美国物业管理职业经理制度简介

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1、美国物业管理职业经理制度简介一、物业管理职位层次美国物业管理职位有三个不同的层次，最低的是楼宇经理，其职能当于酒店的住店经理，在总经理不在的时候，负责日常的管理工作。但不与业主直接发生联系。中间层次的是物业经理， 其职责主要负责联系相关代理商、 拟订物业财务报表、 做广告、 物业招租等。最高是资产经理。负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定是否投资物业还是转让物业。目前，美国三个层次的界限逐渐变成 2 个职位。资产经理逐步与物业经理合一，物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。二、三种资质的培训认定围绕着职业经理的发展变化，全美物业管理协会在职业教育方面也发展为三种资质的培训认定，即 AR

2、M（ Accreditied Residential Mananger ）合格的楼宇经理； CPM（ Certified ProPerty Manager ）注册物业管理经理： AMO（ Accreditied Management Organizition ）合格的管理公司。ARM（合格楼宇经理），主要针对的是：管理专门居住物业：常规或受补助的公寓、私房屋主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭园，并且主要负责场所管理的管理者。CPM（注册物业管理经理），主要针对的是：大型居住、商业、零售或工业物业或综合物业并且对管理的物业成效负责的管理者。AMO（合格的管理公司），主要针对的是：房地产

3、管理公司，或是房地产公司中物业管理部门。三、如何成为 ARM ARM代表合格楼宇经理，该职衔是 IREM（全美物业管理协会）授予管理居住物业的专家。 ARM候选人主要是负责管理出租公寓综合楼、 出租活动住宅、 出租共管住宅、 出租单栋家庭住宅、 一居室公寓 （ SROS） 。（一）成为一个 ARM申请者1、提出 ARM申请。 2000 年申请程序费是 75 美元。2、 作为 ARM申请者， 候选人可以保留申请资格 5 年。 在此期间内达到所有要求并被批准成为 ARM资格。（二）成为一个 ARM 1、 IREM教育。候选人需要至少 5 分的 IREM课程分数。建议课程为：MNT201管理房地产维

4、护运营； MKL201房地产经理的基本营销与出租知识： MKL402多家庭物业的营销与出租战略； FIN201 房地产经理的基本预算与会计学知识； RES201成功的场所管理。以上课程除“成功的场所管理”为 5 分外，其余的均为 2 分。2、 ARM证书考试。所有 ARM候选人应通过一项考试以获得 ARM职衔。通过考试，候选人可在这些领域证明候选人作为住宅房地产经理的专业能力；维护运营；人力资源管理；营销与出租；金融操作；合法与风险管理；道德。3、遵守职业道德。 ARM候选人需要承诺赞成合格楼宇经理的职业道德。4、经历。 ARM候选人需要至少符合以下两项经历要求以达到成为 ARM的最少经历要求

5、：（ 1）最低住宅管理经历要求，指依下表中列出时间及物业类型管理的经历。（ 2）按 IREM定义当前从事住宅管理。指候选人需管理的最低组合。物业类型及最低组合要求 要求的最低工作月份出租公寓，出租活动住宅，出租共管单位及联排别墅单位，复式公寓， 4 层住宅（位置不临接） 未在 CPM管理之下 在 CPM管理之下60 个单位或以上在 5 个或 5 个以上地点 24 12 30-59 个单位在 5 个或 5 个以下地点 48 24 30 个单位或以上 6 或 6 个以上地点 24 12 出租独立家庭住宅30 个单位或以上 24 12 活动住宅园区150 泊位或以上 24 12 75-149 泊位

6、48 24 业主与共管协会60 个单位或以上 24 12 一居室公寓（ SROS）90 个单位或以上 24 12 45-89 个单位 48 24 四、如何成为全美物业管理协会（ IREM）的注册物业管理经理 CPM CPM代表注册物业管理经理，该职衔是 IREM授子房地产管理领域的杰出专业人员。 CPM职衔是成为高资格的专业人士的重要标志。（一）若想成为一个 CPM，先要成为 CPM的候选人。 CPM候选人的条件：（ 1）提交一个 CPM候选人申请，并交纳一定的申请费。此费用不退。（ 2）有高中毕业证书并且到了法定年龄。（ 3）正从事房地产管理行业，并且有至少 12 个月的合格的房地产管理经历

