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1、曲江板块房地产市场发展报告一、曲江发展历史1.1 曲江历史背景曲江，又名曲江池。位于西安市东南隅， “因其水曲折，形似广陵之江”，故有了 “曲江 ”的美称。 曲江的开发历史最早可以追溯到公元前四世纪，秦始皇统一六国后在此修建了离宫“ 宜春苑” ，从此开启了曲江的历史舞台。公元前 138 年（建元三年） ，汉武帝沿用秦“上林苑 ”的名称，在曲江大兴土木，并因其河岸曲折，形状仿佛广陵（今扬州）的曲江，而起名“曲江”，这是曲江的名家记载之始。此后经历了历代开发，并在唐代时发展到了一个历史的顶峰时期，此时经过大规模的开挖拓展，曲江池的总面积达到了七十万平方米，占地二百公顷，池周总长度为三公里半，自然景
2、观达到了前所未有的高度。伴随着大慈恩寺等人文景观的建设，文化也在这时与曲江的自然景观紧密结合，产生了“唐诗曲江”这一文化现象，赋予了曲江深厚的文化内涵。然而在“安史之乱”后，曲江也伴随着唐代的衰落而不复当年之盛景。1.2 曲江新区发展进程西安曲江新区是陕西省人民政府于 1993 年批准成立的省级旅游度假区，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，规划面积 40平方公里。2002 年开始，曲江新区进入快速发展期。 2002 年至 2003 年，作为以旅游为主导产业的开发区，开始规划实施以大雁塔北广场、大唐芙蓉园为标志的一批重大旅游项目。2003 年至 2005 年，作为以旅游业和现代服务业为主导
3、产业的城市新区，投资 5 亿元建成了大雁塔北广场、投资 13 亿元建成了大唐芙蓉园、投资 3 亿元建成了曲江海洋世界，并按高标准配套建设了城市基础设施。在此期间成功申报了 3 个国家 4A 级景区：大雁塔景区、大唐芙蓉园和曲江海洋世界。2005 年至 2006 年，作为以文化产业为主导的城市新区，成功组建了曲江文化产业投资集团，确立了旅游、影视、会展和演艺为核心发展产业。2006 年至今，曲江新区初步成为西安乃至陕西文化产业发展的核心区，并相继组建了影视集团、会展集团、演艺集团，陆续建成一系列城市公共文化服务场馆设施。一个基础设施完备、产业特色鲜明、示范作用明显的文化新区卓然而立。2007 年
4、 8 月 11 日，西安曲江新区被国家文化部正式命名为“国家级文化产业示范园区” 。6 年的发展历程，使曲江发展路径愈发明晰：以文化旅游为主导产业，以市场化、科技化为手段，整合历史文化、旅游资源，整合高水平的策划、规划、建设、管理团队，整合经营网络，创新经营理念，把曲江建设成为一个国际化、人文化、生态化、现代化的城市新区。2008 年起未来三年，曲江发展三步走：第一步：在曲江池等三大遗址公园初成格局之后，精心制定 47平方公里曲江新区新规划。办好西部文博会，组织 10 部国家级舞台艺术精品大汇演。与央视合作，策划启动重大革命历史题材影视剧拍摄计划。 法门寺 、 大明宫 、 老子与楼观台大型历史
5、文化纪录片拍摄完成。第二步：世界佛都法门寺佛指舍利塔、佛光大道等建成开放。楼观台道文化展示区建设启动。寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、大唐不夜城辉煌面世。西安音乐厅、西安大剧院、曲江美术馆、曲江电影城等六大文化场馆开放运营。 第三步：世界一流国家遗址公园大明宫国家遗址公园建成开放。楼观台道文化展示区一期建成。曲江文化产业集群大发展，曲江旅游、曲江会展、曲江影视、曲江演艺跻身全国同类企业十强。文化产业从业人员突破 10 万，曲江新区年接待游客超过 3000 万，文化产业年产值突破 50 亿。二、曲江板块定位及规划2.1 曲江功能定位及产业布局曲江新区的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；
6、行政、会展功能；居住功能。以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态休闲区， “乐游原 ”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区等。曲江新区以创建国家级文化产业示范基地为契机，以“打造中国西部第一文化品牌“为战略目标，以资源整合和体制创新为手段，以资金为纽带，以项目为载体，以文化、旅游、会展三大产业支柱，以休闲娱乐、旅游商业、生态居住、影视传媒、商务会展为五大产业集群，建设一个项目众多、配件齐全、环境优美、充满活力的旅游城市新区。2.2 区域发展规划曲江新区拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动” 的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合旅游新格
7、局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、由西向东依次推进。1、一个中心以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以省外和海外市场为主。2、三条轴线景观大道历史文化、都市风情轴线。延伸方向为大雁塔正南：大雁塔雁塔南路会展中心政务中心韦曲科技园游览走廊旅游、观光、休闲、人文轴线。延伸方向为大雁塔东南：大雁塔芙蓉园曲江池生态林杜陵。博览干线民居、民风、科技发展体验轴线。延伸方向为大雁塔正东：大雁塔民风博览园科技教育产业区。3、五点联动将大雁塔、大唐不夜城、曲江池、杜陵墓、民风博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合
8、联系起来，形成“ 雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。第一步：从 2006 年到 2008 年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从 2009 年到 2011 年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。第三步：从 2012 年到 2015 年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。三、区域房地产相关因素分析3.1 区域经济及
