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1、房地产企业纳税战略管理,房地产纳税战略管理,房地产企业纳税战略思维框架,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。,购买土地,收购土地持有方,合作开发模式（合作建房）,城中村改造,买卖楼花,代建,转让土地,Text,划拨土地,出让土地,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍
2、卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求年限延续，使用性质延续原土地使用权出让合同规定的权利和义务城市房地产管理法第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开
3、发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税（3）会计处理（4）凭证附件营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险,营业税差额征税风险,土地增值税加计扣除风险,契税征税风险,土地使用税征税风险,拆迁补偿涉税风险,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定，单位和个人销售或
4、转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收案例甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策,土地获取阶段财税处理,什么是受让的土地使用权受让是仅指转让还是包括出让在内？国家税务总局的态度较宽松，在2010年12月2日网站答疑中曾明确“房地产企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照”转让土地使用权“的规定差额征税，并未专门区分转让和出让，因
5、此应为均可差额但各地税务机关发文明确差额征中，土地使用权受让原价不包括向政府缴纳的土地出让金，这实质上否定了出让土地再转让的营业税差额优惠，如重庆市地方税务局关于销售不动产或转让土地使用权营业税税收政策问题的补充通知（渝地税发【2004】26号，及粤地税函【2003】39号，琼地税发【2003】472号等文件。因此，企业在涉及转让土地使用权时，如果是从国家手中取得的出让土地，营业税能否差额征收，要进行具体分析，当地税务机关有明确规定的，按明确规定处理，如当地无明确规定，企业有一定的沟通空间,土地获取阶段财税处理,什么是受让的土地使用权受让是仅指转让还是包括出让在内？国家税务总局的态度较宽松，在
6、2010年12月2日网站答疑中曾明确“房地产企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进入施工阶段，可以按照”转让土地使用权“的规定差额征税，并未专门区分转让和出让，因此应为均可差额但各地税务机关发文明确差额征中，土地使用权受让原价不包括向政府缴纳的土地出让金，这实质上否定了出让土地再转让的营业税差额优惠，如重庆市地方税务局关于销售不动产或转让土地使用权营业税税收政策问题的补充通知（渝地税发【2004】26号，及粤地税函【2003】39号，琼地税发【2003】472号等文件。因此，企业在涉及转让土地使用权时，如果是从国家手中取得的出让土地，营业税能否差额征收，要进行具体分析，当地税务机关有明确规定
7、的，按明确规定处理，如当地无明确规定，企业有一定的沟通空间,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？案例某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价? 国家税务总局态度；青岛、吉林政策,土地获取阶段财税处理,某公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?国税总局答复：根据
8、财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定：二、关于适用税目问题（ 七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让
9、的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？案例我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，
10、请问能否享受营业税差额征税？,土地获取阶段财税处理,国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）文件中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第二十项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额”。2011年年初颁布的国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）文件中已将国税函200583号列入失效文件目录。自此以后，企业再次出现此等情况，如果当地税务机构有明确规
11、定必须提供发票的，则无法实现差额征收,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？案例我公司2008年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？上一环节投资而来的不动产再次转让，必须以1500万元全额计算缴纳营业税。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进
12、行加计扣除？国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）文件：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从一
13、家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？,取得开发项目的实质是在建工程转让，对于在建工程转让的加计扣除问题，国家税务总局并没有明确规定，但根据土地开发的思路和原则，在建工程转让，如果没有进行任何投入就转让，依然不能计算加计扣除。很多地方的税务机关实际操作也是按照这样的思路进行的。土地增值税的加计扣除，其实并不是一个复杂的问题，但很多地产企业容易忽略这一点，最终使企业税务加大，这正是缺乏战略思维的表现。综上，地产企业将取得的土地使用权和不动产再转让，最好在转让前做一定投入，否则将面临
14、不允许土地增值税加计扣除风险，导致损失惨重。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（3）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函
15、2009603号）文件中，要求必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”,土地获取
16、阶段财税处理,一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？如果比合同约定的交地时间早了怎么办？财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。也就是说无论企业是否取得土地，是否取得土地使用权证，只要合同作了约定，且合同生效，则应以合同为准。这给我们什么启示 现场讨论,
