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1、武汉市青山区房地产市场调查报告据有关部门统计，2004年武汉市房地产开发投资为233.3亿元，保持37.6 %的增长速度，施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %，其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%；商品住房平均价格为2667.64元平方米，同比上涨13.4%，二手住房平均价格同比上涨37.1%。全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。2004年，武汉市公开挂牌出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。全年市住宅楼面平均地价为1215元平
2、方米，占住宅平均价格的46%。在通过招拍挂方式得地的项目中，商服类房地产最高楼面地价已达8500元平方米。住宅楼面平均地价接近住宅平均价格的一半，反映了土地价格是商品住宅价格上涨的刚性因素。因此，合理调整地价增长幅度是抑制商品房价格快速增长的主要手段。全年住宅平均价格为2667.64元平方米，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元平方米，同比增长3.5%。另外，去年七个城区及东西湖区中，住宅均价最高的是江汉区，达3225.96元平方米，均价最低是青山区，为2277.21元平方米，上涨幅度最大的为硚口区，涨幅为40.55%。其中，均价在25003000元平方米之间的商品住宅销量
3、最大，近占总销售面积的一半。随着旧城改造拆迁计划的逐步实施，居民对我市房地产发展前景的良好预期，以及强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。2004年，一室一厅(3069平方米)户型商品住宅销售面积为22.26万平方米，占总销售面积3.63%；两室两厅(70109平方米)为181.73万平方米，占总销售面积29.60%；三室两厅(110169平方米)为368.36万平方米，占总销售面积60%；四室两厅169平方米以上 为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。近九成的购房者钟情于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型，而169平方米以上的超大户型销量不足7%。2004年，房屋建
4、筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99%；80120平方米的为197.68万平方米，占总销售面积32.2%；120160平方米的为330.33万平方米，占总销售面积53.81%；160平方米以上的为61.4万平方米，占总销售面积10%。建筑面积在120160平方米之间的住宅销量最大，反映了市民在总房价一定、房价相对较低的情况下，建筑面积偏大的住宅更受欢迎。全年二手房住宅均价为1582.97元平方米，同比增长37.1%。2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，分别同比下降12.1%和3.3%；其中，二手房住宅成交35175起，成
5、交面积为281.73万平方米(不含房改出售公房)，分别同比增长17.2%和12.2%。全年房屋租赁价格为31.49元平方米月，其中，住宅租赁价格为6.83元平方米月；办公用房租赁租赁价格为36.50元平方米月；商服用房租赁价格为33.08元平方米月。据有关部门调查显示，目前武汉市90%的购房者为本地居民，10%的购房者为外地居民。在所有购房者中，购房投资比例占到8%8.5%。青山区房地产市场环境分析一、关于青山青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十四年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全
6、区国土面积47.93平方公里，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41.89万人。随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。二、经济环境青山辖区内拥有门类齐全的工业企业，其中地专级以上的企业就有十多家。冶金、能源、军工、化工、机械、船舶、建材等多种门类相配套的中央、省、市属重点骨干企业在这里首聚，形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。1998年全地区实现工业总产值209.3亿元，约占全市的17%；上
7、缴税金32亿元，约占全市财政收入的32%。三、基础设施与市容环境全区道路由建区初期的一条干道发展为主干道、主要联通道近百条210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建设完善公园7个，居民小区游园随处可见。全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积5.4平方米，名列全市前列。人均居住面积近15.04个平方米，居民生活燃气普及率达80%以上，位居全市首位。工业废气处理率达96%，工业废水排放达标率、工业固体废物综合利用率分别达87%和112%。青山区有着高标准的堤防，经受了1998年特大洪水考验无大险情
8、，被国家水利部誉为“样板堤防”。四、社会环境全区拥有各类专业技术人员3648人，其中具有中级以上职称的1134人，有9人享受市政府专项津贴。各类教育健康发展，1993年底在全市率先实现基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲达标。全地区共有各类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等发达国家水平。文化工作被评为全国文化模范区。群众性体育活动踊跃，被评为全国群众体育先进集体。计划生育工作连续七年获全市人口目标一等奖。社区服务是全国首批示范城区，“双拥”工作连续三次被命名为全省模范区。社会治安秩序持续稳定，连续多年被评为武汉市社会治安综合治理优胜单位。全区居民整体文明素质较高。
