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1、合生创展集团 住宅投资经营管理中心 2012年7月,2012年年中全国房地产市场回顾与展望,优质生活，完美体现,2012年上半年市场回顾,全国房地产市场各指标表现逐步好转,2,全国商品房、商品住宅销售面积和销售金额同比增速底部企稳回升,3,房地产开发投资增速继续回落，其中商业营业用房投资运行平稳，住宅开发投资回落，办公楼开发投资震荡上行,4,房屋新开工面积增速降幅开始收窄，办公楼新开工面积增速初步触底,5,水涨船高，市场持续回暖,6,一线城市3月份以来成交量大幅上涨，成交均价趋于平稳,7,二三线城市3月份以来成交量齐涨，成交均价趋于平稳,8,随着市场持续回暖，世联公司监测的28个城市降价促销楼
2、盘数量增速趋缓,9,受市场持续回暖影响，多个城市出现涨价楼盘,10,库存高位运行，去化速度加快 水涨船高，市场持续回暖,11,2012年以来，随着成交量上行，供销比下行,16个重点城市供应销售比,2011年3月以来，由于供应显著大于销售，16个重点监测城市库存持续增加，房企去化压力剧增。2012年以来，随着房地产市场成交持续回暖，供销比呈现下降趋势，库存压力有所缓解。,12,一线城市库存形式依然较为严峻，但去化时间成下行趋势,13,二三线城市库存量有见顶迹象，但各城市去化压力依然较大,14,土地供求持续低位，第二季度逐步回暖,15,全国土地及住宅类用地供应、成交量处历史低位，市场未现明显回暖迹
3、象。,16,成交价格、溢价率走势较平稳，但总体均价仍低于去年同期水平,17,上半年龙头房企拿地谨慎，随着成交回暖，部分房企拿地热情开始重燃。,18,二三线城市成为土地市场出让主力。从区域来看，华北和西南是房企拿地较为集中的区域,19,名企公布业绩，整体表现不俗,20,2012年上半年中国房地产企业销售金额TOP50,数据说明： 1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。 2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。 3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。 4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至20
4、12年6月。,单位：亿元,内地上市龙头企业业绩表现亮丽，多数企业以价换量效果明显,21,销售金额方面，2012年上半年TOP10入榜门槛为174亿元，而2011年上半年为155.5亿元，同比增长11%左右，而TOP20的入榜门槛为78.9亿元，与同期的72亿元相比，增长了10%。 销售面积方面，对比TOP10入榜门槛，2012年上半年为183万平方米，较2011年上半年116万平方米增长了58%；TOP20的入榜门槛中，2012年上半年面积门槛已从2011年的75.9万平方米上升至99万平方米，同比增长30%。,2012年上半年房地产企业销售排行榜门槛对比图 （单位：亿元、万平方米）,50强榜
5、单解析企业以价换量，TOP10面积入榜门槛上升超五成,22,典型国有房企2012上半年业绩增幅,典型民营房企2012上半年业绩增幅,2010-2012年上半年房企销售金额榜TOP20央企梯队分布,50强榜单解析行业发展的载体由“民企”向“央企”回归,23,24,重点区域销售额TOP20项目上海,25,重点区域销售额TOP20项目北京,26,重点区域销售额TOP20项目广州,27,重点区域销售额TOP20项目天津,28,重点区域销售额TOP10项目惠州,上半年市场总结,房地产各项指标逐步好转 市场回暖，量价齐升 库存高位运行，去化速度加快 土地市场供求持续低位 上半年业绩公布，各企业表现不俗,2
6、9,2012年下半年展望,信心回暖，支撑市场成交量,30,未来房价逾期指数明显提升，降价压力持续缓和,31,各类置业者购房信心继续提升，东部一二线城市购房者信心提升最为明显,32,趋势一：尽管购房者对当前房价依旧非常不满，但表示“完全不能接受当前房价”的购房者占比却在不断下降。,33,趋势二：从购房者近一年的价格预期走势来看，本季度看涨者人数首度超过看跌者人数，超四成购房者看涨房价,34,趋势三：购房者感知到的成交活跃度有所提升，四成购房者预期未来成交量将会继续上升,35,趋势四：预期未来半年适合购房的置业者占比小幅提升，是国八条政策颁布以来首次达到三成,36,趋势五：表示会在未来三至六个月内
