万科尝试微型户型遇到许多现实问题-第一财经周刊

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1、万科尝试微型住房遇到许多现实问题2012 年 12 月 06 日 10:57 第一财经周刊 万科对低收入微型住房的尝试，与荣丰 2008 截然不同。不管是租还是卖，小房子可以解决很多功能性的问题，但它最终还是绕不过一些社会符号。我要吃饭，我要洗澡，我要睡觉。OK。还要家庭，舒适性和更多隐私？Not yet。想象一下，一个 18 平方米的房子，面 积只比商场停车位稍大一点，你的床头可能顶着卫生间的玻璃，伸一下手臂，至多再迈上一大步，就几乎可以够得到屋里所有的物件你当然也摆不下太多物件。这样的房子盛不下什么人生计划即便是些很 寻常的计划，比如结婚，生子，或者让它看起来更像一个家。在北京，有人为如此

2、窘迫的生活付出的成本是 70 万元人民币。这是荣丰 2008 小区里最小户型的新成交价，它的使用面 积只有 13 平方米，却是这个小区里最抢手的户型。有人想过把它当成一个真正的家，继而发觉类似的想法很幼稚。“这就是一个投资型的小区。”一位在此做了 6 年中介的人士总结说，“在这个小区买房的人，一般都是住个两三年就搬走了。”行情好时，他的同事一个月卖了 10 多套，他自己也卖了 7 套。这个小区在北京西城区广安门外，较好的地理位置吸引了不少炒房客。也有自住的。一个客户买了房刚装修好，甚至 连灯还没来得及安，又决定把它卖掉，“因为老婆突然怀孕了，他觉得这房子还是太小了。”即便是用来当做婚房，看起来

3、也并非体面。 2008 年，在金融街( 5.99,0.02,0.34%)工作的 罗玲和男友就近在这里买了一套 35平方米的 Loft，打算在这里结婚，他 们重新粉刷了房间，还跑去宜家买了些喜欢的家具。但住进来之后，罗玲发现生活变得无法忍受。小区的空地上肆意堆起了垃圾山，蟑螂成灾。她甚至不敢在一楼呆着，怕蟑螂突然窜出来，而二楼更让她苦恼，因为楼上时常漏水。更糟糕的是房子不隔音，私生活成了一件尴尬的事。罗玲不怎么看电视，但热门剧她一部都没落下，那时有部片子叫李小龙传奇，她第二天还能和同事们讨论剧情。就连隔壁养的金毛犬的味道，也成了罗玲家气味的一部分因为这个小房子只有一面窗户，并不通风，大家都喜欢把

4、门开着，气味也顺便飘了过来。“这真是一个闻者伤心，见者流泪的地方。 ”现在回想起来，那段生活没给罗玲留下任何好感。她在 2010 年卖掉了房子，新主人也刚毕业不久，和罗玲一样在金融行业工作荣丰 2008 是北京金融街周边最便宜的小区。荣丰地产在 2002 年时认为自己看到了一个巨大的市 场。当时的荣丰地产董事长王征对媒体说：“我们曾经认真研究过市场，根据市场学原则，低消费群是最大的消费者。”他现在为荣丰控股( 10.38,0.01,0.10%)集团董事长。2000 年代初期，中国的人才流动刚变得比较自由，不过，在报纸及网站上刊登招聘启事的公司当中，仍有部分要求提供户口信息。王征口中的“都市飘族

5、”成为了一个新的社会 现象。这些人大都受过高等教育，在市中心上班，月收入在 2000 元左右，工作时间长，大部分来自外地，在北京没有根基。王征统计了一下，这样的人当时大约占北京市区总人数近一半，他们买不起大面积大总价的房子，但思想前卫，对生活品质又有一定要求。荣丰想把小房子卖给他们。它打造了荣丰 2008 楼盘它有另一个有趣的名字叫做“非常男女”在各种渠道刊登广告，做产品宣讲。而这种创新户型也挑起了媒体、消费者和地产业界的兴趣。如果仅从商业投资回报而论，荣丰 2008 是极为成功的。这个小区总共有 17 栋楼，6000 多户，全部为超小户型，破了当年北京的商品房销售纪录2002 年 11 月的

