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1、河南省省直机关综合办公楼物业管理招标任务书一、项目简介：物业名称：河南省省直机关综合办公楼坐落位置：郑州市郑东新区金水路东路 号占地面积：约 6 万服务面积：A 包：7.5 万平方及 4 仟平方米会议室；B 包：7.8 万平方米；C 包：绿地面积 5000 平方米二、项目总要求：1、 河 南 省 省 直 机 关 综 合 办 公 楼 是 集 行 政 办 公 和 公 共 服 务 设 施 于 一 体 的 大 型 现 代 化 公共 建 筑 ， 对 安 全 性 、 规 范 性 要 求 严 格 。 物 业 服 务 要 高 标 准 、 高 档 次 。2、 采 购 单 位 对 中 标 人 组 建 的 河 南
2、省 省 直 机 关 综 合 办 公 楼 物 业 服 务 机 构 进 行 业 务 归口 管 理 。3、 中 标 人 对 河 南 省 省 直 机 关 综 合 办 公 楼 的 物 业 服 务 方 案 、 组 织 架 构 、 人 员 录 用 等 建立 的 各 项 规 章 制 度 ， 在 实 施 前 要 报 告 采 购 单 位 ， 采 购 单 位 有 审 核 权 。4、 中 标 人 对 所 录 用 人 员 要 严 格 政 审 ， 保 证 录 用 人 员 没 有 刑 事 犯 罪 记 录 、 有 上 岗 资 格证 。 采 购 单 位 对 一 些 重 要 岗 位 的 设 置 、 人 员 录 用 与 管 理 和
3、 一 些 重 要 的 管 理 决 策 有 直 接 参与 权 与 审 批 权 。 为 保 持 稳 定 ， 要 求 安 保 人 员 的 全 年 人 员 交 换 率 不 超 过 15%。 领 导 区 域 配置 的 清 洁 人 员 全 年 交 换 率 不 超 过 5%。5、 中 标 人 要 有 应 急 处 理 上 访 、 游 行 等 突 发 事 件 的 具 体 措 施 ， 在 处 理 特 殊 事 件 和 紧 急 、突 发 事 故 时 ， 采 购 单 位 对 中 标 物 业 服 务 公 司 的 人 员 有 直 接 指 挥 权 。6、 中 标 人 员 工 按 岗 位 要 求 统 一 着 装 、 言 行 规
4、 范 ， 要 注 意 仪 容 仪 表 、 公 众 形 象 ， 一 些公 众 岗 位 录 用 人 员 体 形 、 身 高 要 有 规 定 。7、 中 标 人 在 做 好 工 作 的 同 时 ， 有 责 任 向 采 购 单 位 提 供 合 理 化 建 议 ， 以 提 高 管 理 效 率和 管 理 质 量 。8、 中 标 人 在 物 业 服 务 方 案 中 ， 要 有 环 保 和 资 源 节 约 具 体 措 施 。9、 物 业 服 务 公 司 在 管 理 期 间 要 求 达 到 全 国 物 业 服 务 示 范 大 厦 标 准 。10、 中 标 人 不 得 擅 自 改 动 红 线 内 所 有 房 屋
5、、 管 线 、 设 备 等 的 位 置 和 用 途 ， 如 需 改 动应 报 采 购 单 位 审 核 、 批 准 执 行 。11、 中 标 人 应 要 对 保 的 变 配 电 室 、 安 保 监 控 室 、 消 防 监 控 室 等 重 要 区 域 进 行 24 小值 班 。212、 设 有 服 务 接 待 中 心 、 公 示 24 小 时 服 务 电 话 。 急 修 半 小 时 、 其 它 报 修 按 双 方 约 定时 间 到 达 现 场 ， 有 完 整 的 报 修 、 维 修 和 回 访 记 录 ， 大 中 修 要 求 有 预 见 性 。三、项目内容：A 包：（一）环境卫生（清洁保洁）管理1
6、. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。2. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。3. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。4. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。5. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。6. 路灯、草坪灯、牌
7、匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。7. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。8. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。9. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。10. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。11. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。12. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内
8、设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。13. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。314. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。15. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。16. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。17. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。18. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。（二）设备设施管理及维
9、护1. 供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率 100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。2. 电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯
10、运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行特种设备安全监察条例等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。3. 给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率 100%；确保抄集河南省行政服务中心内分列的水表行度数据
11、准确。4. 中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率 100%。45. 照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率 100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。6. 电梯等特种设备管理要求符合国家特种设备使用和管理
12、安全要求及评价要求。7. 智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24 小时内） ，确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率 98%以上，维修合格率 100%。8. 消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率 100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率 100%。定期对消防系统及背景音乐系统进
13、行保养维护。对过期的消防器材进行更换。定期进行消防演练。（三）房屋（建筑物）日常维修养护1. 建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保河南省行政服务中心房屋、门窗的完好和正常使用。2. 建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。3. 建筑物本体完好率 98%以上，物业零修、急修及时率 98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率 98%以上。（四）会务服务管理1. 根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导
14、、会务安全保障保密工作。2. 根据会议通知时间，提前 6 小时对会议室的照明、空调、卫生进行全面检查，会议期间安排维修、清洁、保安机动人员待令处理应急事件。3. 有重要领导参加的会议要提前 24 小时进行特别安全巡查控制，清除一切可疑物体或不明物体，彻底消除不安全隐患。4. 清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。5. 服务工作要细致周到，服务中要做到“三轻” （走路轻、讲话轻、动作轻） 。6. 项目组负责人必须到场监督服务员工作，巡视会议室的准备情况和会议的进行情5况，以便及时应对突发事情。7. 会议结束后 10 分钟内开始会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。B 包
15、：（一）环境卫生（清洁保洁）管理19. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。20. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。21. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。22. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。23. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确
16、保无锈迹、污渍、汗渍。24. 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。25. 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。26. 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。27. 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。28. 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。29. 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。30. 会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。31. 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。632. 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。33. 路