7、。（ 4）持有房地产许可并提交复印件，没有许可的要提交为什么未被要求持有的原因。（ 5）同意授权物业经理职业道德规程。（ 6）取得当地 IREM分会的同意。一经批准成为 CPM候选人。 候选人可以在最短一年和最长十年内达到所有要求并被批准成为 CPM成员。（二） CPM的注册。成功地注册为一个 CPM，必须达到 IREM的要求， IREM采取计算分数的方法来注册 CPM。 IREM要求成为 CPM总共需要 260 分：其中， 160 分为规定分， 100 分为可选分。并还应满足其他要求。以下是 IREM为取得 CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得 CPM分值的八个方面：1、经过 IREM物业

8、管理培训教育，可取得 30 规定分（等于 100 可选分）所有 CPM候选者通过 IREM课程被录取入学。 候选人可依据自身的特定教育需求来确定自己的培训路径。每个候选人至少需要 30 分的 IREM课程分数。以及附加分来完成此项要求。方便起见， IREM课程提供了传统课堂形式与在家学习形式。以下是 IREM的主要课程： MNT201管理房地产维护运营为 2 分： HRS402房地产经理的人力资源开发战略为 4 分：（选择这些 MKL课程的一项）：a） MKL402多家庭物业的营销与出租战略为 2 分：b） MKL403写字楼物业的营销与出租战略为 2 分：C） MKL404零售物业的营销与出

9、租战略为 4 分；d） FIN402 房地产经理应了解的财务计算与金融战略为 4 分：e） ASM603房地资产的金融与估价战略为 6 分：f ） ASM604测评房地资产的性能为 6 分；g） ASM605房地资产决策中投资标准应用为 3 分；h） BDM602撰写与使用物业管理计划为 6 分。2、取得 CPM证书考试合格，考试分数： 30 规定分；所有候选人应通过一项证书考试以获得完整的 CPM职衔，考试包括基于经历和基于教育的知识：维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、合法与风险管理。3、撰写一份物业管理计划的论文，此项为 20 规定分候选人需要准备一份管理计划论文，使

10、 IREM能够认识候选人从 IREM课程所学到的管理知识以及候选人自己的专业经历。候选人应依据 IREM的详细指南自选真实物业撰写计划。4、道德考评， 20 规定分作为候选人，且随后成为 CPM成员，需要承诺赞成 CPM的职业道德。另外，需参加并通过 IREM的道德课程：房地产经理的道德。5、职业经历要求， 60 规定分（等于 100 可选为）工作经历是 CPM职衔整体构成所需要的部分。 IREM要求： 候选人合格的物业管理的每个月经历 =1 个规定分； 5 年等于 60 分。如何判定候选人的经历是否合格。 IREM通过下面的 3 个测试：（ 1）管理单位组合测试。即，如果候选人管理的单位不少

11、于以下最小的组合，就符合此测试：A、对物业经理。居住物业：一处 300 单位的小区，或 2 4 处 200 单位的小区，或多于 5 处 100 单位的小区；商业物业： 1 处 120， 000 平方英尺， 2 处或 2 处以上 80， 000 平方英尺；工业物业： 1 处或 1 处以上 200， 000 平方英尺。B、对资产经理。居住物业： 1， 200 单位：商业物业： 480， 000 平方英尺；工业物业： 800， 000 平方英尺。（ 2）职责测试：IREM规定物业管理经理的职责有 27 项。 如果候选人是位物业管理经理， 就要履行其中至少 16 项职责；如果候选人是位资产经理，就要履

12、行其中至少 12 项职责，方能符合此测试。（ 3）时间百分比测试：因为 CPM计划要求物业管理是候选人的主要业务活动，如果候选人花费至少 50的工作时间用于物业管理。那么符合此测试。6、正规大学教育（ 90 可选分）候选人可以获得直到 90 分的可选分，如在授权的大学取得大学学位或完成大学水平的教育：（ 1）、大学学位：取得房地产、经济、法律、金融或商业管理学士学位的 70 分或；取得任何专业的学士或硕士学位或；取得任何专业的相关学位。（ 2）、大学课程： 17 门特定学科中任一学科的每门课程 5 分，每科一门。7、其他继续教育（等于 100 可选分）IREM承认其他房地产协会的教育计划的价值

13、。如果候选人参加并成功地完成其他专业房地产协会的课程，候选人可获得 CPM可选分。目前有 15 个合格协会。8、其他职衔（ 20 可选分）如果候选人拥有任何一项认可的房地产职衔： CCIM， PRA， CSM， PCAM。9、下面是与计分方法无关的其他标准，在批准 CPM职衔时核验：成为 CPM候选人至少一年；依照 IREM的定义，当前在从事物业管理行业：持有物业管理许可；是当地物业管理协会成员或附属当地房地产经纪人委员会（尤指美国房地产行业工会成员）：被当地 IREM分会批准：同意授权物业经理职业道德规程；交付所有国家和分会的年度服务费。这些为 IREM的管理委员会所批准。五、成为合格的管理

14、公司 AMO AMO代表合格的管理公司，该职衔由 IREM授予物业管理公司。（一）成为 AMO的第一步是提出申请。 2000 申请程序费是 405 美元。（二）如果符合下面的标准，候选公司可成为 AMO 1、 一位执行 CPM负责。 如果候选公司有一位 CPM负责房地产经营管理， 且在申请 AMO程序前该人已在此职位上至少 180 天，则候选公司符合要求。该人系 AMO公司的执行 CPM。一位称职的执行 CPM应主要负责提供公司的房地产管理服务及发展公司的房地产管理策略与计划。此外，一位执行 CPM履行下面 6 项职能中的至少 4 项：有权雇用或解雇物业经理；主要负责或参与确定公司的目标与目的

15、；主要负责或参与决定公司提供的服务；有权与客户磋商管理协议；有权与客户订立管理协议；主要负责培训与指导物业经理；2、 IREM教育。候选公司的执行 CPM应成功地完成特定 IREM课程以达到 AMO的教育要求。设定这些执行课程用于增加有工作经验的物业经理的技能且涵盖提高决策能力的范畴。规定课程：BDM601房地产管理公司的商业开发战略；可选课程（可选任意两门）：BDM401利用客户期望值来提升房地产管理业务；HRS402房地产经理的人力资源开发战略；HRS603当前房地产经理的领导能力；LRM402风险管理：保护人、物业与利润：LRM603避免奇袭：法规与立法方向。3、道德。拥有 AMO头衔的

16、公司必须对遵照道德规章做出职业承诺，该规章由 IREM严格执行。申请 AMO程序，候选人的公司及所有雇员需要承诺赞成合格的管理公司的职业道德。4、商业稳定性。为展示相关经验与商业稳定性。在申请 AMO程序前，候选公司需要已从事房地产管理行业 3 年。在此期间，候选公司的经历限制：（ 1）至多一次名称变更：（ 2）一次等于或少于 50的公司股权和所有权变更。5、保险保证。候选公司必须满足最低保险要求，即：一项保险契约覆盖公司全部雇员、官员、业主，数值上等于公司月毛收入至少 10，最低价值 10， 000 美元及最高价值 500， 000 美元。6、 运营与金融标准。 要证明候选公司有高水准的经营与金融，申请 AMO程序时应出具一张不受限的银行存款支票。另外，候选公司管理用的表格，包括给业主的收支财务报表，一份关于公司业务与服务的简要介绍，均应提交作为申请程序的一部分。7、分办事处名单。 AMO证书应用于公司的主要办事处和公司的每一个运作业务的分办事