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1、天津天安数码城 2013年营销策略报告,谨呈：天津天安数码城有限公司,2021/3/17,目 录,2012年天津土地成交，滨海新区和武清区成为主力，分别占比31%和25%；其次依次为静海、北辰、宝坻、西青、津南、蓟县、东丽分别占成交区域的10%、9% 、7%、7%、4%、3% 、1,住宅用地：成交66宗，总占地面积335.643万，占整个土地成交的8%； 商服用地：成交165宗，总占地面积720.51万，占整个土地成交的16%； 工业用地：成交555宗，总占地面积3326.84万，占整个土地成交的76,2012年土地供应性质分析,2012年天津市土地成交状况 2012年天津共成交土地786宗，
2、面积4382.993万,2012年土地供应区域分析,土地市场,4,随着全球经济增长明显放缓，中国进出口增幅将明显回落，但仍能保持一定的增长；消费延续平稳增长的格局，但增幅有限；投资增长虽有所减弱但依然是拉动GDP增长的主要动力,天津房地产市场分析： 2012年天津市土地供应面积和均价均有大幅的增长，商业办公土地也保持着同样情况趋势。天津新增推售写字楼项目达47个，新增项目销售吸纳率为27.68%，总体来说写字楼成交情况一般，成交均价有一定幅度下降。 2012年天津写字楼市场空置率相比2011年有一定幅度下降，同时天津写字楼市场租金依然保持着增长的势头 天津地铁的逐步完善对于周边住宅以及工商市场
3、影响很大，促进了房地产市场的健康发展。 十八大结束之后，天津在土地成交和房价上表现出强劲的势头，天津房地产市场在调控中逐步走向成熟,房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停,市场政策,天津整体泛写字楼市场成交情况分析,2012年天津泛写字楼市场成交面积573417，与2011年相比环比下降32.73%，成交均价12844元/，与2011年相比环比上升12.02,
4、天津产业园市场成交量价分析,2012年天津产业园市场成交面积90008.58，与2011年相比环比下降48.91%，均价6647元/，与2011年相比环比上升3.52,2012年天津纯办公性质写字楼市场成交483408.42，与2011年相比环比下降28.52%，均价13998元/，与2011年相比环比上升9.53,写字楼市场,天津纯写字楼成交量价分析,西青区泛写字楼市场消化量分析,2012年西青区整体泛写字楼市场成交面积12595.58，与去年相比环比下降50.67%，均价8524元/，与去年相比环比下降27.89,2012年西青区产业园市场成交7006.52，与去年相比环比下降8.92%，
5、均价5812元/，与去年相比环比上升23,2012年西青纯办公写字楼市场成交5589.06，与去年相比环比下降68.67%，均价11923，与去年相比环比下降19.87,西青区产业园市场成交量价分析,西青区产纯写字楼成交量价分析,天津不同区域泛写字楼市场消化量分析,2012年天津市泛写字楼成交以滨海新区和和平区为主，其次为南开、武清、河西、红桥等,2012年西青泛写字楼消化量与成交均价分析,2012年，西青1月成交量最多，其次为9月、7月、6月，11月、12月无成交,8,竞品项目2012年成交情况,2012年竞品项目中，智慧山成交量最多，其次为联东U谷、海泰创新基地、华鼎置地、力神广场等；在成
6、交均价方面力神广场最高，其次为天保汇津广场、智慧山、华鼎置地等,竞品分析,9,竞品项目存量情况,竞品项目中存量最多的为联东U谷，其次为津门智都、鑫茂工业新城、力神广场、天保汇津中心。 从以上数据看出天津产业园市场总体去化低迷，总体存量较多，2013年产业园销售市场将要面临很大压力,10,2013年产业楼销售存量分析,一期产业楼总推售面积：101678.82 一期实际去化面积（租+售）：45249.91,2013年一期销售目标：15000,天安数码城模式在天津的成功植入并得到改进及提升， 以此树立天安品牌在天津的品牌影响力，使天安集团品牌深入人心,项目销售目标,项目运作目标,11,天津天安数码城
