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1、开发产品开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“1285 开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置
2、明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。开发产品增加的核算企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品” 账户，贷记“开发成本”账户。【例】房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为 3 305 万元。其中：土地 65 万元，房屋 2 590 万元，代建工程 500 万元，配套设施 150 万元。借：开发产品土地 650000房屋 25 900000代建工程 5000000配套设施 1 500000贷：开发成本 33050000开发产品减少的核算企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。企业对外转让、销
3、售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本” 账户，贷记“开发产品”账户。采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品” 账户，贷记“开发产品” 账户。企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品” 或“周转房”等账户，贷记“开发产品 土地(或房屋)”账户。企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产 ”账户
4、，贷记“开发产品 配套设施” 账户。1、 土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占 20%，并有进一步上升的趋势。2 、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平 ”等土地开发费用。在整个成本中所占比例相对较低，一般不会超过 6%。3 、建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的 40%左右。4 、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施
5、和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。同时，还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 20%30%左右。5 、贷款利息主要是开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息费用。它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。6 、税费税费包含两部
6、分：是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税、城建税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25% 左右。7 、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等
7、。在整个成本构成中所占比例很小，一般不会超过 2%。8 、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%。现行会计制度规定，将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本。因此，会计核算上，一般将上述的成本和费用分为两大类：即开发成本与期间费用。必须严格区分这开发成本与期间费用，开发成本与产品相关，构成开发产品的成本，期间费用和期间相关，构成期间损益。2会计帐务处理编辑土地转让和商品房销售的账务处理1、交款提货的销售方式在收到货款时：借：银行存款贷：经营收入-土地转让收入-商品房销售收入同时或定期按土地开发成本和商品房成本
8、结转经营成本：借：经营成本-土地转让成本-商品房销售成本贷：开发成本-土地开发-房屋开发2、预收货款的销售方式3、托收承付的销售方式将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：借：银行存款贷：经营收入-土地转让收入-商品房销售收入4、分期收款的销售方式（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：借：分期收款开发产品-土地或商品房贷：开发产品-土地或商品房（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：（3）同时结转相应的成本借：银行存款 借：经营成本-商品房或土地销售成本贷：经营收入-土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品 -土地或商品房配套设施销售的账务处理其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入” 明细账，其账务处理与前相同三、代建工程销售的账务处理代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入 -代建工程销售收入”明细账。