9、已顺利通过市级文明城区的检查验收。探索形成的以治城育人一体化、共建文明城区的政企共建新路子具有青山特色，并取得良好成效。其经验在全国得到了推广。五、改革成就改革开放二十年来，对外开放成效显著。全区共完成经济协作总金额5.8亿元，引进区外资金（不含境外）1.8亿元。共审批利用外资项目57个，投资总额4.4亿元人民币，注册资本2.9亿元人民币，协议利用外资1.8亿元人民币，实际利用外资1249万美元。青山区委、区政府面向二十一世纪，提出了力争用三年时间在全市率先建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标。区域房地产市场发展状况一、青山房地产发展回顾? 沉寂岁月 青山
10、是武昌区发展最晚的一个区域，给人的是城市边角的印象。相对封闭的地理与交通状况，商贸环境不够活跃，使青山房地产市场长期显得较为沉寂，项目主要是周边大型重工型企业的自建型住房，户型设计和小区规划落后，更没有园林景观和物业管理的考虑，物业形态均为多层的砖混结构，房价始终处于武汉各个区域的末端。? 开始成长 2000年来，青山房地产业发展有所起色，产品档次稍有提高，产品的设计也相对成熟，并考虑了多方面的因素，当时的代表楼盘有杨园新村、绿苑花园、柴林花园等。部分开发企业的先行进入，吸引更多开发企业的目光，随后在武青三干道，形成了集中开发的态势。二、青山房地产发展现状1、 房地产市场区域分析青山区房地产市
11、场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区，两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。（1）和平大道区域 本片区为青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围较为成熟。由于单位自建房和经济适用房较多，旧城改造力度较小，房地产项目规模普遍较小。欧景苑是该区早期开发的代表之作，其一、二期建筑为砖混结构，到三期物业形态改变为框架结构，当时销售均价达到1800元平方米。这也是整个和平大道沿线周边地区房地产建设的共同规律。随着青山区自然环境的改善、商贸配套设施的健全以及产业结构的调整，为满足区域环保及新兴产业需求，
12、和平大道沿线房地产开发逐渐向商务楼建设偏移，新建项目有江城商业广场、康馨大厦等。（2）友谊大道区域 在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。绿景苑、美地家园、虹琦花园、牡丹园等中高档项目集中于此，总开发量达到200多万平方米。同时，目前项目的品质也不可与早期同日而语，如“绿景苑”是湖北省第一个康居示范工程住宅小区，该项目运用了成熟先进的“四新”技术，采用了8类技术体系，58项顶新科技成果。该项目综合评定为AA级，智能化达二星级标准，厨卫全部一次性装修到位。本片区主流价格水平集中在2400元平方米以上，绿景苑销售价格现已达到3000元平方米以上。片区房地产开
13、发相应表现出多层建设为主体，小高层为辅的分布格局。2、房地产市场具体分析（1）从建筑形态上看 青山区开发楼盘物业形态，在不同地域有着明显的区别。和平大道沿线，因其一直属于青山区的主干道较为繁华，可供直接开发的地块较少，所以其沿线开发楼盘多为高层及小高层项目。而友谊大道沿线，是因五青三干道的规划及贯通后逐渐发展加快，其地区可供开发地块较多面积较大，所以沿线所开发楼盘以多层项目为主小高层为辅。总体看这种发展态势仍旧会持续一段时间。（2）从价格上看 2004年第四季度住宅平均价格为元平方米，同比增长。由于青山区少有新盘面市，开发速度有所减缓，区域供给减少，供给不足刺激了房价持续上涨。（3）从购房客户
14、特征上看 据调查，该区的购房客户具有以下特征：第一、从职业上看，可以归纳为：个体私营业主、武钢及大型厂矿职工、科研设计院所职员/设计师、高校教师等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自青山本区域内，其它来至徐东和武昌区域，这部分客户主要考虑距离原居住地点不远、交通较为方便、居住环境好、价格低等因素；第三、从收入水平上看，大部分为中等收入，能承受当地的房价；第四、从购房目的上看，以自住为主，投资所占比例较低。（4）从开发品质上看 以绿景苑为代表的一批开发项目，极大地提升了区域房地产品质，在2003年11月举办的第五届中国住宅与建材科技博览会市长论坛暨“名人名盘名企”评选活动中，绿景苑获得“中
15、国名盘”的称号，总经理王海春也荣膺“2003年度中国地产百杰”。三、青山房地产发展展望1、拥有雄厚的产业支持 青山区是武汉市工业化程度最高，应用型科技实力最强，发展钢材深加工、环保产业、现代制造业最具优势的城区，武汉市重点发展的5大产业基地（光电子信息产业基地、现代制造业、钢材制造及新材料产业基地、生物工程及新医药产出业基地、环保产业基地）青山有其二。雄厚的产业为区域房地产业的发展提供了巨大的市场需求支持。2、区位优势将得到提高 国家计委预计在“十五”后期至下一个五年计划期间完成的武汉火车站，就选址在武东；作为武汉市重点工程的天兴洲公铁两用桥和阳逻长江公路大桥都已在去年开工，两桥建成后不仅会将青山与城市中心联系的更加密切，甚至会再造一个新的城市中心；规划日客流量1.2万人次的青山客运中心也在拟建之中这些都将会极大地提升青山的区位优势。3、环境主题将更加突出 “让绿色绕着居民走”已成为青山区多年来的绿化口号，区域内见缝插绿，绿地面积逐年增加，绿化档次不断提高。可以预测以环境为主题仍旧会是青山地区房地产开发的主流。去年末至今年初，长城建设、武钢房地产、天人房地产先后以150万元/亩
