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1、-范文最新推荐-1 / 15上海市房地产市场分析摘要房地产作为特殊的商品，过快过高的房价涨幅，势必引发社会的不安及影响到和谐社会的构建。本文首先从房地产投资，开发，经济发展，城市建设等方面分析了上海市房地产市场现状；其次，对上海市房地产市场价格进行了探讨，从房价与市民收入方面，供求关系方面和供求的价格弹性方面对其进行分析，认为虽然上海的房地产价格上涨幅度相比全国水平较快，但是对于泉州市整体的经济发展来看，房价上涨还是处于合理范围，并不存在泡沫成分。可对于上海市中心城区来说，房价水平过高和上涨速度过快还是存在的，超出了居民的承受范围；然后，分析了上海市房地产市场存在的问题，认为，市场存在区域性差
2、异与结构性供需矛盾，并对问题的原因进行了分析。最后，论文对上海市房地产市场的健康发展提出了几点建议，认为政府应该通过加快郊区综合开发力度，增加经济适用房，廉租房的供给，整顿土地市场秩序，加大房地产市场信息公开力度，引导居民房地产消费观念，整顿房地产金融市场秩序和增加投资房地产渠道等方式来稳定房价。12256关键词： 房地产价格供求关系AbstractAs a special commodity,real estate excessive high rate of increase in housing prices will inevitably lead to social unrest a
3、nd the impact of the construction of a harmonious society. This paper from real estate investment,development,population growth,economic development ,urban construction and other aspects of the real estate market in Shanghai. Secondly, the Shanghai real estate market prices discussed the relationshi
4、p between supply and demand and price elasticity of supply and demand, house prices and peoples incomes, analyze that Shanghai real estate prices rise compared to the national level faster, but view Quanzhou overall economic development, housing prices still in a reasonable range, there is no bubble
5、s. For downtown Shanghai, the price level is too high and rising too fast, or exists beyond the -范文最新推荐-3 / 15tolerance range of the residents; and then to analyze the problems of the real estate market in Shanghai, believes that there are regional differences in the market and structural contradict
6、ion between supply and demand, and the cause of the problem. Finally, the paper put forward the healthy development of the Shanghai real estate market a few suggestions that the government should be to speed up the outskirts of the comprehensive development efforts, increase the supply of affordable
7、 housing, low-rent housing, and rectify the land market order, increase the real estate market information publicly efforts to guide the residential real estate consumer attitudes, to rectify the order of the real estate finance market and increase investment in real estate channels to stabilize pri
8、ces. 5.1 上海房地产市场投资估算模型 245.1.2 项目开发总成本估算表 24 5.1.3 投资计划表 255.2 投资估算的内容 266 上海房地产市场投资的实际案例分析 296.1 广州房地产市场的投资价值等级详细分析 296.2 简述其他房地产市场投资案例 306.2.1 外国大城市房地产市场投资成功案例 307 总结 32参考文献 33致谢 341 绪论-范文最新推荐-5 / 151.1 研究背景改革开放的 30 年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大，水平大幅提升的 30 年。市场体制的建立，发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开
9、发，工程建设，市场成交，经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。上海市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源源不断的自住需求补充到市场中来，表现出上海强劲的住房需求。从成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房价格都表现出了较好的抗跌性。2011 年 1-9 月上海房地产开发投资 1483.65 亿元，比去年同期增长 7.1%，占全社会固定资产投资的46.2%。由于加大了住房保障的投资，因此住宅投资比重有所提高，从 2010 年的 62.8% 提高到 64.2%。在“新国八条”出台前，一般土地出让的溢价率都在 100% 以上。&ldqu
10、o;新国八条”出台后，土地出让的溢价率也有 50% 100%。目前土地出让的溢价率基本都在 50%以下，甚至许多地块都是以底价成交。这对许多地方政府的财政收入是一个巨大的考验。（一）一季度继续上演火爆行情。 上海房地产市场从 1999—2003 年回暖，到2003—2005 年初房价的“疯涨”，2005 年 6 月—2007 年 4 月其间出现短暂“停滞”，2007 年 5 月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房地产市场存在两
11、个现状：涨得快、涨幅高。房价收入比具有时、空差异性，从而导致了房价也必定具有时、空差异性。在评价城市居民的住房购买能力时，房价收入比指标具有非独立性。虽然房价收入比指标是评价某一特定范围内居民购房能力的重要-范文最新推荐-7 / 15依据，但是它并非一个独立性较强的指标，房价收入比还应与房产不同持有权属类型的家庭所占的百分比、土地价格收入比、抵押贷款和非抵押贷款购房所占的百分比等指标相关联，才能正确地对居民购买能力进行评价。房价收入比在不同地域间的可比性较差。目前，上海已基本形成了廉租房、经济适用住房、公租房和动迁安置房“四位一体 ”的住房保障体系。在经济适用住房、动迁
12、安置房建设方面，已基本形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷对此也比较积极。在廉租房、公租房建设方面，上海在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引各种资金渠道、多元化方式投入公租房建设，主要从 5 方面着手解决：一是用好土地出让净收益；二是充分利用住房公积金增值收益；三是积极引导保险资金参与；四是通过配建手段筹集房源和资金；五是设法降低土地成本。其中保险资金、社保资金以及住房公积金将成为融资首选。需要指出的是，目前上海保障住房融资渠道依旧多为短期筹措
13、之举，长效融资渠道问题仍有待于进一步的研究。 学者王斌在关于对我国房子产市场运行特点和未来走势的分析中指出：随着中国经济持续高速的增长,房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。房地产业发展趋势倍受人们的关注。面对近年来不断攀升的房价和各地纷纷出现的“地王”, 人们众说纷纭:有的人认为从 2002 年土地实行招标、拍卖和挂牌开始,土地的价格被炒高,所以导致房价的飙升;有的人则认为,房价的高低取决于市场上供求关系 ,与有偿出让土地没有关系。然而,经济的发展、社会的进步和人口的增加,人类社会经济活动已经快速向城市集聚发展,房地产业的发展日趋活跃 ,房地产在社会经济生活中的地位
14、和作用也日益突出。房地产已不仅仅是人们生产、居住、服务等活动场所的意义,而已经逐步成为了现代社会经济大系统的有机组成部分,直接影响着社会的消费、就业、金融、信贷、保险等相关产业的发展。目前,社会各界面对房地产价格上涨迅猛,不少城市房价上涨速度已超过家庭年收入的-范文最新推荐-9 / 15增长速度,以及各地纷纷出现的“地王”和全国各部委先后出台的一系列政策等现象专家们和学者都持有各自不同的观点和看法,社会普遍认为土地供应量不足是影响房价上涨的原因,政府通过实施招标、拍卖和挂牌有偿出让土地的方式无形中提高了土地一级市场的价格最终导致了房价的上涨。如果现行政策不变,国际金融市场在半年内得以稳定,那么中国的房地产调整在一两年可以完成, 全行业会实现软着陆。在从新的角度论述土地供应与房地产市场发展的基础上，研究分析土地供应调控房地产市场的传导影响，通过研究土地价格与房地产价格、土地供应量与房地产数量及土地供应量与房地产价格的关系，分析了土地供应与房地产市场的关系，为政府加强土地市场的宏观调控提供理论依据，以期达到
