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1、 预售商品房竣工验收及交付 在商品房的买卖中，预售商品房的交付问题比较突出。本律师从预售商品房买卖的角度分析其验收与交付方面产生的种种问题，希望对广大的读者有所帮助。首先我们从我国现行法律、法规中查找有关的法律规定。1、合同法第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2、中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”3、中华人民
2、共和国建筑法第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”4、城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合
3、验收。”5、建设工程质量管理条例第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”6、商品房销售管理办法第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。”从以上的规定可以看出，我国的法律、法规规定，商品房不经验收是不能交付使用的。如果违反相关规定，开发商将受到相应的处罚。其次，我们从预售商品房交付的法定条件从发，了解其规定。关于商品房的交付的法定条件，如上述法律法规一般规定为“验收合格”，“未经验收或验收不合格的，不
4、得交付使用”，但对“验收合格”的标准是什么，是质量验收、项目竣工验收还是综合验收，并没有明确的规定。司法实践与理论界争论不休，主要有三种理解。第一、商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格（以下统称项目竣工验收）。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收，但法律法规并未做出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定。分析城市房地产开发经营管理条例第17、18条的规定，商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格，而非工程质量验收或综合
5、验收合格。第三，商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是建设工程质量管理条例、城市房地产开发经营管理条例及关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法的有关规定。认为从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑，以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的，更能保护购房人的合法权益。2002年，建设部、国地资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志。以我国现有法律法规的规定为依据，第二种观点更为合理。上述合同法建筑法建设工程质量管理条例的规定，由于该条调整的是建设工程合同中发包人与承包人间的法律关系，并不是本
6、文讨论的重点。该条的竣工验收无疑是工程质量验收。城市房地产开发经营管理条例第十八条，要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收，但并没有规定必须得经过综合验收才能交付给买受人，因而，综合验收的完成可以在交付之前或之后。就中华人民共和国城市房地产管理法第27条，城市房地产开发经营管理条例第17条的规定来看，商品房的交付使用的条件应为项目竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、人防等项目。三、关于预售商品房交付纠纷（一）交付商品房的内涵合同法第一百五十五条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。因
7、而，开发商的交付便包含了两层内涵：第一是按时交房（交付的时间）；第二是，交付的商品房必须符合法律的强制性规定和合同的约定（交付的条件）。开发商的交付只有同时具备上述两层面的要求，才构成有效交付。许多购房者，由于缺乏维权意识，在开发商的商品房不符合交付条件时也签署了房屋交接单。那么此时，是否能认为双方对商品房交付的条件进行变更，或者是购房者放弃了对开发商违约的追究呢？合同法第157条及第158条规定，买受人有及时检验商品质量及在合理期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行通知义务的，视为商品质量符合约定。实践中，有很多开发商便是以这条规定为借口，在隐瞒商品房验收情况下让购房者签署交房单进而推托自己
8、已履行了交付的义务。律师认为，在购房者不明知商品房未经验收合格的情况下，不能视购房者签署了房屋交接单，就是对房屋质量的认可，对商品房交付条件进行了变更，这是因为双方并未对商品房的交付条件进行协商，购房者是在不明验收情况下进行的签署，双方并无协商的合意。而在购房者明知商品房未经验收合格的情况下，则因双方协商的条件低于法律的规定的标准，约定违反了法律强制性的规定而无效。而且，开发商作为拥有专业技术人才的一方，明知自己的房屋未通过验收合格不符合合同约定的交付条件交付房屋，在法律上属于交付的商品有瑕疵，根据合同法第一百五十八条第三款规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款
9、规定的通知时间的限制，因此购房者在接受房屋后仍可要求开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。（二）在开发商交付的商品房不符合法定交付条件，开发商应该承担逾期交房的责任：如果购房者签署了房屋交接单，那么开发商迟延交房的时间就是从合同约定的交付时间计算到开发商拿到验收合格文件的那一天。如果购房者没有签署了房屋交接单，那么开发商迟延交房的时间就是从合同约定的交付时间一直计算到开发商拿到验收合格文件并局面通知购房者来收房后的合理期限。四、进一步明确预售商品房交付的法定条件为了有效保护购房人的合法权益，商品房的验收合格应指综合验收合格。其法律依据主要是城市房地产开发经营管理条例以及原建设部的城市住宅小区竣工验
10、收管理办法中的有关规定。2002年，在原建设部、国土资源部等七部委联合下发的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知指出“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，则进一步明确了商品房交付应以综合验收作为标准，受此影响，山东省及杭州市等一此省市也作了类似的规定。上述关于综合验收的规定，都只是部门或是地方性规范，尚缺乏法律层面的保护。同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收，对建设工程是否竣工验收合格最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。6笔者同意上述观点，并进一步认为，开发商交付房屋的法定条件，应当房屋建成并办理初始登记后，才具备法律要求的处分权能。有学者提议，废止商品房预售，施行商品房现售，也同样是基于对购房者的保护的考虑。综合上文，我们进行一个小的总结：商品房的交付应当以综合验收合格为前提，没有经过综合验收的房产是不具备交付条件的。如果购房者收到了开发商的交房通知，可以要求开发商出具交付的商品房综合验收合格的文件原件。如果不能提供，购房者有权拒绝收房。不过协商的过程最好以书面的方式进行，可以采用特快专递方式，这样可以较好的保留证据。在开发商提供了综合验收的证明后，购房者可以根据验收的时间和双方约定的时间要求开发商承担迟延交房的违约责任。