7、2013年销售目标15000平米，项目均价6000元/平米，总销售额目 标9000万元整；根据目前已成交购买型的客户情况，平均每一组客户的面积约为3 00平米，则共计需要50组成交客户消化今年的销售目标；基于以上数据，对项目2 013年的月去化及上门进线做出以下分析,销售目标分解,7月,11月,12月,3月,5月,8月,9月,4月,上门20批 进线200批,上门30批 进线300批,上门50批 进线500批,上门70批 进线700批,上门30批 进线300批,上门50批 进线500批,上门110批 进线1100批,上门90批 进线900批,上门20批 进线200批,上门30批 进线300批,1
8、000平米,500平米,1000平米,1500平米,2000平米,1500平米,1000平米,500平米,3500平米,2500平米,1月,6月,10月,6月30日交房入伙,10月2日二期推售,12,面对销售目标如何征服客户？ 客户的疑义在哪里,13,进入陌生全新领域，加强项目品牌培育与引导,想要提升企业办公环境、扩大办公空间选哪里好呢,天安数码城津谷不错，你可以去看看,数码城？是卖电脑的地方吗,14,想要购置办公楼是选择联X谷、华DING、 还是天安数码城津谷呢,天安数码城津谷是产业办公引领者，当然第一选择,引领者？有那么大吗,加强项目在本领域影响，树立品牌效应,15,天安数码城津谷与其他产
9、业园的不同是什么呢,天安数码城津谷是城市产业综合体啊,什么是城市产业综合体,加强项目自身价值对外宣导，墙内墙外皆开花,16,高效、快捷、精准解决客户疑问，定能树立行业领军者形象，矗立行业潮头,宣导品牌 阐述价值 教育客户,品牌引领 上下结合协力主推 现场策略实时跟进,围绕品牌运作促进产品销售，长短期结合，高举高打,18,推广思路：传承天安品牌产业理念 推广目的：领航天津产业地产，缔造企业财富之城,主题：津谷-掘金之谷，开启你的财富之门,19,1月,7月,11月,6月,3月,5月,8月,9月,2月,持续热销期,二期预热期,持续热销期,4月,一期 入伙,二期 入市,10月,2013年推广节奏及安排
10、,19,加深品牌影响力塑造 线上大众媒体造势，树立天津产业地产品牌标杆，加大品牌宣传力度,加大线上线下结合力度 线下推广、全面铺开，产生聚集效应，保持热销势头，引爆市场热度,二期形象展示 新品面世，全新VI出街展示,加大现场销售策略力度 把钱放在刀刃上，将优惠进行到底，促进老带新,企业家论坛年会,入住 活动,产业论坛活动,12月,年末冲刺 年末作为行业领先品牌答谢客户，同时做年末冲刺，为来年做铺垫,策略一：品牌引领,主要动作：线上媒体造势，低成本长运作，宣讲为主，实时推波助澜,加大品牌宣传促进力度，树立企业与项目产业地产领军品牌,21,城市产业综合体模式,天安数码城的产业形式,天安数码城的产业
11、形式,天安数码城的产业形式,天安数码城的产业形式,纸媒：软稿文案为主，特刊文案植入，硬广为辅,1、纸媒： 日报、晚报线上媒体等与记者合作实时软稿植入，结合大节点大篇幅文案轰炸。（结合一期入伙、二期推售相关媒体发布会）。 阐述项目调性，并与企业家共筑未来经济繁荣，津谷助中小企业开启财富之门,城市产业综合体模式,22,网络：软文、论坛、微博信息实时更新持续发布,天安数码城的产业模式,城市产业综合体模式,2、网络： 各大网站软稿释放，微博运作，与网站共同合作产业地产栏目，缔造产业领军新闻效应,23,天安数码城津谷 城市产业综合体,3、户外： 西青区周边道路户外牌、封锁东南西北、拦截客户，在其他高新区
