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1、物业公司管理买房、装修、物业、租房手册培训购房手册1、前期准备31.1购房须知前期准备明确购房目的31.2购房须知前期准备制订购房预算41.3购房须知前期准备掌握买房基本常识61.4买房须知前期准备明确房屋的概念和产权性质132.网上选房192.1买方须知网上选房如何通过网络看房192.2买方须知网上选房选房注意要素上202.3买方须知网上选房选房注意要素下243.实地看房273.1购房须知实地选房户型选择273.2买方须知实地看房现场看房应注意考察哪些方面283.3购房须知实地看房检查“五证两书”314.楼盘比较314.1购房须知楼盘比较比较社区环境交通324.2购房须知楼盘比较比较开发商实
2、力324.3购房须知楼盘比较自住型与投资型334.4购房须知楼盘比较比较户型的门道355.认购365.1购房须知认购什么是认购365.2购房须知认购区别定金和订金375.3购房须知认购认购合同范本376.合同396.1购房须知合同合同基本内容详释406.2购房须知合同签订合同注意事项416.3购房须知合同补充协议456.4购房须知合同商品房买卖合同范本467.贷款557.1购房须知贷款商业贷款557.2购房须知贷款组合贷款577.3购房须知贷款公积金贷款617.3.1贷款条件617.3.2贷款范围627.3.4贷款利率627.3.5贷款期限637.3.6贷款额度637.3.7贷款偿还647.3
3、.8办理公积金贷款提前还贷的材料65大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则86转个人住房公积金贷款操作规程1008.收房1058.1购房须知收房收房前准备工作1058.2购房须知收房先验房后收房1068.3购房须知收房如何验房1078.4购房须知收房收房常见问题1118.4.1查验楼盘实测报告1118.4.2面积误差的计算方法1128.4.3验房发现质量问题怎么解决1128.4.4了解商品房保修期限和保修范围1129.入住装修1139.1购房须知装修装修施工流程1139.2购房须知装修选择装修公司1209.3购房须知装修家装注意的细节1239.4购房须知装修消除装修污染12810.房产证13
4、310.1购房须知房产证房产登记的重要性13310.2购房须知房产证办房产证所需材料13410.3购房须知房产证房产证办理流程13510.4购房须知房产证产权办理涉及费用13911.物业14011.1购房须知物业物业管理费用14011.2购房须知物业住宅小区物业管理内容14111.3购房须知物业业主委员会14211.4购房须知物业大连市住宅小区物业管理服务基本要求14312.退房14512.1购房须知退房退房步骤14512.2购房须知退房退房违约金14612.3购房须知退房退房五条件14613.二手房14813.1购房须知二手房二手房买卖流程14813.2购房须知二手房二手房交易办税流程、材料
5、14913.3购房须知二手房二手房交易须注意15313.4购房须知二手房二手房转让合同样本15414.租房15714.1购房须知租房房屋出租方式15714.2购房须知租房房屋租赁的注意事项15814.3购房须知租房房屋托管合同范本15914.4购房须知租房房屋租赁合同范本1611、前期准备1.1购房须知前期准备明确购房目的购房需要大笔资金的投入，对于工薪阶层来说，代表的可能是一辈子的积蓄，所以，购买者要决定买房前一定要清醒的意识到自己到底需要的是什么，确定自己购房的目的是什么？需要一个什么样的房子？有多少首付款？只有明确了每一项细节，真正做到未雨绸缪，才能在交易中规避不必要的风险，买到称心如意
6、的房子。因此，理性和有规划的消费是购房的前提。购房者要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。从自己的实际情况出发，好好规划一下，以能满足自己的实际居住需求为准，避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。以下就过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资购房四类购房行为的特征做逐一阐述。一是以过渡性居住为目的业内通常认为：一居室面积在60平方米以内，二居室面积在7080平方米之间，三居室面积在90平方米以内，符合以上面积的房屋才称得上是小户型。对于首次置业的年轻群体应本着“买得起，还要住得起”的购房原则，将购房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成
7、置业。既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型”这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。在“小户型、低总价”的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。二是以改善性居住为目的以改善性置业为目的的购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，具备较强的购买能力，一般不会计较价格，居住面积、户型结构、社区环境是他们优先考虑的因素。改善性居住的目的是通过置业升级，改善居住条件，提升生活品位。大多数人在前次置业的过程中，受经济实力和购房经验的限制，在房子入住一段时间
8、后，总会有这样或者那样的不满意。因此，单纯的满足居住已经不是他们再次购房的目的，他们追求的是由生存需求转向舒适需求。三以一次性到位居住为目的既然考虑一步到位，在选房的时候考虑的因素就会很多，大户型将是这类购房群体的首选。其次，既然不是“过渡的房子”，那么对房屋的品质就会提出很高的要求，包括小区整体规划、户型设计等都属于考察的范畴。同时，选房时还会照顾老人和小孩的需求，周边有医院、学校、超市等完善配套设施的楼盘会吸引购房者。相对而言，价格这个因素的权重对一次性置业者来说反而会有所降低。其次，考虑到一次性到位需要大笔资金投入，购房者事前应当准备相当数额的首付款，以备在日后交易中出现资金后续不足，无