6、北京日报称，荣丰近 10万平方米的销售面积，在发售 5 个月内销售达到 95%。荣丰2008 被评为“中国 30 大名盘”，王征也一战成名，跻身地产新锐人士之列。但这个小区在入住后不久就暴露了很多 问题。人们发现，这个明星楼盘并不具备明星品 质。限于当时的设计能力和成本问题，楼盘在销售之后出现了种种问题，甚至有十多名业主联名将公司告上法庭，他们的理由是，户型被开发商修改得过于密集，精装变毛坯，平层面积变 Loft，原来承诺的一些公共设施也未兑现。更夸张的一条消息来自京华时报 微博，由于部分楼板没有使用常规的建筑用预制板，居然用脚一跺就会碎裂。更多的不舒适感则来自社区环境。居民 们抱怨小区人太多

7、环境差，楼道里走廊两侧都是密密麻麻的门，它们一扇紧挨着一扇，丝毫没有美感；而那个局促的、未经开发商具体规划的 10 多平方米的空间，也不能满足更多的需求。一些业主遂以拒交物业费来表达心中的不满。物业也有苦难言很多问题与开发商的设计理念相关，繁杂的人员状况也让物业在管理和清洁时力不从心。北京广安门外区域的房子已经卖到了每平方米五六万元。荣丰的定位和环境让它只能卖到一半的价格，优点则是出租和再销售都相对容易。这里的二手房交易旺盛，有的房子甚至换了四五任房主。面对前来买房的人，中介找不到什么适宜居住的词汇，只好这样安慰对方：来北京的年轻人总要找个栖息之所，买了它至少你不会亏。一个低性价比的交易循环便

8、得以延续 下去。但生产这种小房子并不是一个可持续 的模式荣丰地产着实在 2002 年前后火了一阵，现在它已变得籍籍无名。没有什么消费比房子更能影响人的生活本身了。当它触及到低收入人群这一敏感的社会群体时，就产生了一个疑问：一个公司要在多大程度上为它产品的消费体验负责？2012 年，微型住宅又被提起。中国最大房地产开发商万科，打算将 实验室里的 15 平方米微型住宅推向市场。总裁郁亮去年在多个场合表露了这个计划，这引起了华尔街日报等许多媒体的关注。不同于普通住宅，这种微小户型将更具技 术性，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，并试图结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、

9、便捷的居住感受。万科建筑研究中心的一位人士对第一 财经周刊说：“从2009 年开始，万科在建筑物理实验室里前前后后研发了三个版本。”他们参考了日本和中国香港地区的一些微小公寓。在搭建第三代产品的样板间时，还采用了万科工业化住宅技术。比如，卫生间采用装配式的施工组织方式，几乎所有的装修材料都在工厂预制好，现场只需要进行安装工作。这将有助于住宅的工业化大批量复制生产。这源于万科董事长王石对住宅市场趋势 的一些思考房价越来越贵，小户型将会成为未来的主流。万科产品的一个很简单的逻辑便是：如果房屋均价无法变得更低，那么就试着将总价拉低，让更多人能够买得起房。万科从 2001 年也陆续推出了一些小户型产品

10、，比如“蚂蚁工房”、“Loft 单身公寓”等。其他地产公司也曾做过类似的试验，比如 龙湖，曾在 2010 年推出了重庆 U 城，主打 20 平方米的小户型住宅。龙湖集团精装中心总监吴钊海对第一财经周刊说，几乎每个关键细节他们都讨论了不下 15 次卫生间、厨房、卧室的设计，材料、空间的利用，甚至家具、灶台与地面的高度，他们都反复讨论过。通过技术让极小住宅变得更人性化、更舒适是可以 实现的，关键在于，你要为它付出多少成本，以及它是否能够带来相应收益。万科万创设计管理中心研发总监钱源说：说到底，它还是一个人文问题、市场问题。郁亮坦言，“小房子”其实很难做，建造成本相 对来说要高许多，溢价空间又很小。

11、万科即使精打细算，包括硬软装在内的每平方米成本也需要 550 元和 1000 元。而如果完全不计成本，纯粹以舒适度和科技含量为考量，极具概念性和超前性的 15 平方米极小住宅，含软装在内的建造成本超过了 100 万。问题是，有谁愿意花 100 万买一间仅 有 15 平方米的小房子呢？在广州市西郊金沙洲广佛高速边，矗立着一座奇怪的建筑物，它只有 6 层高，外观像一个闭合的圆环这让它的每个房间都能见到光。它叫万汇楼，是万科针对低收入人群微型房市 场的另一个实验。这是一个以租为主的项目，2008 年 9 月正式推出，有近 300套居住单元，最多可容纳 1800 人居住，房间面积在 30 平方米到50