12、、开发区内设置路名牌直达终端客户群体企业主,24,直效媒体直达客群，与客群，与市场，亲密接触,4、直邮： 针对各企业主群体派发项目介绍、直达客户群体，机场相关媒体登机牌广告占领天津企业主主流人群出入地带,25,策略二：上下结合协力助推,主要动作：通过各类活动、会展论坛地面营销与线上媒体相互爆破： 活动： 1、结合一期入住举办系列活动及媒体见面会活动，业主答谢宴活动促进老带新，加强自身形象宣扬，升华品牌价值 2、结合二期推售举办媒体发布会 3、企业家年会活动：结合各类会展论坛活动联动以及自身筹办产业论坛年终产业论坛等。 配合线上：纸媒软稿+网络互动播报，产生聚集效应，推广天安数码城产业模式 线下
13、媒体： 短信发布； 派单：西青区周边津静路、复康路，交通干道出入口，汽车派单 商会、协会拓展等,加大线上线下结合力度实时跟踪报道，释放市场声音,入住仪式,时间：2013年6月（暂定） 地点：营销中心 主题：津谷入住仪式 嘉宾：项目领导、成交大客户、诚意客户、新闻媒体记者 目的：针对交房入住客户，举办欢迎入住仪式为项目热销造势，营造火爆氛围，促进项目影响力为后期销售造势,目的： 充分营销知名商学院的高端企业主学员资源,同时为本项目成交及诚意客户提供参加讲座机会 针对四大产业开展产业课堂，吸引产业高端客户群关注 面向对象：高端企业主学员 参与人数：50-100人 具体流程：以DM+价值数千元的培训
14、入场券的形式吸引企业主参加论坛，引发其对项目及天安的关注,产业课堂 长江商学院 天津津谷,时间：2013年9月 主题：四大产业课堂（电子、物流、贸易、服装） 地点：天津及目标客户所在城市（如北京、上海等） 合作单位：长江商学院、中欧国际工商学院、天津商会、行业协会,产业论坛,目的 让企业真实的体验天安扶持中小企业从“创业”到“上市”的真实过程，让其看到在天安数码城的未来愿景 具体流程： 解读天安发展历程及全国化布局战略； 邀请项目团队精英解密天安数码城服务中小企业由“创业”到“上市” 的优势； 邀请与天安共同成长的上市公司企业老总或高管讲述企业发展历程； 天津企业主与天安共同成长的上市公司企业
15、老总互动，探讨中国创业企业的成长历程和未来发展趋势； 媒体配合： 以此为话题在主流报广、网络等媒体上进行宣传,时间：2013年11月中旬 主题：“天安20年孕育41家上市公司的秘密” 地点：天津天安数码城 嘉宾：政府官员、项目领导、天津市高端企业主、各商会成员，企业，银行及各媒体,天安20年孕育41家上市公司的秘密,企业家论坛,业主答谢宴,时间：2014年1月 地点：天安项目现场 邀请人员：已成交业主，写字楼意向签约大客户，主流媒体、天安领导出席 执行要点：走秀等暖场表演，典型代表业主与主持人的现场互动，现场抽奖 活动诉求：旨在提升前期业主对项目的美誉度，促进老带新，为项目持续热销做准备,30
16、,策略三：将现场包装进行到底,31,巩固一切只为营销服务,现场销售策略： 特惠房源计划； 房款优惠返还计划； 分期首付计划； 营销联动计划,加大现场销售策略力度，把钱放在刀刃上，将优惠进行到底,策略四：现场策略实时跟进,特惠房源计划,一期清盘，特惠现房 选取部分特惠房源进行实际优惠，促进客户成交； 现场拍卖 选取部分礼品进行拍卖叫价活动，其中重头戏为特惠房源进行现场特会叫价拍卖，吸引人气，促进现场成交,现场销售策略,房款优惠返还计划,减少客户购买风险压力，实行五年返还计划，分五年期，每年返还客户固定比例房款,现场销售策略,分期首付计划,针对客户暂时资金不到位情况可实行客户分期付清首付计划，将客户首付款项分期付款，其中款项由开发商垫付，具体款项间隔时期由开发商商议决定,现场销售策略,营销联动计划,针对现场上门客户不足，促进客户成交，实行联动计划，对带客上门的任何人员实行奖励，对带客上门并认购实行加大奖励，最终实现成交者继续增加奖励。 对二三级市场联动实行奖励计划，促进本土三级市场门店为项目展开推售，加大奖励力度,现场销售策略,36,38,THE END Thanks,9、静夜四无邻，荒居