9、法完成交易及延缓交易时间的后顾之忧。四是以投资置业为目的购房目的无非是自住或投资，自住者期望花最少的钱买到最合适的房子，而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。以投资为目的的购房者，常常只选高档房，只挑大户型，只看城市中心，这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足。这里所说的好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心，未来发展规划决定了楼盘的增值空间，房屋价格将呈现“低开高走”现象，给投资者带来收益最大
10、化。明确了购房的目标，有针对性的做好前期购房筹划准备，才能够事半功倍，为购房成功打下坚实的基础。1.2购房须知前期准备制订购房预算购房前，在明确了购房目标后，还需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力。对于购房的预算、选择却是需要理性的。因为无论是初次购房，还是升级换代的改善性居住，购房都是很多家庭的最大支出和投资。因此，购房人在决定购房后，需要制订一个详细的购房预算。要充分考虑自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各种货币补贴）、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。一、可支配资金和预备资金的把握买房前请主要保留两部分的资金
11、，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够预算准确。由于商品房的价格高达每平米数千甚至数万元，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，每一平米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。选择适合自己的楼盘。面积小、首付少、总价底的楼盘适合过渡性居住需求的年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适
12、的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。二、对比不同的银行还款方式。很多人并非能一次性付清房款，需要按揭贷款。购房贷款一般就两种贷款方式：公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷款（公积金贷款+商业贷款）贷款购房要考虑银行利率的高低、可借贷金额、首期付款金额，对比不同付款方式每月付款额度、总利息等，选择最适合自己的还款方式。据调研，2010年，大连市住房商业贷款利率5年以上贷款基准利率由6.12%降至5.94%，公积金贷款利率（贷款5年以下）为3.33%，（贷款5年以上）利率为3.87%。购房贷款最长年限为30年，贷款年龄
13、要求：女的55岁以下,男的60岁以下。房贷首选公积金贷款(首付30%)，其次是商业按揭贷款（首付20%）。目前大连住房公积金的贷款额度和贷款利率：市内四区单人最高贷款额度为25万元、双人最高贷款额度为45万元；开发区单人最高贷款额度为22万元，双人最高贷款额度为38万元；金州、旅顺口区单人最高贷款额度为20万元，双人最高贷款额度为30万元；瓦房店、普兰店、庄河、长海县单人最高贷款额度为15万元，双人最高贷款额度为25万元。贷款利率：贷款期限1至5年的，年利率为3.33；贷款期限6至30年的，年利率为3.87%。同时，为了实现购房这个目标，合理的分配收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个
14、定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。三、装修及维修费用预算购房时，消费者应把装修费用与首期款一起考虑。购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。此外，应提前考虑必须的生活设施费用，包括开通管道煤气、有线电视、宽带网等。四、购房税费要计算清楚税费的缴纳在购买房产时占有一定的比重，其中比较重要的税项有契税、房地产交易费等。普通住宅的契税金额是总房价的1%或1.5%，非普通住宅则为4%。若是二手房，要交易手续费，一般是2.5%-3%，多数情况下是买家付，也可
15、与卖方商量着办。若买一套100万元的住宅，则至少有1.5万元的税费。因此，建议购房者在计算时，最好同时计算相关的税费支出。五、物业费用不能忽视物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用，通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担物业费。而且与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。六、考虑出行时间和成本提醒要买房的网友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少；购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益，如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。把握现有的首付款有针对性的制