7、置业的购房者占比持续提升,37,下半年行业调控以管理预期为主,38,近几年来，房地产调控导致行业的周期波动短暂且剧烈。今年下半年行业的表现依然受国家政策的制约,39,经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需置业的方向不应该改变。,40,限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许。,41,6月CPI为2.2%，创29个月来新低，货币政策空间打开，利好房地产。行业政策应以管理房价上涨预期为主，限购限贷政策将持续。,42,4月投资客占比13.3%，6月为15.2%，显示市场底部已经出现。我
8、们谨慎认为下半年成交量继续放大，价格微涨,43,下半年市场供求,44,新增供应二季度新增回升显著，多城市下半年将现“开盘潮” ，推盘量将剧增1至2倍,据美联物业全国研究中心统计： 北京预计至少约6万套商品住宅单位要入市，较上半年增长100%； 广州预计有45000套，约450万平米新房源入市，较上半年增长95%；,上半年新增供应总量为近三年较低，但二季度回升显著。 2012年，代表城市新增供应从3月开始低位回升，并在4月达到今年高点，上半年月均新批量同比下降3%。 二季度，代表城市新增供应量回升显著，环比一季度增长1.1 倍，比过去三年月均水平高10%以上。 6月，代表城市新增供应872万平方
9、米，同环比分别增长7%和25%，且与2009年和2010年同期相比增幅均超过48%。,2009 年至今代表城市月度总新增供应量走势,2季度新增供应显著回升,45,市场成交三季度成交量仍将回升，8月下旬至9月底达到阶段性顶峰，四季度成交下滑可能性较大。价格走势整体趋稳 ，不同城市会有所分化。,，价格仍会继续盘整。,由于供应放大、 货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，3季度主要城市成交量仍将回升，8月下旬至9月底达到阶段性顶峰，刚需、改善性仍为需求的主力；,由于2、3季度刚需和首次改善性需求的大量消耗，需要时间重新来积累，而投资投机性需求将会被一直压制；同时，对十八大后政策环境的不确定性存疑，预
10、计市场在4季度重新进入观望期，成交量上行的空间将被限制；,价格方面，在政府的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企，将弱化价格上涨动力，整体价格水平将基本平稳，但各类城市表现会有所分化。在成交继续回升的形势下，一线和少数二线城市由于市场容量较大，库存有限，价格可能略有上涨，而大多数二、三线城市新增供应、库存消化压力巨大，价格变化不大。,三季度成交仍将回升,四季度进入观望期,一线城市价格微涨,46,上半年全国土地市场量价水平继续下降，但6月份部分龙头企业拿地动作明显加强，但更多集中在一、二线城市的优质地块，下半年这些城市土地市场将较为活跃； 多数二、三线城市由于过去几年供应相对充足，去库
11、存压力较大，企业在这些城市拿地将较为谨慎； 地方政府迫于财政压力，有更大意愿加快推地，但企业总体仍秉承量入为出策略，而且更关注一、二线重点城市的优质地块，全国土地全年成交总量难超去年。,一线城市溢价地块频现，土地市场明显升温：全国30个重点城市中有8个城市均出现溢价率高于40%的地块，其中，北京、广州、上海三个一线城市表现较为突出，尤其是北京的高溢价地块占总成交地块幅数的33%。,土地市场企业拿地意愿提升，一、二线优质地块更受青睐，但全年成交难超去年，部分二、三线城市仍面临供应过剩风险,2010 年至今各月十大代表企业拿地面积总和,6月份十大企业的拿地面积有明显增长,47,我们认为， 中国宏观经济数据表现糟糕，催生政策不断趋松，下半年政策以管理预期为主，限购限贷仍是主线； 市场成交不断回暖，房地产各项指标已经出现好转趋势，但在四季度或许会有所回落； 总体来说继续看好下半年的成交量，价格已受支撑。,48,
