《商品房买卖合同出卖人违约的常见情况》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同出卖人违约的常见情况（2页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商品房买卖合同出卖人违约的常见情况在买卖合同中，经常会出现违约的情形，那么对于出卖人而言，其违约的情形都有哪些呢?首先就出卖人违约而言，它是指出卖人不能向依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务。具体情形有以下几种：1、交付不能给付不能可分为自始客观给付不能、自始主观不能和嗣后不能。由于商品房为特定物，至若特定物之买卖，一旦其为自始客观不能，即沦为自始无效。因此，若双方所约定的商品房自开始订立时就不存在，则协议应认定为无效，出卖人有欺诈之嫌，应承担赔偿责任。对于出卖人是否构成根本性违约，应视具体情况而定，如果系由政府征用等，此属情势变更事由，导致双方订立合同所依赖的基础发生变更，导致继续履
2、约已不可能或显失公平，出卖人无法完成交房任务。在这种情况下，则不能认定为根本性违约。但其中正常的商业风险则不属于情势变更事由。2、商品房的质量瑕疵商品房买卖解释第 12 条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 商品房买卖解释第 13 条第 1 款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3、交付迟延这是可归责于债务人之事由，对于已届清偿期之债务，能给付而未为给付之违法的迟延。迟付给付，是否导致根本性违约?对于某些季节性商品而言，无疑是肯定的。而对于大部
3、分受交货时间影响不大的商品，除有当事人约定外，法律一般不认为构成根本性违约。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。4、面积误差超过合理范围部分依照商品房买卖解释第 14 条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过 3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。5、买受人解除商品房买卖合同出卖人违约
4、一般可分为一般违约和根本性违约。所谓根本性违约是由于导致合同目的落空的违约。区分一般违约与根本性违约，是为了决定是否给予守约方以解除权，如果违约性质较轻，仅属一般性违约，则守约方并不能选择解除权，如果违约性质较重，属于根本性违约，则守约方可选择解除权。我国合同法第 94 条规定的法定事由：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。综上，在出卖人的行为构成根本违约的情况下，买受人可以行使合同解除权，解除商品房买卖合同，并依法要求出卖人承担违约金或者赔偿损失。
