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1、一海康华庭全程策划代理合作建议书2012 年 8 月 26 日二目录前言第一部分：观点第二部分：合作模式、取费标准、销售进度第三部分：项目营销代理服务工作内容及服务承诺第四部分：关于行之行第五部分：长沙服务团队简介第六部分：行之行理念三前言 至诚合作自信的说，我们深耕攸县市场已经 5 个年头，在代理望云系列项目以及新外滩、财富大厦的过程中获得了比较理想的营销业绩，同时也赢得了业界的口碑，但这一切只是刚刚开始，我们在将在后续的合作中，不断的反省自己，追求卓越，全力服务于攸县的“成长型开发商” 。励志攸县长沙市行之行房地产经纪有限公司拥有 9 年沿海一线城市及省内开发商的服务经验，在长期的配合中积
2、累丰富的全程代理经验，能够更加贴切于发展型开发商的开发建筑理念，同时在我们长期代理的几十个楼盘中，无一失败案例，未来我们将在攸县再铸辉煌定位为发展型开发商专属综合代理服务商。战略联盟长沙市行之行房地产经纪有限公司励志攸县进行全面发展，迫切需要与贵司达成战略联盟合作伙伴，在秉持专业科学，认真负责的前提下，我司将以最全面的策划代理服务、最超值的策划代理取费，开发商利润最大化的策划理念，进行全程代理跟踪，为我司营造市场口碑与企业形象，同时，为贵司提供更多附加价值服务，以确保开发商能够达到价值最优化、服务最优化、价格最优化、利润最优化的目标，尽显我司战略联盟合作之诚意。四第一部分：观点一、项目界定根据
3、与贵司的初步沟通及我司类似项目的顾问经验与实践,项目处于城区中心大道二大桥桥头，交通通达情况极佳，但该区域居住氛围尚未成熟，且未来周边配套提升受集中居住区拆迁制约。行之行认为其特殊性在于:它不同攸县普通城区住宅项目也不同于中心区地段豪宅项目，它是一个新概念住宅运动、新概念社区养老。它的定位绝对需要颠覆传统、它的推广绝对需要引领未来. 度假养生+江景豪宅是我们对产品的研判。二、高效率销售积蓄本省多年操盘经验同时结合攸县本地市场操盘经验总结出攸县区域市场内高效率销售成功经验：1、自造营销节点，通过制造营销节点递进式推进项目营销工作。2、高标准客户维护，以超越市场的服务标准礼遇客户，从心打动客户。3
4、、高坝蓄水式蓄客，达成开盘必清盘；利用人气去化滞销房源。三、低成本推广提供全程策划代理及推广服务,保证销售、策划推广的无缝对接，以达到最高效率，在低成本推广方面百合田一直不断思考，也取得了不少的成功经验：1、合理的煤体渠道组合，达到 1+12 的效果。2、空中轰炸与地面部队结合，通过展销、客户渠道开发、大客户拜访等形式与推广动作相结合；获得低成本下的高效益。3、结合新闻、事件炒做等低成本甚至零成本的手段推高项目知名度达成客户口耳相传的效果。四、利润最大化风险最小化在开发过程中利润与风险总是同在， 多年营销经验力求在追求开发商利润五最大化的同时将风险降至最低，我们的经验是：1、 小步快跑稳走，既
5、每批推货控制体量，推货频率适当提高，每期供货价格稳步上行。2、 行之行自开发前期就介入项目开发，对产品提出市场适应化建议，保证产品的市场抗风险性。五、营销是协同作战深知营销是一场联合作战，是整个开发领域的多公司多部门协同工作。行之行具备开发领域中各个专业公司（如建筑规划设计院、景观设计院、招商公司、物业公司等）配合经验及整合能力。同时我们知道与开发商的深入沟通及紧密配合尤为重要，行之行与贵司与生俱来的地缘关系相信从一开始就缩短了彼此沟通的距离。我们有信心与开发商一起肩并肩背靠背协同作战取得最大胜利。六、跳出项目看发展除实现经济效益以外我们认为中天海康集团已经到了需要上一个台阶的阶段，即从单项目
