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1、浙江财经学院毕业论文-杭州房地产中介企业的发展策略研究浙江财经学院毕业论文（或毕业设计）杭州房地产中介企业的发展策略研究学生姓名 指导教师 二级学院 工商管理 专业名称 工商管理班级 05 房地产 学号 提交日期 2009 年 5 月 12 日 答辩日期 2009 年 5 月 30 日2009 年 5 月 12 日市场紧缩时期杭州房地产中介企业的发展策略研究摘 要：在市场紧缩时期，房地产中介迎来了一波一波的关门潮，整个房地产行业将面临重新洗牌的局面。为了在逆市中求发展必须要有一个准确的发展方向和一套适合在逆市中生存的发展策略。本文通过对房地产中介行业发展策略的分析，结合美国的成功经营之道，提出
2、对房地产中介服务业的合理化建议.关键词：房地产中介；市场紧缩；发展策略 the condition of market contraction,the research ofReal estate intermediary enterprises development strategyfor HangzhouAbstract:In the market contraction time, the real estate intermediary welcomed a wave to close the tide, the entire real estate profession will
3、face to reshuffle aspect. For strives for the development in the counter city to probably have an accurate development direction and a set suits the development strategy which survives in the counter city. This article through to the real estate intermediary profession development strategys analysis
4、, unifies foreign road of the success management, proposes to the real estate intermediary service industry rationalization proposalKey word:Real estate intermediary；Market contraction；Development strategy引言房地产中介服务行业随着房地产市场的产生而产生，从 1988 年第一家房地产中介公司的诞生到如今已经发展了 20 多年的历史。房地产中介行业一直处于稳健的发展之中，到了 2008 年，全国
5、市场经济不景气，伴随着房地产行业进入冬眠期，房地产中介服务业也步入了寒流期，整个中介行业将面临着重新洗牌的命运。本文主要通过对房地产中介服务业的发展现状的分析，剖析了房地产中介服务行业的存在的问题，在个案分析的基础上，结合国外中介行业发展的成功经验，并结合已有的理论基础，站在市场的角度，对杭州房地产中介企业应对经济危机所采取的战略进行探讨。旨在为我国房地产中介行业的行业准则和发展道理提供合理化建议。二、综述（一）相关概念1.房地产中介的定义。狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助共享双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格
6、评估等活动的总称。而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。2.房地产中介活动的特点。房地产中介活动有以下一些特点：2.1 房地产中介活动具有内容的服务性。房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。2.2 房地产中介活动具有非连续性和流动性。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人和委托人的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系就解除了。2.3 房地产中介活动具有
7、极大的灵活性。房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。2.4 房地产中介活动的有偿性。2.5 房地产中介活动具有独立性。2.6 房地产中介活动责任的明确性。委托方与中介方之间有明确的法律关系，通过合同明确双方各自的权利与义务，不同的中介服务活动承担不同的法律责任和义务三、房地产中介发展现状分析随着 1994 年 7 月 5 号城市房地产管理法一级 1996 年 1 月 8 号城市房地产中介服务管理规定的颁布和执行，进一步确立了房地产中介机构的地位，进一步规范和约束了房地产中介机构的行为。在我国房地产市场快速发展的
8、趋势下，房地产中介服务业也随之得到迅猛发展。目前，我国各类房地产中介服务机构已超过 20000 家，其中房地产估价机构约有 50000 家，提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。（一）杭州房地产中介存在的优势1.杭州房地产中介存在高成长性。杭州房地产中介行业从 1988 年开始一直处于稳健的发展之中，从业人口逐年的增加。2003 年，杭州房地产中介从业人数 19240 人，2004 年从业人口达到了 46180 人，比 2003 年整整增加了 1.5倍的数量。2007 年，杭州市房地产中介从业人数达到了 53400 人。表 3-1 杭州房地产中介从业人数 杭州统计信
