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1、常州市精装房产品调研报告 南京高策 2013.11,2007,2008,2009,2010,推售项目,推售类型,阶段特点,推售特点,市场整体推案2个,市场新增项目2个,精装修公寓、豪宅项目大量上市,住宅、公寓,酒店式公寓、投资公寓,商务公寓、豪宅,华亭苑，精装住宅。租售结合，销售不畅。客群为新北区高端技术移民和外籍人士，当地客户接受度相当低。 莱蒙双子星座，精装公寓。 市中心地段，升值前景好，深受投资客青睐，销售良好，客户以常武地区富人为主；,凯纳商务广场，精装酒店式公寓。销售惨淡，产品市场接受度低，客户主要为公司、实力型外企。 御水华庭克拉公寓，精装产权式公寓。因“三万首付，返租回购（每年5
2、%），精装全配”的超低门槛，08年10月面市销售较好，客户以中低收入者为主。,市中心精装修豪宅项目：万博国际广场、京城豪苑， 西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳华侨城； 湖塘精装修豪宅：新城公馆 精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城公寓。,2007年以前，精装修商品房在常州刚刚面市，靠高性价比取胜市场。,2008年，整体市场不景气，精装物业滞销不可避免。但产品包装、营销手法有所创新。,2009年，楼市逆转直上。精装修房为市场客户广泛接受，精装修物业主要集中为小户型和豪宅，呈现出供需两旺的局面。,常州精装房市场发展过程,2013,第四阶段：市场冷淡期,第三阶段：市场嬗变期,第二阶段：市场突破期,第一阶段：
3、市场启蒙期,精装修公寓、豪宅项目销售一般,公寓、住宅,市中心精装修豪宅项目：巨凝金水岸、金地天际、泰和之春； 湖塘精装修：绿地白金汉宫、紫金城； 精装公寓：吾悦国际广场、凯纳华侨城。,2011年，受政策影响，房地产市场趋于平缓，而精装房也由于价格、质量等多方面原因受到购房者的质疑与抵触，而不少开发商也因此改变了产品策略，改精装为毛坯销售。,一、常州精装房整体市场概况,随着人们生活节奏的加快，精装房被越来越多的购房者们接受，精装修是简装修不断改进过程中的产品，装修对顶面、地面、卫浴、厨房和家具等都有一定的标准，能够为业主省去大量的时间与精力，同时也避免了二次装修的浪费，环保节能，统一装修避免了日
4、后没完没了的分散装修噪音烦恼。 但由于种种原因，目前市场上精装修住宅的质量却并不都尽人意，精装修房交付以后业主维权的事例也不少。存在质量隐患、缺乏行业标准、难以满足业主个性化需求、“增加成本”等诸多问题。而且说到价格，这是消费者最敏感的部分，不少精装房的价格比毛坯高了不少，不少楼盘的精装标准对外报价在2000元/左右，一方面是开发商批量买入材料价格优惠，这也是开发商增加较多的利润点，另一方面也不排除有些精装房报价过高。,常州市场精装房现状：,精装房特质分析：,1、项目所在的区域均位于中心地段，包括城市中心以及板块中心区位，具备了较强的项目辐射能力和成熟的城市配套；项目自身的影响力和表现力较为高
5、调，能够支撑项目高起点和高定位，项目多以高档次为主； 2、精装修提升项目档次、凸显项目鲜明形象的重要手段，此类项目较易成为区域性乃至全市的品质标杆、价格风向标；精装修产品较区域普通产品的价值提升较大，产生“1+12”的价格效应。,小结：精装修策略是项目提升档次，跳出区域市场的重要手段，较易成为豪宅产品，将项目价值最大化。但是此类产品对于项目的区位、配套等外部因素要求较高，同时项目自身的定位也要得到相对应的升级。,精装房产品分析：,1、目前市面上的精装修产品正趋向于品质化、标准化、高端化方向发展，如新城地产的“三代精装修标准”的演进，巨凝金水岸的世界级品牌的装修品质等，而对于品质较为一般的精装修
