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1、上实地产板块下属公司二六年平衡计分卡 第 1 页上实地产板块 下属公司二六年平衡计分卡年度工作计划 （机密）公司名称： 上海上实房地产有限公司 公司负责人：沈浦阳 制表人：殷琪 联系电话：（021）55957739 制表日期：2006 年 3 月 24 日工作令编号 工作令名称 对应指标 注 1 工作内容和措施 阶段目标和完成标准 资源需求 备注2006 净利润 推进各项工作顺利开展，确保净利润目标实现 06 年上半年完成净利润元； 06 年全年完成净利润 11220 万元（已考虑土地补偿款少交 5,000 万） 土地补偿费少交 5000 万元乃至更多，地产板块领导出面协调； 二季度追加股东垫
2、款 元，三季度追加股东垫款 500 万元，四季度追加股东垫款 元，全年合计追加 元股东垫款2006现销售收入 销售收入住宅 1/3/5/7 号楼完成 100%销售： 制订合理有效的营销策略，包括价格策略、广告策略、推广策略等； 及时掌握和分析最新的市场情况，与营销策略充分结合； 制订详细的营销费用预算； 提高各团队的工作效率，充分挖掘各团队的潜力商完成总量的 50%或住宅 2/4/6 号楼销售： 制订底商营销方案，包括价格、广告、推广策略等； 控制营销费用余房源完成 100%销售： 争取引进知名的品牌公司入驻，提高项目的整体形象； 创造利润最大化 至 2006 年 12 月 31 日完成销售收
3、入 78，016 万元（其中住宅销售收入 67，260 万元） 住宅 1/3/5/7 号楼： 第二季度（5、6 月）的销售目标为 7 号楼完成70%； 第三季度的销售目标：7 号楼完成剩余的 30%，1号楼完成 100%，5 号楼完成 40% 第四季度的销售目标：5 号楼完成剩余的 60%，3号楼完成 100%； 第四季度完成 4 栋楼的交房工作 截止到 12 月 31 日，商的销售目标是总量的 50%或住宅 2/4/6 号楼完成 100%销售； 至 2006 年 12 月 31 日，余房源完成 100%销售销售收入确认的前提是大产证办理完毕、向客户交房和 80%的资金回笼2006制建安成本
4、建安成本 根据样板房施工图测算 1500 元/控制目标，与板块成本主管部门达成一致意见； 严格审查施工图纸，避免过程中返工和签证，造成成本增加； 根据施工图制作 1、3、5、7 四幢住宅的施工图预算，确定成本控制目标，并视需要调整施工图纸； 按照工期安排即时签订甲供材料供应合同，锁定甲供料成本； 按照认可的供应商价格，确定施工单位采购价格，间接控制乙供材料价格； 严格控制现场签证住宅精装修成本控制在 1500 元/M 2 以内住宅精装修成本包含住宅室内装修（含空调、新风系统） 、电梯厅、走廊和大堂等公共部位的装修。不含设计费、监理费、一房一验和其它咨询服务等间接费用。2006制营业费用 营业费
5、用 将营销费用按照月销售计划合理安排； 控制运营管理成本至 12 月 31 日控制在 2,412 万元内（具体按董事会确认的营销计划和预算执行）2006制管理费用 管理费用 每月合理制订并上报管理费用预算； 严格把控管理费用支出至 12 月 31 日控制在 1,089 万元内（不含相关调账款,以董事会确认的预算管理费用为准）上实地产板块下属公司二六年平衡计分卡 第 2 页2006收帐款回收 依照合同约定，及时做好房款支付、按揭审批及放贷跟踪催告； 严格按揭、公证等的流程控制； 代理公司销售人员一对一盯客户付款； 严格执行合同违约追究 05 年应收帐款余额在 6 月 30 日前全部收回，其中，一
6、季度收回 12400 万元，二季度收回 13876 万元； 当年应收帐款在 12 月 31 日前 80回收2006户关系管理 搭建有效的客户管理平台； 建立客户数据库； 完善客户管理相关制度和流程建立良好的客户关系管理体系，有完善的制度和流程，执行得力，对该体系不断维护，取得良好的效果。2006业街商铺招商 全面开展商业街招商工作 分析目标消费群； 锁定目标租户； 把控业态分布 5 月底按照上级规定的价格商铺招商面积不低于 80%； 7 月底商铺开业面积不低于 80%2006销管理工作 营销管理 加强营销费用的管理，严格按照月度和季度的营销费用计划执行； 加强管理费用的控制，严格按照月度和季度
7、的管理费用计划执行； 加强发包流程的管理，规范发包流程； 做好营销费用台帐记录； 管理协调各团队工作制定合理的销售策略，按照计划和规定程序开展对代理商与广告商的监控管理，建立相对完备的营销信息库。进度管理合同中严格约定，设定处罚条款；要求施工单位编制施工进度计划，甲方审核确定并严格执行；每周现场工程例会制度，协调工程进度，工程转款按完成进度考量 1、3、5、7 号楼外配套工程 6 月 30 日前完成； 1、3、5、7 号楼外部绿化及硬质景观 7 月 30 日前完成； 1、3、5、7 号楼内部装修工程 7 月 30 日前完成； 2 号楼内部装修工程 8 月 30 日前完成； 2、4、6 号楼外配
