司法鉴定报告

《司法鉴定报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《司法鉴定报告（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 *房地产估价有限公司*房地产估价有限公司司法鉴定意见书司法鉴定许可证号：000000000 *房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 0 页 共 10 页声 明1. 委托人应当向鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。2. 司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。3. 司法鉴定实行鉴定人负责制度。司法鉴定人依法独立、客观、公正地进行鉴定，不受任何个人和组织的非法干预。4. 使用本鉴定文书应当保持其完整性和严肃性。地 址：*（邮政编码：150000）联系电话：* *房地产估价有限公司

2、评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 1 页 共 10 页*房地产估价有限公司评估于哈尔滨市*小区*房产司鉴法定意见书黑*鉴字2013第*号一、基本情况：案件承办单位：1.*人民法院登记号：1.哈中法委估登字*第*号2.哈产涉评*第*号案件承办人：*中签确认日期：2013 年*月*日委托日期：2013 年*月*日鉴定要求：评估于哈尔滨市*小区*房产鉴定基准日：2013 年 8 月 28 日鉴定地点：哈尔滨市*小区*2、检案摘要因案件涉及哈尔滨市*小区*房产，案件承办人要求对上述房产进行价格评估。三、检验过程2013 年 8 月 28 日在案件承办人、当事人在场的情况下，*房地产估价有限公

3、司技术人员进行了现场勘查。1.估价对象概述被鉴定对象位于哈尔滨市*小区*，本次鉴定的房产权属材料为由案件承办人出具的房屋所有权证，房屋产权证号为哈房权证外 2 字*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 2 页 共 10 页第*号，证载建筑面积为 118.17 平方米。(1)主体 结构及 设施情况主体结构及设施：本次鉴定的房产主体结构为混合结构。(2)装修情况室内外装修情况：本次鉴定的房产位于 1 层，房产室外装修为粉刷。室内地面部分为复合地板；墙体为粉刷；天棚部分为粉刷、部分为 pvc 扣板；厨房地面、墙体贴砖，天棚为粉刷。(3)建筑物新旧程度评定综合成新率确定：鉴定对

4、象主体结构基本完好，外墙墙体完好，非主体结构保存完好，结合使用年限和现场勘查，综合确定该房产的成新率八成新。2.鉴定对象的区位状况估价对象位于哈尔滨市*小区*，此房产近邻市二院、宏伟公园等，基础设 施和公用设施较为完善，相对于哈尔滨市整体经济发展情况而言，估价对象所处区域较为繁华，交通较便利。四、分析说明(一) 鉴 定依据：1)中 华人民共和国城市房地产管理法；2) 哈 尔 滨 市 房 地 产 市 场 调 查 资 料 ；3) 周 边 同 类 房 地 产 市 场 调 查 资 料 ；4)黑 龙江省房屋新旧程度评定标准；5) 案件承 办人提供的材料；*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司

5、法鉴定书 第 3 页 共 10 页6) 鉴定人员实地勘察、调查所获得的其它 资料。(二) 鉴 定说 明：1.本次鉴定对象由*人民法院案件承办人提供的相关资料，其真实性及合法性由案件承办人负责。2.本次鉴定不包含鉴定对象转让所需交纳的税费、手续费及各项费用，如涉及转让需按国家相关规定的收费标准缴纳。3.本次鉴定结论只供哈尔滨市*人民法院在办理此案时使用，任何单位和个人不得改变此结论的使用目的。4.自鉴定书出具之日起，有效期为一年，若鉴定基准日发生变化，鉴定结论需进行调整。(三) 鉴 定方法：估价对象属于商业服务用房，其本身所处区域及周边已成交的类似的房地产较少，估价人员在认真分析所掌握的资料并对

6、邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，故本次评估采用收益法，确定鉴定对象价格的一种鉴定方法。5、鉴定意见哈尔滨市*小区*房产：评估单价为: 8,632.35元/平方米评估总价为: 1,020,085.00元总价大写（人民币）：壹佰零贰万零捌拾伍元整*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 4 页 共 10 页六、落款中国注册房地产估价师 ： *中国注册地产地估价师 ： * *房地产估价有限公司二一三年八月二十八日*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 5 页 共 10 页司法鉴定技术报告一、个