6、产品市场上占比较小，接受程度也较为一般，如青枫国际的低品质装修标准市场反应较为平淡； 2、项目产品的大平层豪宅成为市场的另一发展趋向，舒适性、享受性、奢华性等迎合市场需求的户型面积是此类项目的主要方向；,小结：除了项目特质的满足之外，精装修产品的标准同样需要做到极致，无论是从装修的标准、建材品牌的选择、各种科技系统的运用、人性化设计的体现以及适应市场需求的产品等方面，均需要重新的塑造。,精装房需求分析：,1、项目客户主要为全市具备较强投资能力的中高端客户，关注产品品质、价值潜力以及圈层效应的概念，注重项目整体形象和品牌影响，客户的关注因素也最终体现在项目销售情况上，新城旗下的精装修产品线明显受
7、到热捧，而品牌价值较低，宣传形象不强的青枫国际销售遇阻； 2、精装修产品同样需要在价格和价值取得平衡点，来适应目标客群的需求，过分脱离市场价格的产品也可能遇到销售的瓶颈，如巨凝金水岸与创业紫金城，以大面积平层豪宅、高定价策略面市，导致销售出现问题。,小结：精装修产品主要面向具有改善性、投资性的中高端客户，需要紧跟目标客群的需求，注重项目整体形象的打造，品牌影响力的提升，以及产品的适用性，迎合市场的主力需求。,二、常州市场精装房案例产品分析,基本信息,绿地白金汉宫,基本信息,巨凝金水岸,基本信息,恒大翡翠华庭,基本信息,朗诗競园,基本信息,景瑞望府,基本信息,泰和之春,基本信息,金地天际,基本信
8、息,朗诗新北绿郡,基本信息,雅居乐星河湾,基本信息,吾悦国际广场,2#,1#,6#,4#,3#,5#,商住办,商住办,写字楼,怀德路,京杭大运河,延陵路,早科坊,样板间展示,吾悦国际广场,为客户提供硬装配置,精装标准,3500元/,京城豪苑,基本信息,京城豪苑,建材上选用石材料、铝板和涂料的配搭； 每户配有中央空调、新风系统、国际品牌的洁具。,装修标准,3000元/平米,新城首府,整体采用国际一线品牌装修，精装修标准为4000元/。,新城首府,莱蒙城,中央小公寓（精装），共计522套， 户型面积42、48、50、62 ，主力户型48 ,装修标准,1500元/平米,凯纳华侨城,凯纳华侨城,样板间
9、展示,装修标准,1800元/平米,总结：,1、常州市场上，精装房的标准一般在20004000元/之间。 2、常州精装修市场以硬装为主，注重关键部位如卫浴洁具的装修，选用了客户广泛知晓的一线品牌，装修风格平稳而不失豪华，简单而不缺内涵。 3、精装修产品设计偏重于“高端”、“奢华”、“高科技”等理念的渲染，却忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡写意的清新风格，强调随意和平淡，着重打造温馨和睦的家庭意境。现实操作中往往被忽略，常州市场暂无此类项目。,三、常州市场精装房案例销售分析,常州市场精装房去化：,1、客户 房屋总价高，容易引起客户对价格的反弹； 产品过于单一，难以满足客户个性化需求。 2、开发
10、商 投入成本大，资金回笼慢； 去化周期长，容易引起纠纷。,精装产品销售一般的因素：,金地天际：,作为新北区飞龙板块的首个精装豪宅，金地天际2011年11月27日该项目首次开盘，共推出524套精装高层，分别是2号地块的一期天际雅居220套，3号地块的天际苑304套，开盘均价在1.3万-1.9万元/，面积在105-280。 2011年12月15日却传出开盘大半个月成交备案为零的消息，同时该项目开盘即封盘的消息也随后释放，而其后的备案显示，开盘9个月后总共售出15套房源。,巨凝金水岸：,同样作为常州豪宅标杆的巨凝金水岸，精装标准上万，立志打造常州最豪宅典范，其精装标准也受到很多客户的认可，但是由于价
11、格问题也一直销售不好，为改变现状也转变了产品线，现改为毛坯房。,绿地白金汉宫：,2012年至2013年，绿地白金汉宫二期的产品一直是常州销售榜上的常客，屡屡出现售罄的骄人业绩，但是其一期精装产品却一直滞留待售，2013年8月29日一期精装产品交付以后，由于其精装效果未能达到业主的满意度，更是一度闹得满城皆知，至今仍未停歇，现更影响到了二期毛坯产品的销售。,紫金城：,与白金汉宫同处武宜路的紫金城则是由创业打造的常州顶级豪宅项目，然后并不被大家看好，产品线也面临改善。,总结：武进做的两个精装楼盘，都是不大成功的案例，绿地交付出现的众多问题就说明了许多，绿地在二期推盘中，做出来性价比高的刚需房源，一