6、开发向区域战略布局，从机会型公司向战略型公司转变的过程。行之行愿与开发商携手共进，更愿以专业经验向开发商提供除营销以外的企业发展建议。六第二部分： 合作模式、取费标准、销售进度1、合作模式 全程跟踪代理合作模式 全程跟踪代理合作模式 我司将安排公司最资深最优秀的策划总监、策划经理、项目总监、销售经理进驻项目地进行全方位地进行全程营销策划及销售代理工作，力争项目在利润最大化的基础上，达到“短、平、快”的销售目标，以明确我司代理贵司项目的专注高度和专业属性，同时，要求公司高层每月或每阶段（每阶段周期视该阶段的工作要点及复杂性确定，届时出工作详细计划安排表）不定期、常规性贵司高层领导进行工作对接及对
7、重大营销节点的沟通与战略规划制定，重要时间节点驻场办公。关于这点，大公司做不到，小公司做不来。同时，在项目前期规划与设计，我司高、中层将进行全程跟踪，为贵司提供超值附加服务，确保项目产品的合理定位、项目资源的合理配比、开发节奏的高效进行。关于这点，建筑设计商很难做到详细的市场研究和产品定位，而一般的代理商基本上很难在项目规划和产品建议上有很多实质性研究和见地，因为不专注所以不太懂。因此，都很遗憾，那么，这项工作我们来做，这点我们很自信。行之行（长沙）主要的服务形式有两种企业发展及营销顾问不常驻现场根据项目所需提供针对服务A、策划与广告服务短期：仅限开盘或合作初期常驻现场七长期：合作期全过程驻场
8、B、策划、营销、广告、销售代理一体化服务：即在上述合作形式的基础上，受发展商委托，派出项目销售经理和策划经理长驻现场，带领专职一线销售团队组成员一起，通过对项目的专项培训、数轮次多项考核，最后竞争上岗，最终形成本项目营销精英团队，为项目直接提供全程营销（策划、销售、管理）服务。2、取费标准多元化战略联盟收费标准多元化战略联盟收费标准本案全程营销代理，我司以长期发展攸县、深耕湘东南的理念，采用战略联盟的形式进行代理，所谓战略联盟即，公司在平衡日常支出收入的情况，不以盈利为目标，以企业理念与企业发展为导向，通过最超值代理服务取费模式，一流的策划营销服务于本案，最终达到塑造我司企业形象的目的，在整体
9、工作质量不变的情况下，整体收费将突破现有市场代理行业之极限，贵我双方以攸县房地产市场战略联盟的方式进行合作，后期我司拥有长足的发展空间后，我们仍有诚意保持现有的战略合作模式与代理取费标准，以明确我司代理本案之诚意；收费标准制订依据1、本项目收费标准我司按照非常规模式考虑。本着长期合作的诚意，基础佣金部分仅考虑行之行的实际操盘支出与收支平衡，将公司利润全数压缩至溢价佣金部分；充分表示我司对成功操作该项目及为甲方创造最大利润的信心；2、我司将完善攸县分公司配置，以便为项目提供高标准服务；但在收费标准上适当压缩，仍按项目组服务模式计费以表达我司与贵方长期战略合作意向。八整体战略合作模式共有 3 种收
10、费方案，供贵司参考并最终选取最佳合作方案取费模式近期我司对本案周边进行了摸排调查工作，本着至诚合作的理念，我司将初步给予贵司代理价格的参考，同时以价格为主导，从而生成整体代理取费模式；付款方式及其它1、付款方式为月结。每月结清当月完成的销售业绩的销售代理费的 90%，预留 10%待完成阶段销售指标后全额结清。2、贵司依约按时付款，按时完成工程进度，我司依约按时完成各项销售指标，双方具体违约责任待合同中详细洽谈。详细合作细节待贵我双方进一步洽谈。3、销售进度16 至 24 个月内 90%完销。确保销售进度的前提工程进度与销售进必须协调一致：双方约定，项目在我司代理期限内（暂定本项目的销售周期为
11、14 个月） ，贵司应保证按照以下进度完成项目建设并准时交付使用：2012 年全面动工，2013 年 5 月前取得至少一栋单体预售条件。同时我司应按开盘当月完成当期可销售面积 60%以上销售率，开盘半年内达到当期推货 90%以上销售率。4、项目人员配备职能人员 数量 工作项目专案经理 1 及时与开发方指定人员对接，了解开发方需求，跟进项目发展，安排专项服务人员工作。专项策划师 1 根据开发方要求提供相关策划方案，随时跟进项目进度，提出项九目进程期的各项营销支持需要，按期与开发方相关人员对接，提交各阶段营销思路和相关方案。对开发方营销管理、团队组建提供相关建议。根据营销工作需要设计调研、客户访谈
