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1、北京联美置业有限公司 管理模式和人力资源咨询项目建议书 机密 2004年 2月 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 1页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 1、本项目建议书为新华信与北京联美置业有限公司的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息； 2、新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售； 3、对任何侵犯版权和泄密的行为，以及
2、由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定。 4、对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 许朝辉： 010 13701098240； 大： 010 13910585646； 保密和版权声明 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 2页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 重要说明 本项目建议书基于我们对北京联美置业有限公司需求提出的初步设想。这些初步设想是在对北京联美置业有限公司极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合北京联美置业有限公司实际的管理咨询方案，需
3、要： （ 1）深入广泛的内部访谈； （ 2）具体情况的详细分析； （ 3）客户、顾问间的充分沟通， （ 4）基于事实的数据分析； （ 5）过去经验的充分参照； （ 6）管理工具的创造性运用； （ 7）切实可行的评价建议。 但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合北京联美置业有限公司的咨询方案。 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 3页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 一、 项目背景及初步分析 二、 项目思路和目标 三、项目工作步骤 四、 项目计划安排和运作方式 五、新华信相关咨
4、询案例举例 六、新华信管理咨询简介 目 录 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 4页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 根据新华信房地产研究中心的分析，我国房地产业正处于高速成长时期 引入期 成长期 成熟期 衰退期 增长率 缓慢增长 加速增长 衰退 销售额 低 顶峰 衰退 每个客户的成本 高 一般 低 产品线 很短 增长 缩减 平均利润率 负 增加 可以很高 竞争对手 很少 增加 减少 典型定价方式 成本加成 价格渗透 减价 进入障碍 技术 竞争对手 竞争对手 典型广告方式 认知和教育 大众市场认知 减少 衰减 产量过盛 更多但稳定 多样化 低 上升 水平 竞争价格 水平 200
5、4年 2月 保密文件、版权所有 第 5页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 伴随着经济的高速增长，我国房地产业在近几年一直保持着良好的发展态势 注：国房景气指数是由国家统计局发布的衡量房地产行业发展状况的综合指数，指数 100以上为行业景气空间。 数据来源： 中国经济景气月报 200311 2 0 0 2 2 0 0 3 年国房景气指数1001011021031041051061071081091102002年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2003年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月月份指数2004年 2月 保密文件、版权所有
6、 第 6页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 根据新华信的调查，北京和辽宁的房地产业规模在全国均处于中等偏上水平，并且保持着一定的增幅 2003 年 1 10 月全国商品房销售状况 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 地区 亿元0 品房销售额 商品房销售同比增长率 数据来源： 中国经济景气月报 200311 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 7页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 我国居民住宅市场未来潜力巨大，为联美置业发展房地产业提供了广阔的空间 2001年中国标准住房面积市场容量分析 资料来源：中国国家统计局 200
7、1年世界主要国家人均住房面积统计 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，按中国政府规定的家均居住面积 60平方米要求 (每家按三口人计算 )，中国居民住宅市场发展潜力巨大。 010203040506070美国 英、德、法 日本 中国面积（平方米）60平米以上 占 24% 60平米以下 占 74% 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 8页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 然而，国家的土地管理政策越来越严格和规范，这必将导致房地产行业经营环境发生根本变化 供应总量 打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程，对本地开发商产生威胁。 介入