12、度出现“日光盘”，对于紫金城而言，产品线定位过高，精装产品也出现滞销现象。,总结：,1、常州市场对精装房的接受度还比较低，精装房产品运行还不是很成熟。 2、常州市场出现的精装房不少案例都让常州市民对精装房产生了一定的抗性。,四、区域市场精装房案例分析,基本信息,星河澜月湾,星河澜月湾,智能化居住管理体系：通过中控主机实现系统信息的采集、输入输出、集中控制、远程控制、联动控制等功能，从灯光、家电、厨卫、能源、安防等方面统一智能管理。,装修标准,5000元/平米,星河澜月湾,星河澜月湾在售3#精装公寓31层，一层28户，共729套房源，40年产权，其中117户型30套，80左右户型30套，40左右
13、户型612套，均价14000元/平。 澜月湾采用精装产品主要原因有：1、产品类型是公寓，主要用于投资；2、产品户型以40左右小户型为主，总价较低。 翡丽蓝湾与澜月湾对比：1、翡丽蓝湾有大部分客户购买意向用于自住、休闲度假，包括装修在内，客户的自主性比较强；2、翡丽蓝湾项目户型面积较大，如装修的话总价太高容易引起客户对价格的抗性。,五、项目本体经济分析,项目毛坯售价预判：,通过对项目的本体分析发现，明年项目上市体量约为3.7万，而目前项目的在售均价为7200-7300元/（毛坯），由上图可见，常州一年来的价格波动甚微，故我们认为明年产品的售价在7500元/（毛坯）左右,项目精装售价预判：,通过对
14、市场精装项目的梳理发现，目前常州住宅市场的精装标准在2000-4000元/左右，故考虑综合成本因素，我们认为项目的精装标准应在3000元/左右，则项目未来精装修售价应在11000元/左右，此价格已明显高于区域同类产品的销售均价,项目毛坯销售周期预判：,通过对项目的本体分析发现，明年项目上市体量约为3.7万，而项目2013年推出体量约为5万，截止目前为止去化率约为64%，则项目年均毛坯去化体量约为3.5万 通过对区域内类似毛坯项目的去化体量分析发现，其年均去化量约为3-4万 故我们认为，若未来采取毛坯销售，则本项目的去化周期约为1.5年,项目精装销售周期预判：,通过对市场精装项目的分析发现，市场
15、高端精装项目去化异常惨淡，其年均去化体量约为1万，则项目未来的去化周期约为3.5年,项目销售测算：,毛坯总销约为7500*370002.78亿元 年均销售额约为1.85亿元 精装总销约为11000*370004.07亿元 年均销售额约为1.16亿元,小结：精装销售虽然可以增加销售总额，但前期投入成本过大、持续时间很长，且每年的销售回款明显不如毛坯，对于开发商未来的资金运作能力考验很大 由于精装产品的销售周期过长，后期虽有一定的溢价空间，但由于常州市场容量有限且价格上升空间很小，故未来的溢价空间有限 由于精装产品的销售周期过长，项目未来受政策的影响程度很大，而目前市场政策日趋严厉，故未来产品销售
16、价格的波动可能很大,综合结论：,1、精装产品销售周期长，且前期投入较大，未来将极大的增加开发商的资金压力。 2、由于不少精装房出现的各种问题，常州市民对精装产品有一定的抗性，购房理念还是以毛坯为主。 3、目前市场客户追求装修的个性化，而且把装修成本加到房款后，总价太高，客户对于价格敏感度极高，对高总价产品的抗性很大。 4、由于精装产品的销售周期过长，后期虽有一定的溢价空间，但由于常州市场容量有限且价格上升空间很小，故未来的溢价空间有限。 5、相较于竞品澜月湾，从产品属性及客户类型上对比，作为以休闲自住为主的大户型住宅产品翡丽蓝湾项目更适宜毛坯风格。 6、精装产品销售周期长，未来受政策的影响程度很大，而目前市场政策日趋严厉，故未来产品销售价格的波动可能很大。,9、静夜四无邻，荒居旧业贫。21.5.3121.5.31Monday, May 31, 2021 10、雨中黄叶树，灯下白头人。10:44:5910:44:5910:445/31/2021 10:44:59 AM 11、以我独沈久，愧君相见频。21.5.3110:44:5910:44May-2131-May-21 12、故人江海别，