12、、恳谈分析。专案助理 1 协助专案经理工作，对项目工作推进数据进行记录分析，出具分析汇总并向上级进行汇报。销售主管 1 带领销售团队进行销售工作，并对团队人员进行培训、督促、指导置业顾问 35 执行各阶段销售推进工作职能人员 数量 工作项目专项文案 1 撰写项目推广和开发方形象建设所需的各类文案。专案设计师 1 根据各阶段营销及开发方形象推进工作要求，进行平面宣传品及VI 相关平面设计的创意和设计。专案设计师助理 1 辅助专案设计师完成平面设计工作市场调研人员 3根据各阶段工作需要，进行市场调研工作，并汇总调研资料，提交分析报告。根据要求情况执行客户访谈、恳谈会的组织和记录分析。营销指导 3
13、根据项目营销工作的推进情况，随时跟进项目，了解营销工作布局和推进细节，提出管理建议和系统推进方案。以上为我公司针对中天海康集团株洲中京强宏房地产开发有限公司攸县海康华庭项目全程营销推广服务所做合作意向表达，谨作为双方后续合作的基础支持，如开发商对以上服务类项之外有其他服务要求或本方案合作期限以外的服务要求，我公司将在调整合作期限和合作范围以及取费方案的基础上提供最多的支持和服务。第三部分：项目营销代理服务工作内容一、开发顾问阶段（一）阶段市场动态分析（月度）十1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等） ；2、竞争项目销售情况及变化分析；3、竞争项目营销策略分析；4、竞争项目价格变化分析；
14、5、市场动态总结；6、项目应对市场动态策略提示。（二）项目规划设计成果研讨1、项目（建筑、景观）规划设计成果研讨；2、户型设计（平面、面积、配比）成果研讨；3、建筑外立面风格成果研讨；4、园林设计成果研讨；5、配套设施设计成果研讨；6、物业管理及智能化配置成果研讨；7、项目分期开发战略研讨；二、项目规划报建完成，施工图报建项目动工前两个月（一）项目开发建议书1、开发节奏2、开发时序3、施工与销售场所的组织方式（二）营销模式研析1、竞争性项目的营销模式分析2、成功个案的营销模式分析（三）项目入市时机及销售周期建议1、项目启动时机及入市时间2、项目销售周期建议（四）价格定位及价格策略1、价格定位及
15、依据十一2、总体价格走势建议3、价格明细表4、动态均价测算表5、付款方式定位6、销售总控建议（五）项目推广1、项目命名2、项目推广主题3、项目营销总体构想及创意4、项目品牌推广策略（六）广告宣传1、项目视觉识别系统 VIS 设计思路2、总体及各阶段宣传主题的构思创意3、项目一期年度广告计划4、媒体选择建议5、广告投放策略6、项目包装方案7、各类宣传资料设计8、报纸广告创意思路9、电视广告创意思路10、SP 活动策划方案11、PR 活动策划方案12、广告宣传费用概预算三、项目动工前二个月项目正式认购开始（一）动态市场调研1、市场最新动态（政策、销售、价格、新增项目等） ；十二2、竞争项目销售情况
16、变化分析；3、竞争项目营销策略变化分析；4、竞争项目价格变化分析；5、市场动态总结；6、项目应对市场动态策略提示。（二）项目宣传推广方案的修正（三）宣传工作的准备1、项目视觉识别系统 VIS 的设计、修改、定稿、制作建议2、楼书、单页、折页等资料的设计、修改、定稿建议，监督制作、印刷3、售楼处展板的设计、修改、定稿建议，监督制作4、软性广告及宣传文章的撰写建议、监督修改、定稿5、报纸广告的设计、修改、定稿建议及投放时间确定6、电视广告的脚本创造建议，协助监督拍摄、修改、制作及播出时段预定7、路牌广告的创意、设计、修改、定稿建议及展位投放策略8、项目网站的建立、网页的设计制作、网络广告的设计制作建议9、其它媒体广告的创意、设计建议，监督制作（四）项目参展准备（五）现场包装工作1、售楼处的定位建议，监督其装饰设计、方案修改、施工及最后的布置2、样板房的选择建议，监