8、套工程 10 月 30 日前完成； 2、4、6 号楼外部绿化及硬质景观 11 月 30 日前完成； 1、3、5、7 号楼大产证手续 10 月 20 日前完成； 2、4、6 号楼大产证手续 12 月 30 日前完成安全管理 施工单位配置安全员定期现场检查； 工人进场施工先进行安全生产教育； 建立规章制度，强制规范措施； 全年不发生重大安全事故全年无重大人员伤亡、无重大停工事件、无集体中毒事件2006程管理工作 工程管理质量管理 建立质量管理各项规章制度，依据国家质量验收规范； 每周工程例会强调质量标准，落实执行情况； 现场不定期检查抽查，严重质量问题召开现场会，解决质量问题； 强调监理傍站制度，
9、强调过程控制； 要求施工单位执行“三检制”符合质量管理制度，质量达到国家标准2006本控制工作 成本控制 尽快确定精装修成本目标； 按照板块的要求，及时提供合同台帐、付款台帐和成本月报； 如有成本重大调整，按照板块的要求提交成本报告； 制定零星新增工程立项流程，分包合同签定前应有预算，并得到审批； 督促检查造价监理单位的工作，按照板块的统一要求协调和规范各造价监理单位的工作，做到结算资料完整规范，结算准确率和造价差错率符合板块要求 在规定的时间完成成本目标的建立 ，前期报批报建费用应准确全面； 成本月报、合同台帐、付款台帐报送应及时、准确、规范； 签证变更的发生和审批按规定操作； 签证发生的金
10、额占合同预算金额小于 5%； 保证结算资料完整规范； 结算准确率98%、造价差错率2%上实地产板块下属公司二六年平衡计分卡 第 3 页2006同管理工作 合同管理 梳理和完善项目公司合同管理办法 ，如板块有新的要求，严格按照板块的要求办理； 检查合同流转会签过程中的各项环节； 严格按照审批程序审核合同； 定期核对合同台帐； 定期检查合同执行情况按照制度和流程要求进行商务条款的洽谈与审核，严格执行合同的各项审核规定，建立合同台帐，严格按条款履行合同2006案管理工作 档案管理 新僻合适的房间作为档案室； 指定专人负责档案管理； 制定档案调阅、外借制度，保证档案安全，做好保密工作； 建立建设单位和
11、施工单位的档案管理网络，协调各方面关系； 确定竣工档案归集目标，按照工程档案管理要求完成竣工档案归集、报送和分送工作。其中，5 月底完成商业街和 竣工档案收集编制工作，9 月底完成住宅的竣工档案收集整理工作。声像资料要能反映建设项目全过程，保证图像清楚、声音清晰 严格按照档案管理的有关制度，指定专人负责档案管理，确保档案存放规范、安全、可靠； 做好档案收集、整理、鉴定、归档、利用、安全、保密等工作，确保档案的完好、齐全2006合管理工作 综合管理 信息建设的质量，信息上报的及时性：每月上报公司简报/重大经营工作项目报表 印章管理的合规性、安全性：严格按照公司首届一次董事会通过的“公司印章使用管
12、理规定”执行 车辆管理的规范性：严格按照公司首届一次董事会通过的“机动车辆和驾驶员管理规定”执行 明确专人负责信息收集、报送，每月向地产板块报送信息不少于一篇，重要活动和事项信息及时上报； 规范用印申请、审签、登记程序，确保印章存放安全，杜绝擅自用印； 根据有关制度规范公车配备和使用，确保车辆性能完好、安全，全年无重大交通事故2006大事项汇报 资产或股权出售、变更：及时上报集团并做好工商相关备案和变更工作； 工程和经营计划的变更和调整：经公司董事会审议确认后上报集团备案； 部门以上人事变更：及时上报集团备案； 安全事故：第一时间向公司和集团相关领导汇报； 诉讼、仲裁或行政处罚：及时向集团领导
13、汇报并做好相关资料的上报 做好备案工作按照上级领导要求的时间、数量、质量、成本等要求，完成重点目标任务2006开展对地产板块制度的研讨和学习，领会制度的精神和实质； 在本项目公司建立相应制度的实施细则； 经常对照制度自检自查，不断改进工作按地产板块的要求，及时、全面、严格执行地产板块的各项规章制度2006积极配合上级做好规划许可证、土地补偿费、税收返还和荆州路降级洽谈事项； 及时、准确收集有关信息，编写报告并保持与有关政府部门的有效沟通 配合进行有关规划许可证、土地补偿费的沟通洽谈，达到地产板块要求所减免的补偿金额(少交 5，000 万元土地补偿款)； 配合进行税收返还事项的沟通洽谈，实现地产板块要求取得的税收返还金额； 配合进行荆州路降级事项的沟通洽谈，达到地产板块的要求上实地产板块下属公司二六年平衡计分卡