12、 平方米之间，租金大概每个月在 400 元到 600 元之间低于周边市场租赁价格。外界把万汇楼称作廉租房，但它的主 导者并非政府。万科在自己招拍挂获取的土地上，投 资 4600 万元打造了这个项目。在它推出之前的三年内，王石在内部发起了两次海螺行动，并与英国的公益组织联手，从社会学的角度来研究如何给房子带来更多人文感觉。2004 年，他们曾去参观了英国北部一个名叫 Port Sunlight 的小区。这是 100 多年前的一位肥皂厂商兴建的，800 栋住宅里曾居住着他的 3400 位工人，整个社区按照轴线规划，住宅围绕着轴线上的公共建设和教堂，大片方形的绿地围绕着住宅，人车分行。这样的工厂小镇

13、在那个时期颇受关注，一些企 业主想为工人带来更人文的生活，甚至是改造人性，这里是一个闭合的社会体，但在价值观上也备受争议。反乌托邦的英国作家奥威尔便从中获取了灵感。眼下，万科的一只脚已经踏进了福利与公益事 业里。由于这个项目是王石拍板要做的，因此开始是由集 团董办来推动，请了一家叫做城市实践的香港设计团队来负责。窗花和地板砖都是专门定制的，而外墙则采用了预制技术。作为这个“保障性住房”的实际控制人，万科制定了一系列 规则让人们像生活在公社里一样，自愿合作，和谐共处这多少泛着罗伯特欧文的新和谐村式的光芒。要想进入这样一个“公社”，需要通过审 核。由于租金便宜，想要进入万汇楼的人很多。管理万 汇楼

14、的是一个叫做管理处的机构，一共有 6 个人，其中只有一个人是万科物业专职员工，其余 5 个人则是来自万科的志愿者。万科给万汇楼规定的入住条件是：年收入不得高于 3 万元人民币，在本地没房、没车，比政府的保障房更宽松的一点是：租户可以是外地人。人们可以通过网上或实地向万科申请 住房，当有人离开时，万科就通知排队的人来填表。目前，堆在万科管理处的申请表足有 6 厘米厚。申请者填过表格之后，还要经过万科的面试，如果管理处感觉情况跟表上不符，就不会接纳，也曾有人因为被发现有车，而被劝退了。因为住的人少，管理处跟居民都认识，也会在聊天时互相了解收入状况。万汇楼里甚至还有一种被称为“邻里守望 ”的管理机制

15、，让住户自治。楼里大大小小的决议实施的是“民主集中制”。“听证会”和民主决议在 QQ 群 “万汇情缘”里解决。差不多所有的集体大事都是在这里讨论通过的。实际负责召集讨论和定调的，最终还是管理处。曾志是万汇楼经营中心经理雷发平手下的 5 名志愿者之一。他最初是广州万科物业的员工，在 2008 年，他报名成为万汇楼的管理志愿者之一。他和他的妻子也租住在这里。曾志和另几位管理者，每个月组织一次公益活 动，每周则组织居民进行一次公共扫除。他们还根据各户的卫生指标给每个租户打分。居住在这里的人可以通过参加公共服 务项目来减免租金，比如保安巡楼和保洁服务之类的。为了营造社区和居住者的幸福感，万科 设计了很

16、多公共娱乐区域。万汇楼的两侧有篮球场，在中庭下面，有一个巨大的地下室，里面有乒乓球台、电脑室和社区书库。此外，围楼的形状，也远比城市中流行的大型外廊式集合住宅建筑更容易形成一个内向交流的空间。这里有公共会客厅，甚至还有练琴房。管理处还贴上了标语：“筑就一个美好的开始”，“暂栖万汇楼且待冲天时”，“梦开始的地方”。从外界来看，这栋楼像是一个独立存在的世界。它原本只 设置了一个出口，直到两年前，王石来视察后，觉得过于封闭，才把出口增至 4 个，但进出仍要打卡。万科最初是想把这样的房提供给农民工住的。从设计之初，它便被确定为一个纯粹的低收入住宅，是任何进入城市的劳动力都能够付得起租金的居所。万科万创设计管理中心研发总监钱源说，这是第一原则。钱源参加了其中一次海螺行动。但令这家公司和它的设计伙伴感到尴 尬的是，农民工们并不买账他们宁愿花相同的钱住城中村里更大的房尽管那里条件恶劣，但一套两居室可以