9、人口状况2006 年，曲江新区共接待游客 1600 万人次（包含大雁塔北广场） ，旅游综合收入达 3.8 亿元人民币，较去年同比增长 71。至今，曲江新区年接待游客数已达致 2100 万。07 年完成固定资产投资82.80 亿元，实际引进外资 84347 美元，实现地方财政收入 158 亿元。2008 年，曲江新区固定资产投资将达 100 亿元。其中重大文化项目投资亿元，基础设施建设投资亿元，公共文化设施亿元。2008 年，曲江新区的财政收入、招商引资额、固定资产投资等各项经济指标，要在 2005、2006、2007 年连续增长的基础上，实现同比增长 60的目标。08 年一季度，曲江新区实现财
10、政收入 8400 万元，同比增长 236.9；引进外商投资近 3000 万美元，同比增长 192.9%。曲江新区文化产业呈现出又好又快的发展态势。曲江新区虽然在常住人口上还与其他区域有一定差距，但其旅游新区的区域定位和发展模式可以为区域带来巨大的游客资源，其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200 多万人次，境外游客达 40 多万人次。这也是西安其他城区无法比拟的，这也为区域的商业地产和旅游地产提供了雄厚的发展基础。3.2 区域人文及配套人文元素代表着区域的软实力，曲江新区在建区以来就主张“文化曲江” ，先后建成了集中代表地方民俗文化、戏曲文化、文艺成就的开放式文化园林“
11、 陕西戏曲大观园” 、 “陕西民俗大观园”、 “陕西文学艺术大观园”等文化休闲胜地， “走进历史，感受人文，体验生活 ”成为曲江文化旅游业的着力点。2008 年，曲江新区全面建成六大遗址公园，总投资达亿元。其中唐城墙遗址公园、曲江城遗址公园、唐慈恩寺遗址公园已于 08 年月日建成正式开放，秦二世陵遗址公园、寒窑遗址公园将在 2008 年底前建成开放。六大遗址公园总占地面积达 3300 亩，全部为公共开放性文化景区，将成为西安城市公共文化休闲和消费的重要场所。2008 年，完成投资亿元，首先建成陕西美术馆、陕西文学馆、西安音乐厅、西安大剧院、曲江电影城等大型文化场馆。曲江新区拥有完善的会展和商务
12、配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。三座星级酒店正在建设之中。截至 2005 年底，曲江新区已基本完成 15.88 平方公里范围内的基础设施配套，城市建成区面积已达 7.48 平方公里，完成各类拆迁已达 40 余万平方米，建设各类市政道路 40 公里，铺设市政管网 20公里。修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、环湖路等城市道路，其中，雁塔南路是贯穿度假区南北的景观大道，全长 3.2 公里，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区，南端连接曲江宾馆- 国际会议中心和西安会展中心及中央商务区，道路两侧规划高尚住宅区和
13、旅游商贸设施。目前，这一区域已成为中外客商投资的热点。曲江新区还拥有在西北地区不可多得的丰富水资源。区内的曲江水厂和南郊水厂，日供水 120 万吨，是形成曲江千亩水面的水源保障。西部大开发和西安市“建强创佳” 和“经营城市”战略的实施，为曲江新区实现跨越式发展提供了极好的机遇。随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，曲江新区集“行、游、住、食、购、娱”诸要素齐全的产业体系已初见雏形，一个设施齐全、环境优美、功能配套、项目众多、充满活力的旅游新区正在西安崛起。3.3 区域居住生态环境曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200 亩的曲江池水面，紧邻杜陵 10000
14、亩的生态森林，自然起伏、丰富多彩的地貌，超过 40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。一般来说，拥有类似曲江这样优美生态环境的区域都远离城市中心地带，像曲江这样两者兼得的区域实在是不可多得，不仅满足了人们回归自然的置业愿望，又不至于花费过多的生活成本。四、区域房地产市场发展现状及特征4.1 土地市场曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而在土地价格上也创造了近乎疯狂的增值速度。曲江新区的地价由 2002 年的每亩 30 万元飙升至 2007 年的每亩 300 万元以上，已经超越城南其他区域和高新，成为西安目前土地平均价格最为昂贵的黄金区域。2008 年的西安楼市可以用
15、市场交易量萎缩、价格增幅放缓、房企资金链条偏紧来形容，曲江的土地市场也受到了些许影响，并没有延续之前的增速，今年的土地价格与去年相比略有下滑，但是下滑幅度较小，基本持平。附表 1曲江板块 2002-2008 年土地价格趋势表曲 江 板 块 2002-2008年 土 地 价 格 趋 势 表0501001502002503003502002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年曲 江 土 地 价 格 （ 万 元 /亩 ）4.2 住宅市场4.2.1 市场供应曲江上佳的居住生态环境使得曲江成为住宅开发最为密集的区域之一，区域住宅市场的项目数量和开发面积都在全市都占有
16、重要的比重。目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地 1000 亩的中海国际社区和大华曲江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的补给。4.2.2 市场销售曲江让人惊诧的发展速度和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。因此区域住宅项目销售热度也一直排在西安市场的领先位置。虽然 08 年的楼市整体低迷，但是曲江板块的项目如曲江城市花园，中海国际社区 2 期，大华公园世家等，销售情况依然较好，其中 11 月 8 日，曲江大华公园世家荣耀开盘。开盘当天总成交面积达 15000 多平米。4.2.3 价格行情曲江傲视西安的土地价格注定了区域高人一筹的房价，07 年在曲江无法寻觅到单价 4000 元左右的住宅，甚至连单价 5000