9、息网。年 份 07 06 05 04 03从业人数 53400 42000 35900 46180 19240整个房地产市场消费能力在逐步的上升阶段。2008 年，杭州商品房消费指数要比 2007 年升高 2.4 个点。2007 年，杭州商品房消费指数比 2006 年上升 4%。表 3-2 杭州商品房消费指数 杭州统计信息网。年 份 2007 2006 2005杭州商品房消费指数 102.4% 104% 100%2.杭州中介公司的品牌和业务在市场上并重。房地产中介行业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业，它正日益成为房地产活动中最活跃的环节，在房地产交易市场、资本市场等要素市
10、场体系的培育和发展中发挥了不可替代的作用。目前，杭州房地产中介行业主要从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务。在杭州二级市场的楼盘销售代理中，发展商也越来越依赖地产中介，发展商自销项目的比例正在逐年下降，其中 2007 年发展商自销项目更是急速下降，全年仅有 77 个发展商自销项目，较2005 年下降了 23%，而由代理商代销项目占整体推售项目的 77%。宏观调控下，发展商将更需要中介企业的谋略，新楼代销比例将更高。表 3-3 二级市场发展商自销与代销比例表 2008 年杭州房地产中介代理行业研究报告。年 份 2005 2006 2007发展商自销% 46 39 23代理商代销% 5
11、4 61 77在三级市场上，尽管消费者对房地产中介的服务普遍不满意，但消费者选择中介提供居间服务仍高达 93%中国行业研究网。顾客对于中介的品牌性有一定的认可度，2007 年顾客选择大型中介公司占整个市场的 73%。在市场紧缩下，这会加速中介公司品牌的打造和整个中介行业的重新洗牌。表 3-4 消费者选择房地产中介的结构比例 2007 年中国房地产中介行业研究报告。中介类型 大型中介 小型中介 网络 自由交易比例 % 73 20 5 23.已形成了一批有一定实力的区域性品牌企业。近年来,随着深圳地产中介“北上”扩张，北京、上海等地的地产中介企业也纷纷走出“本土势力”范围，招兵买马，扩张地盘，形成
12、了一批具有一定实力的区域性品牌企业。例如 21 世纪不动产中国和我爱我家等以三级市场业务为主的经纪公司则分别通过特许加盟和直营连锁的方式，实现了在中国的区域性品牌扩张，在杭州形成了具有一定实力的品牌企业。2005 年,房地产经纪百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为 94551.41 万元,比 2004 年增长 10 % ,在国内已经占据了 50 %以上的市场。2008 年，我爱我家在杭州实现的直营连锁店达到了 42 个。（二）杭州房地产存在的劣势1.杭州房地产中介的社会形象较差。由于中介行业入市门槛低，从业人员素质较差，竞争激烈,导致不规范运作频繁。这在二、三级市场上表现同样突出。如二级
13、市场上，一些中介企业伙同开发商在取得商品房预售许可证之前，以“内部认购” 、 “内部登记” 、 “排号认筹”等形式变相销售商品房，虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等。三级市场上，一些中介企业违背基本商业准则，发布不实信，骗取看房费，分隔买卖双方，牟取暴利，利用净价、全包等模糊概念，欺瞒消费者，巧立名目，违规收费，暗箱操作，一房多卖等。凡此种种，导致了消费者挥舞起“中介免谈”的大棒,严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。特别令人震惊的是一些中介企业打着“诚信中介”的招牌，卷款潜逃， “人去楼空”。2003 年 11 月初北京首批“放心中介” 、连
14、续三年被评为先进单位的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人间蒸发” ，卷走了承租户的数百万元资金。这样的事件在南京、杭州、南宁多次上，沉重地打击了在社会上本来就形象不佳的房地产中介业。2.杭州房地产中介行业抗风险能力差。房地产中介行业是伴随房地产开发业的发展而成长起来的，受国家政策税收、金融、土地等 影响很大。一手房市场策划代理业务直接依赖于房地产开发业，而三级市场的活跃则有赖于国家房地产政策的支持力度。自楼市宏观调控政策出台以来，交易清淡加上政府对房地产中介业的监管力度明显加大，中介行业波动不断，由于准入门槛低,抗风险能力不足，大批实力不济的中介公司被淘汰出局。2008 年，房地产行
15、业遇到了经济紧缩，大批杭州房地产中介公司关门包括华邦地产在杭州关了 2 个门店。四、杭州房地产中介存在的主要问题虽然近 10 年来,杭州房地产中介服务业呈现出良好的发展势头,但由于杭州现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与 WTO 规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观杭州房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。1.法律法规缺口。目前杭州房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后,立法层次低,法律效力差,缺乏系统性和配套性。毛先生在长兴万邦家政服务门市部看了套房子（房子和车库一共 75 万） ，因为她们把房子的单体价格标的比别
16、人低，别人标 65 万，她们标的是 62 万。当时给了看房费 20 元，当时她们还要求签订看房协议书，不然是不会给看房子。就这个案例，毛先生在看房之前要交看房费和签订看房协议书，不然不给看房子，在法律上，并没有哪一条有规定看房子要付看房费的。对于这种乱收费的和看房前签订看房协议书的现象并没有出台什么具体的条规。2.专业化水平较低。杭州房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介机构对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识,执业能力弱。行业整体经营理念落后，服