7、别因素分析：估价对象房地产的个别因素（估价对象房地产主体结构、设施及装修情况，房屋新旧程度评定）详见估价结果报告。二、区域因素分析：估价对象位于哈尔滨市*小区*，此房产近邻市二院、宏伟公园等，基础设 施和公用设施较为完善，相对于哈尔滨市整体经济发展情况而言，估价对 象所处区域较为繁华，交通较便利。三、估价测算过程：收益法公式如下：P=a/r1 1/（1+r）nP:房地 产价 值；:房地产净收益；:报酬率；:收益年限。运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们 既考虑产权人的实际收益，更考虑产权人的客观收益，排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；

8、在确定报酬化率时，我 们主要考虑安全利率、风险利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。1、年净收益确定*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 6 页 共 10 页年净收益（）=年总收入年总成本（1）年总收入计算：估价人员根据评估需要，做了大量、客观、 详细的市场调查。主要调查了与估价对象相类似的符合同一地价区段或同一供需圈范围内相同结构与类型、接近估价时点等要求的案例，根据当前市场报价与成交价的一般情况，根据当前当地商服房产的租金情况考虑，其每平方米房产的每天租金约为 2.7 元。空置率约为 5%左右。年总收入=2.7365（1-5%）=936.23 元(2)求取年

9、运营费用:A.综合税率 10%（按房屋租金的 10%计取）936.2310% =93.62 元/平方米B.管理费 2% （按房屋租金的 2%计取）936.232% =18.72 元/平方米C.维 修 费(按房屋重置价的 1.5%，房屋重置价取哈 尔滨市政府公布的哈尔滨市市区房屋建安成本价格。) 年维修费：2000 元/平方米1.5% =30 元/平方米D.保险费(按房屋重置价的 2) 年保险费：2000 元/平方米2= 4 元/平方米年总费用=A+B+C+D=146.34 元/ 平方米E.个人所得税：扣除付费用的 10%(936.23-146.34) 10% = 78.99 元（3）年净收益：

10、*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 7 页 共 10 页年净收益=年 总收入年总费用个人所得税= 936.23 元 -146.34 元78.99 元= 710.90 元2、报酬率确定根据银行利息及物价和市场情况分析，主要考虑安全利率、风险利率、风险调 整率、物价指数及所得税率等因素，综合确定资本化率为 7%。3、鉴定价值的计算根据目前市场情况租金先行支付。估价价值 P=a/r11/（1+r） nn=28 年（由建筑物尚可使用年限确定）P=710.907%11/（1+7%） 28=8,632.35 元 /平方米总价格= 8,632.35元/平方米118.17 平方米=

11、 1,020,084.80元 （取整为人民币1,020,085.00元）四、确定评估结果评估单价为: 8,632.35元/平方米评估总价为: 1,020,085.00元总价大写（人民币）：壹佰零贰万零捌拾伍元整五、鉴定人员：*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 8 页 共 10 页中国注册房地产地估价师 ：*中国注册房地产地估价师 ：* *房地产估价有限公司 二一三年八月二十八日 目录（1）司法委托登记单复印件；*房地产估价有限公司评估位于哈尔滨市*小区*房产司法鉴定书 第 9 页 共 10 页（2）中签确认书复印件；（3）评估对象所涉及的主要权属证明资料（含个人身份证复印件，被评估单位营业执照复印件）；（4）涉案的司法判决书或裁定书复印件；（5）相关当事方的承诺函；（6）中介机构及签字鉴定人员资质、资格证明文件复印件；（7）鉴定对象涉及的资产清单或资产汇总表；（8）现场勘验人员登记表、区位地图、 现场勘察记录等勘察资料；（9）司法鉴定、评估、拍卖取费依据说明；（10）司法鉴定、评估、拍卖机构中介服务评价；（11）鉴定对象照片。（12）司法鉴定、评估委托协议书；（13）回执。（14）发票复印件。