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1、韩式料理店汉景轩选址分析报告指导老师: 小组成员：报告日期 ：前言一 报告撰写背景本次报告主要以选址分析为撰写主题。选址是企业的一项核心能力,是关系到一个品牌的生存和发展的大计。好的选址分析是关系到企业是否能迅速壮大的关键因素。按照老师的指示，我们此次的任务是在上海路经营一家店铺，因此选址报告就显得尤为重要。并且该报告也是我们学习企业连锁经营这本书的重中之中，也对于我们学习企业经营与管理同样也具有很大的意义。因此，我们必须秉承着认真、虚心的态度深入分析，完成好此次课题。二 报告撰写必要性1. 通过选址研究分析能了解不同商圈和不同类型顾客的特征,掌握一个店铺对不同商圈和顾客的适应能力。2. 通过
2、撰写报告了解店铺经营的优劣势，分析商圈内竞争对手，对店铺进行一定的合理规划。3. 撰写选址报告能预算店铺的经营效益与财务状况，对各类风险提前进行一定的防范。三 报告撰写组织情况1. 前期进行了一定的实地考察。2. 中期进行了大量的相关资料收集。 目录一新店周围地理位置特征表述1.新店简介2.地理位置概况二新店物业的具体情况三新店开业后预计能辐射的范围四新店商圈内商业环境和竞争情况1.商圈内商业环境2.商圈内竞争状况五新店商圈内居民及流动人口的消费结构、消费层次1.人口特征2.消费结构3.消费层次六新店的交通便利情况七新店投资效益分析1.投资效益2.财务状况八新店开业后商品结构和经营特色建议1.
3、商品结构2.经营特色3.相关建议九新店开店后风险分析及防范1.风险分析2.风险防范十新店未来前景分析 一 新店周围地理位置特征表述1.新店简介本店店名取名为“汉景轩” ，是一个集拌饭烧烤汤类主食炒菜和面食饮品为一体的韩式餐饮饭店，其中拌饭和烧烤是我店的特色。店内采用韩国当地风格设计，店址选在我校对面，学生是我们的主要客源，环境优雅，给顾客制造一种亲临韩国的体验。 2. 新店地理位置表述根据对商圈形态的分析加实地考察，我们新店选址在最为繁华的上海路中段，中国银行附近，位于华联超市和洪城大厦百货中间地段，属上海故事小区。通过图中我们可以看到，本店毗邻中国银行和嘻唰唰，背靠着广大的居民社区，人流较大
4、。但是我们还应该看到本店地处路口偏里处，存在着一定的区位劣势。况且还存在嘻唰唰火锅与周围菜馆的竞争，压力较大。二新店物业的具体情况1. 经过考察分析，我们了解到上海路沿街店铺租金大多在 6000-8000 之间，较为昂贵。但本店位于路边靠里一点，又是转手而来，租金相对来较便宜，3200 左右。2. 原店是去年刚装修的，硬件设施如空调、消毒柜、桌椅等较为齐全，即便本店要重新特色装修，也能在原来基础上翻新，能节省不少成本。3. 通过与老板交流，发现本店物业归与上海故事小区物业处，每月需缴纳100 元左右的物业管理费。4. 由于本店不在沿街而在稍里位置，这时我们需要在中国银行沿街位子树立宣传引路广告
5、牌，而这通过交少许管理费是允许的，大概每月也为 100 元左右。三新店开业后预计能辐射的范围所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。1商圈组成1） 主要商圈主要商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的 35%45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。目前，主要商圈的辐射半径约为 500 米左右。本店主要商圈包括南航及附属院校、上海故事小区、上海路住宅区北社区、新世纪小区、弘艺文化艺术专修学校、金星住宅等。2） 次要商圈次要商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，
