《注册物业管理师物业管理实务电子文档教材》

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1、注册物业管理师物业管理实务电子文档教 材物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有 独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管 理相关活动的经济实体。其特征能够归纳为以下三 点：第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵 循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和 经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理 章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负 盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责 任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职 能是经过对物业的管理和提供的多种服务，确保物

2、 业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、 方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身 并不制造实物产品，它主要是经过常规性的公共服 务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性 的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实 现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产 品”就是服务，与工业企业等其它经济组织是有区 别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管 理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还 承担着物业区域内公共秩序的维护、 市政设施的配 合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理 的性质。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍 其中具有代表

3、性的几种分类方法。（一）按照投资主体的经济成分来划分1. 全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。 这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单 位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋 管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单 位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原 来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有 企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企 业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发 展的轨道。2. 集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。 这类企业一般是以街道原有的房产管

4、理机构为基 础，由街道或其它机构负责组建，管理街道区域内 的物业或其它物业。另外，这类企业还能够由集体 所有制的房地产开发公司负责组建， 主要管理企业 自建开发的各类房产。3. 民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企 业。4. 外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资 经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。5. 其它物业管理企业其它物业管理企业是指企业资产属于多种所有 制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。（二）按股东出资形式来划分1. 物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的 债务承

5、担责任。2. 物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司的全部资产被划分为等 额股份，鼓动以其所持股份为限对公司承担责任， 公司以其全部资产对公司的债务承担责任。3. 股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业的股东经过订立合作 经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全 部资产对其债务承担责任。三、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门房地产建设单位的附属子公司是指由房地产 开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理 企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专 门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。 这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单 位之间属上下

6、级关系。这类物业管理企业过去的主 要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但 近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建 设单位开发项目以外，也经过市场获取物业管理项（二）独立的物业管理企业独立的物业管理企业是指不依附于房地产开 发建设单位和其它单位，独立注册、自主经营、自 负盈亏的物业管理企业。（三）物业管理集团公司物业管理集团公司主要由集团总公司和下属 公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构， 集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中 也设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公 司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如 楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司 以及物

7、业管理公司等。第二节物业管理企业的成立根据公司法和物业管理企业资质管理办 法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注 册登记和资质审批两个阶段。一、物业管理企业的工商注册登记根据公司法。规定，企业设立须向工商行政管 理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可额 开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行 政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相 同。（一）企业名称的预先审核物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业 的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时， 必须符合公司法的有关规定。根据公司登记管 理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发 起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的

8、 预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得企 业名称预先核准通知书。（二）公司地址物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作 为公司的地址。（三）注册资本公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限 责任公司最低限额的注册资本为1 0万元，物业管 理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑 到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因 此，注册资本还应符合资质等级注册资本的规定要 求。（四）股东人数和法定代表人在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定 条件。(五) 公司人员物业管理企业人数和从业资格应该符合相关法 规要求。(六) 公司章程物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、 业务、经营规模

9、、组织机构以及利益分配、债权债 务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最 重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质 和业务的实际情况不同而有所不同。 一般工商行政 管理部门备有章程文本，主要内容包括：(1) 总则，包括公司名称和地址等；(2 )企业的经营范围；(3 )公司的注册资本；(4)股东的姓名或名称；(5 )股东的权利和义务；(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资 的条件；(7 )公司的法定代表；(8) 公司解散事由和清算方法；(9) 职工录用方式、待遇、管理方法；(10) 企业的各种规章制度。物业管理企业在办理企业注册登记时， 应提交由 具有法定资质机构出具的验资证明， 以

10、及必要的审 批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工 商行政机关发给营业执照，公司即告成立。二、物业管理企业的资质审批及管理(一) 物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资 质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设 主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁 发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责 二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管 理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级 物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受 省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监 督。各资质等级物业管

11、理企业的条件如下：1. 一级资质：(1 )注册资本人民币500万元以上；(2) 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20人, 工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职 称；(3) 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4) 管理两种类型以上物业，而且管理各类 物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的 百分比之和不低于100%:1) 多层住宅200万平方米；2) 高层住宅100万平方米；3) 独立式住宅(别墅)15万平方米；4) 办公楼、工业厂房及其它物业 50万平方 米。(5 )建立并严格执行

12、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有 优良的经营管理业绩。2 .二级资质(1 )注册资本人民币300万元以上；(2) 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专 业中级以上职称；(3 )物业管理专业人员按照国家有关规定 取得职业资格证书；(4)管理两种类型以上物业，而且管理各 类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基 数的百分比之和不低于100% :1) 多层住宅100万平方米；2) 高层住宅50万平方米；3) 独立式住宅(别墅)8万平方米；4) 办公楼

13、、工业厂房及其它物业 20万平 方米。(5 )建立并严格执行服务质量、服务收费 等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统， 有良好的经营管理业绩。3 .三级资质(1 )注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5人, 工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职 称；(3 )物业管理专业人员按照国家有关规定 取得职业资格证书(4)有委托的物业管理项目；(5 )建立并严格执行服务质量、服务收费 等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。(二) 在申报资质时需提供的资料新设立的物业

14、管理企业，其资质等级按照最 低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业应 当自领取营业执照之日起 30日内，持下列文件向 工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地 产主管部门申请资质：(1 )营业执照；(2 )企业章程；(3) 验资证明；(4) 企业法定代表人的身份证明；(5) 物业管理专业人员的职业资格证书和劳 动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(三) 物业管理企业的资质管理资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管 理企业和行业管理的主要内容之一。除资质审批 外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否 遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管

15、理有利于规范物 业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物 业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务 水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出 现违反物业管理条例规定的相关行为，将不会 获得资质审批部门的批准。第三节物业管理企业的组织形式与机构设置、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜 的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、 直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特 点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按 垂直系统直接领导，不社专门职能机构（如图1-1所示）。这种组织形式适用于业务量较小的小型物 业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复 杂的物业管理。（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一 身，责权分明，指挥及时。(2)主要缺点：要求领导能通晓各种知识, 具备多方面的知识和技能。(二) 直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的 领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主 管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组 织形式(如图1-2所示)。其特点是各级主管人员直 接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机 构对下面直线部门一般不能下达指挥