8、外地经营的范围和速度加快 区域经营 重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。 规模和品牌对企业的生存发展更加重要。 竞争态势 总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格 各地的价格水平不一 价格 经营环境 的变化 国家将通过土地规划控制供应总量 土地结构和性质上，政府完成一级开发， 减少生地供应。 土地利用计划公开透明 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 9页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 未来的房地产经营环境变化将促使行业内部进行整合，激烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰 土地的公开招标政策的实施，导致开发商土地成本的上升和
9、资金需求的增加 央行房地产贷款政策趋向严格，导致企业融资困难和资金链的紧张 市场有效供给的增加和消费者的日趋成熟，要求提高开发企业的专业能力 土地供给 项目融资 产品营销 市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 10页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 经营性土地供应方式的变化，使开发商 必须采取公开招标等方式，这样就要求开发商有更大的资金额度，尤其在集团总体力量偏小时，更应集中资金，不宜分散 开发商 回收闲置土地 土地供应 土地供应 土地供应 招标 挂牌 拍卖 土地市场和土地储备中心 2004年 2月
10、 保密文件、版权所有 第 11页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 联美置业目前对项目公司的管理模式是松散式管理，这种管理模式是否能在激烈竞争和多变的市场环境中支持企业长远发展还需要进一步考虑 组织结构、管理流程 项目策划 财务管理 营销管理 人力资源管理 战略管理 人力资源管理 集团总部各岗位职责如何设立才能使权责划分清晰、管理流程顺畅 公司的考核和激励体系如何建立才能体现出员工工作业绩，实现有效激励 组织结构管理模式 目前施行的管理模式是否符合公司长远发展要求 公司集团总部层面和各子公司层面应该建立什么样的管理模式才能够更好的适应企业战略发展需要 集团总部职责和职能部门如何设计才能
11、实现对下属子公司的有效管理 管理体系示意图 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 12页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 同时，公司总部目前人才匮乏，为使企业保持长远发展还要努力改善公司自身的经营管理，吸引、凝聚优秀人才，这是联美置业未来生存并做大做强的基础 房地产主营业务的稳健成长 产业链内其他业务的不断发展 建立高效的 考核和激励机制 建立科学的 管理体系 管理水平的提高 经营能力的提高 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 13页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 新华信希望通过本次咨询为联美置业解决以下四个问题 1、管理模式 4、考核薪酬 3、制度流程 2、组
12、织结构 在新战略方案下，联美置业应当建立什么样的集团管理模式和监管模式？如何建立实现总部监控有效、业务单元积极负责的集团和子公司管理模式？ 在公司的战略方案下，如何建立适应公司未来发展需要、符合集团管理模式要求、科学高效的组织结构？ 如何重构或优化集团和子公司的核心管理和工作流程，提高公司的管理水平？ 联美置业的人力资源体系是否完善？如何为联美置业建立一套完整、高效的人力资源管理体系？ 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 14页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 我们期望联美置业通过本次咨询项目达到如下目的： 短期目的 母子公司的集分权关系 与管理模式相适应的总部的部门设置及部门
13、职责 过设立合理的考评指标来评估管理层的价值贡献 ,使考评成为企业发展的有效推动力 过将薪酬与员工业绩表现、公司整体业绩挂钩实现对员工的有效激励，提升人力资本管理 长远目的 高核心业务竞争能力 步成为综合实力较强的房地产公司 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 15页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 一、 项目背景及初步分析 二、 项目思路和目标 三、项目工作步骤 四、 项目计划安排和运作方式 五、新华信相关咨询案例举例 六、新华信管理咨询简介 目 录 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 16页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 新华信将通过设计合理的组织结构和管
14、理模式入手，通过完善职务描述体系、绩效管理体系、薪酬激励体系为联美置业建立完整的人力资源管理体系 组织结构设计 职务描述体系 绩效管理体系 薪酬激励体系 对目前集团对分公司集分权管理方式进行诊断 根据公司战略明确合理的集分权管理方式 根据联美置业对下属公司管理方式确定总部整体管理框架和部门职责 优化总部核心管理流程 明确总部部门内部结构 通过对部门职责进一步分解确定岗位名称及岗位职责 通过职务说明书的编写将岗位职责固化 评价联美置业目前绩效考评方式 通过分解公司战略明确集团总部当前考评重点及方式 制定总部岗位业绩考评指标、能力考评指标及态度考评指标 编写绩效管理手册 通过积点职务分析法确定各岗位相对价值贡献 通过外部薪酬调查最终确定高中层薪酬水平 根据公司战略发展要求设计薪酬结构及发放标准 2004年 2月 保密文件、版权所有 第 17页 联美置业管理模式和人力资源咨询项目建议书 首先新华信将根据公司总部的职能定位，确定联美置