6、该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次要商圈的辐射半径约为 1000 米，消费者数目约占顾客总数的 25%30%。本店次要商圈主要包括龙街、新世纪小学、玉代河小区等。3） 边际商圈边际商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回头客，边缘商圈的半径为 2000 米以上；交通便利与否，是影响边际商圈的顾客消费欲望的重要因素。本店边际商圈主要包括顺外路，解放西路等。四新店商圈内商业环境和竞争情况1.商圈内商业环境分析我们在选址时，对商圈环境进行了详细的了解和划分。1） 商业区上海路商业行业比较集中，商圈较大，流动人口较多、热闹。商圈内主要包括华联超市、洪城大厦百货、尚
7、街、龙街等商业区。2） 社区或是住宅区上海路以常住居民居多，主要囊括上海路住宅区北社区、新世纪小区、金星住宅等。住宅区的消费习性为消费群稳定。3） 学校上海路上有较多学校，包括南航及其附属院校还有一些小学。消费群以学生或是教师居多，消费意识超前，观念时尚。2.商圈内竞争状况1）中餐 上海路段中餐主要以饭馆、粉面店、粥铺、麻辣烫等为主，这类型店价格比较便宜，吸引着大量的顾客。2）西餐 我们发现，在上海路段有一两家西餐店，以经营牛排为主，这类型店价格比较昂贵，但消费群体也较大。3）路边小吃 由于上海路地段较好，像学校附近充满着各式摊位小吃，既实惠又方便，人流较大。五新店商圈内居民及流动人口的消费结
8、构、消费层次我们通过人口细分来了解商圈内居民及流动人口的消费结构与层次。1）儿童市场儿童市场也称“向阳市场” ，目前我国的儿童多数为独生子女，在家庭中享有特殊地位，日益成为家庭消费的中心和重点。常常会有孩子偏食、厌食，父母担心孩子营养不够充分，不利于生长发育等。而当今父母把资金大部分投入到了孩子身上，因此，此类消费群体消费层次高。2）学生市场大学生对于吃的要求方面显然要求独特，敢于尝试新口味，追求潮流，不管是朋友之间的庆祝、关系的维持、还是师生之间的日常联系都是少不了的。而且大学生群体中还有个明显的“情侣”群体，他们对饮食环境的要求更高，喜欢体验幽静、浪漫的氛围，他们都是韩国料理业消费的主力军
9、。3）中青年市场中青年市场也称活力市场，这个市场最具活力。中青年人领导着时代的消费潮流，代表着社会的消费水平，成为消费群体的主力军。“能挣会花”、“能拼搏会享受”，成为一些年轻人的追求口号和生活目标。很多白领工作者每天的饮食不规律，他们大多忙于工作，营养金字塔完全不合理。因此他们会认为韩国料理是既省时、环境好口味又特别。5）老年市场老年市场也称“银色市场”。与世界各国一样，我国人均寿命在不断提高，老年人的身体在不断老化，韩国料理中的一些营养成分，能预防很多成人病的发生。6）流动人口市场流动人口市场主要以快速、便利消费为特点。他们一般会被特色店铺、物美价廉所吸引，因此，该类消费群体消费层次一般。
10、六新店的交通便利情况1.交通主干道情况上海路往北是北京东路，往南是新溪桥路，商圈内交通很便利。西面是洪都大道，东面则是青山湖南大道，交通状况良好，仅有小范围的交通拥堵现象。新建地铁也将从这里通过，未来交通将更加便利，车流、人流的集散将更加方便。2.公交路线及出租车情况分析新店的交通条件也相当不错，相比之下与附近的其他餐馆都有一定优势。我们知道交通是选址的最直接因素之一。从新店的角度来看，公交条件是极其便利的，新店对面往南华联超市的门口就有直达的公交站台，而同侧的与华联相对应的位置也有一个站台，新店往北在洪城大厦百货处同样有公交站台。因此，无论附近哪个站台的乘客在这里到站离新店都是很近的，极有可
11、能成为我们的潜在客户。上海路位于顺外路、洪都大道与青山湖大道的十字路口的主干道上，平时都会有大量的出租车通行，与公交车互补，形成较为便利的交通条件。3.人流量分析据我们小组人员的实地考察以及一些数据的查阅，我们发现在这一片区域中，营业时间内平均人流量大约为 600 人/小时，这是个中性偏强的数据，对今后的客流量是一个可观的预测与估计。据统计，上海路区域周末营业时间每小时人流量大约为 2800 人/小时。本区人口密集，流动性大，尤其到了晚上人流会更大。因此我们认为这样的交通环境对我们新点的发展是极为有利的。 七新店投资效益分析1.投资效益据有关数据统计，上海路常住人口大致为 8 万：上海路共 2
12、2 个社区，平均每社区大概为 3650 人，其中新世纪小区就有 4160 人，南航社区大致有 5000人，主要商圈大概有 15000 人，次要商圈有 2 万人，边际商圈大概为 45000 人。若平均每人每月外出就餐的花费为 150 元。则：主要商圈居民支出总额：150*15000=225 万次要商圈居民支出总额：150*20000=300 万边际商圈居民支出总额：150*45000=675 万根据对周边事物环境的调查分析与预测，新开的店市场占有率在主要商圈约为 2%，在次要商圈约为 0.5%，在边际商圈为 0.1%，则：主要商圈购买力为：225 万元*2%=4.5 万元次要商圈购买力为：300
13、 万元*0.5%=1.5 万元边际商圈购买力为：675 万元*0.1%=0.675 万元本店营业潜力估计=4.5+1.5+0.675=7.675 万元2.财务分析1.营业额：7.6 万/月2.成本：1）装潢 60000（包括地板、壁纸、窗帘、屏风、灯饰、室外广告牌等）2）设备 11600全套厨具 1800桌子：双人桌 8 张*300 元/张=2400四人桌 4 张*500 元/张=2000椅子：40 把*100 元/把=4000收银柜、饮料柜：400石锅 100 个：30003）设计费：2000 4）前期宣传 20005）员工培训费 20006）服装费 10007）店面租金 3200/月8）物
14、业管理费 100/月9）员工底薪 12800/月厨师 2 名：2500/人服务员 2 名：1800/人接待员 1 名：1500/人杂工 1 名：1200/人收银员 1 名:1500/人10) 水电费 800/月11) 员工奖金和补贴 1000/月12) 管理费 200/月13) 食材费 25000/月（包括食物材料、饮料）（一次性投入：78600，每月投入：43100）3. 第一个月：亏 2600 元第二个月：挣 30300 元第三个月开始：挣 32900 元八新店开业后商品结构和经营特色建议1.商品结构本店是一家集拌饭烧烤汤类 主食炒菜和面食饮品为一体的韩式餐饮饭店，其中拌饭和烧烤是我店的特
15、色。（1）：菜谱简介及特点分析 烧烤类拌饭类 炒菜类 酱汤类 面食类 主食类烤五花肉烤猪里脊考月牙骨烤牛肉考金针菇特色1、烤肉料的独特只做方 法。2、烤肉酱加生菜的独特吃法。全州拌饭鱿鱼拌饭牛肉拌饭鳗鱼拌饭蘑菇拌饭特色1、四种蔬菜的合理搭配。2、肉末和拌饭酱的比例。3、金边荷包蛋的煎烤。韩式锅包肉干煸鲳鱼韩式明太鱼拉面年糕石板豆腐 特色1、采用韩式做菜风格2、以新鲜和味美为主3、以新颖的形式展现 石锅酱汤海鲜辣汤泡菜汤蘑菇辣汤牛肉萝卜汤 特色1、口味繁多2、鲜、辣、酸、浓、淡样样俱全。 韩式炸酱面海鲜汤面朝鲜冷面凉拌面特色1、改变传统面的单一做法。2、以特制的汤料调制出不同的口味。饭类 饼类金枪鱼炒饭 泡菜饼鸡蛋包饭 土豆饼咖喱饭 松子玉米饼紫菜饭卷 韭菜饼特色1、饭有了不同的吃法。2、饼有了新的口味。3. 经营特色建议 1）.注重特色味道 ：如聘用专业厨师。 2）.尝试餐劵促销：根据消费数额，赠送优惠餐券。3）.服务更加人性化：增加售后服务等。4）
