卫生清洁。6、车辆行驶和停泊管理。 7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。8、项目物业管理收支和财务管理。9、建议发展商和业主选择、购买保险。10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。12、开展社区文化活动，建设社区精神文明。13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。第五章 物业管理总体目标和分项目标一、总体目标在管理合同期内将小区管理成“安全、文明
10、、优美、舒适”的高档人文住宅区。二、分项指标l、房屋及公共配套设施完好率 98以上。2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率 95。3、房屋零修、急修及时率 99以上。4、违章发生率 1以下，处理率 100。5、管理人员专业培训合格率 1006、业主对物业管理满意率 90以上，投诉处理率 100。第六章 实现物业管理目标的措施一、管理体制和人员配备1、管理架构我公司拟设光明佳园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作，统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务项目即：房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化
11、养护、维修、社区文化服务，设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。2、管理处职责1)负责对光明佳园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。2)按公司标准要求实施管理。3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。8)负责拟定小区月工作计划。9)负责周检工作，并做好记录，接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。10)负责南湖佳园的安全、防火工作。11)协
12、调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。二、移交接管1、移交接管前的准备工作1)成立光明佳园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其他管理人零分步到岗，落实管理用房和员工佰舍，做好各项筹备工作。2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。A、移交接管验收遗留问题统计表：B、公共配套设施接管验收表：c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表：D、机电设备接管验收遗留问题统计表。2、光明佳园资料的移交接管1)接管楼宇资料的验证及部分移交
13、的资料A、产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；B、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书；市建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；供用电协议书；电视共用天线合格证。 C、工程技术资料竣工图筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；图纸会审记录；工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土块试压报告；供水试压报告。3、光明佳园接管验收程序1) 开发公司通知本公司接管验收；2
14、) 本公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料，签发验收复函；3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；4) 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；5) 对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要示的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任； 6) 业主(住户)入住时，由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项； 7)在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺
