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1、东莞中原战略研究中心 2020年一季度 东莞房地产市场分析报告 出品：东莞中原战略研究中心 2020.4.7 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 东莞中原战略研究中心 2017年，最新东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江 被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平 都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片 区。 城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗 松湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排 滨海：长安、虎门、厚街、沙田 东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头 水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅 东部产业园：常平、横沥、企石、桥
2、头、谢岗、东坑 另外，报告的专业名称分别为 商住用地：含住宅性质的经营性用地统称 商业用地：包括商办、商业性质的经营用地 住宅：洋房、别墅、公寓，含商业性质的洋房、别墅及公寓 非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等 东莞市行政区划示意图 【报告前置说明】 水 乡 滨 海 城 区 松 湖 东 部 临 深 东莞中原战略研究中心 目录 CONTENT 02 土地市场 01 宏观市场 04 三级市场 03 二级市场 05 后市展望 东莞中原战略研究中心 宏观市场 Macro market 东莞中原战略研究中心 世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷 新冠疫情开始于2019年12月，2020年1月底
3、随着春运扩散，2月疫情全面爆发，2月中旬单日新增确诊达1.5万，随后全国 疫情防控形势大有好转，截止3月31日，中国新增不足过百，市场信心逐步恢复。反观新冠疫情在全球蔓延态势加剧，自3 月中旬开始全球疫情进入爆发式增长，截止3月31日，全球累计确诊人数达85万人次。对此，在3月世卫组织宣布新冠病毒 为“全球大流行” 。 确诊 恢 复 死 亡 确诊 确 诊 全球每日疫情数据统计（3.31）： 中国每日疫情数据统计（3.31）： 东莞中原战略研究中心 受疫情影响市场呈低迷现象，全球股价下跌避险情绪上升 由于疫情全球蔓延加剧，叠加部分国家乐观措施及中东石油危机影响，市场投资者信心严重受挫，全球股价/
4、黄金/原油下 跌明显，美股3月连续4次熔断，市场投资氛围低迷，3月23日美联储宣布开启无限QE救市，市场有所回暖，但仍是低位， 投资者转投黄金保值，避险情绪上升。 东莞中原战略研究中心 -24.5% -20.5% -17.2% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2018-2020年我国“三驾马车”同比增速走势 投资 消费 出口 今年1-2月受到疫情爆发影响，我国经济活动明显放缓，三驾马车同比下降幅度均超10%，从制造业PMI来看，1、2、3 月分别为50.0%、35.7%、52.0%。由于疫情在3月份之后出现了有效的控制，复工进度显著加快，PMI回升明显，重返 荣枯线
5、上，但由于2月基数低，并非反映经济趋势好转，仅表明市场部分企业经营较2月有所好转，经济下行压力延续。 叠加近期多地政府促经济加快基建建设及出台消费刺激政策，预计市场后续将有所好转，但全年经济压力仍巨大，增速难 及过往。 一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施 50.0 35.7 52.0 35.0 37.0 39.0 41.0 43.0 45.0 47.0 49.0 51.0 53.0 近一年全国PMI指数 制造业采购经理指数(%) 东莞中原战略研究中心 为稳定经济增长降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，更加灵活地因城施策，多 地集中出台房地产政策稳定市场
6、发展，截至3月底，已有超60个省市从供需两端出台多项政策，其中以供给端为主、需 求端为辅。同时在3月27日中共中央政治局并未提及房地产，叠加广州、济南、海宁等城市出台商改住、限购、限贷等 一日游政策，可见“房住不炒”“稳市场”仍是高压线，但经济压力较大的城市后续或将持续边际放松。 多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线 2月以来从供给端出台政策的省市列表： 2月以来从需求端出台政策的省市列表 ： 数据来源：中指研究院综合整理 东莞中原战略研究中心 多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快 2020年3月全国27个重点城市商品住宅成交面积（万）： 随着2月下旬各房企陆续复工，国
7、内疫情控制逐步好转，3月房地产市场逐步回暖。由于2月疫情影响市场供需基数低，环比上升幅 度较大，同比却下跌3成。从供应来看，近4成城市已恢复正常供应，且较去年同期有所增长，开发商推货积极性提高，主要是弥补 前期疫情影响的供应缺口，同时由于全年业绩压力影响，预计后续会逐步加大供应，但是整体较去年仍有所不足。 从成交来看，3月整体市场有所回升，但较去年仍跌32%，市场低迷氛围有所缓解但仍堪忧。从城市来看，多数城市成交恢复缓慢， 仅深圳、成都、合肥等少数城市成交恢复较快，尤其成都、合肥由于前期疫情影响，返乡置业需求得到滞后，后续市场开放，成交 迅速回升，在3月成都开盘中出现“万人摇号”现象，而深圳成
8、交恢复较快的主要原因是年前成交及春节影响，年后集中签约影响。 随着疫情得到控制，市场恢复供应，成交将逐步回升，但短期内压力仍在。另外房企由于业绩压力影响，将加快推货节奏，以价换 量将会增多，如在2月恒大推出“75折”密集营销策略，加快去化。 2020年3月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积（万）： 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 东莞中原战略研究中心 根据国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2020年2月，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障 性住房）价格环比上涨的城市有21个（环比减少26个），房价持平26个（环比增加18个），下跌23个（环比增加8个）。
9、 2月，受到疫情影响，对房地产市场造成明显冲击，住宅销售价格回落城市增多，其中武汉、石家庄和太原等12个城市受 疫情影响无成交，价格视为没有变动。 受疫情影响，房价回落城市增多 数据来源：东莞中原战略研究中心收集国家统计局 65 63 59 58 57 65 67 67 63 60 55 53 50 44 50 47 21 0% 20% 40% 60% 80% 100% 201501 201502 201503 201504 201505 201506 201507 201508 201509 201510 201511 201512 201601 201602 201603 201604 2
10、01605 201606 201607 201608 201609 201610 201611 201612 201701 201702 201703 201704 201705 201706 201707 201708 201709 201710 201711 201712 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911
11、201912 202001 202002 70个大中城市住宅销售价格环比变动情况（1501-2001） 上涨 持平 下滑 东莞中原战略研究中心 在一季度东莞政府从土地端、供应端、需求端三方面出台土拍/备案价/公积金利好政策提振市场信心，土拍保证金延期有利 缓解近期房企经营压力；简化办证流程将推动供应加快，调和目前住宅供应紧张局面；备案价实行一套一价，规范行业双合 同现象，降低首付压力；公积金新政将提高市民购买能力，便于更好购买房屋。此举将从多方面促进房地产市场平稳发展。 土地拍卖 备案价 实行一套一价：商品房销售明码标价实行一套一标， 新的价格申报表需明确“毛坯”或“精装修”的实际 交付标准，
12、且不得在标价之外加价销售商品房。 一次性公开房源并按申报价销售：取得预售证或现售 备案证书后，在10日内一次性公开全部销售房源，并 严格按照申报价格明码标价对外销售。 成交价不得高于申报价或低于申报价90%。 取得预售证或现售备案证书180天后，未卖出房源可 调高不超过5%，调低幅度不限。 加快住宅供应：简化商品住房销售价格申报办理流程 公积金 公积金贷款年限延长、额度提高、允许 商转组合贷：将公积金贷款最长贷款年 限统一规定为30年，支持符合条件的申 请人将部分或全部商业贷款转为公积金 贷款，装配式住宅购买者、本市认定的 特色人才以及符合有关公积金缴存提取 规定的申请人，其可贷额度可在计算公
13、 式计算额度的基础上最高上浮20%。 土拍保证金费率降低、缴纳延期：疫情期 间以“招拍挂”方式出让的土地，其出让 总价款可放宽至自成交之日起计两个月内 缴交完毕，出让竞拍保证金按最低费率 （出让底价的20%）计收。 东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展 东莞中原战略研究中心 根据不完全统计商业银行数据显示，4月2日，全市 普遍银行首套房利率普遍5.35-5.45%，二套利率 为5.55-5.65%。 东莞各银行最新房贷利率（更新至2020.4.2） 3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65% 3月20日LPR公 布值 银行 首套加点 二套加点 首套利率 二套利
14、率 4.75 中信银行 34.5 74 5.095 5.49 恒生银行 55 103 5.3 5.78 浦发银行 60 80 5.35 5.55 交通银行 60 80 5.35 5.55 广发银行 60 80 5.35 5.55 邮政银行 64 88.5 5.39 5.635 民生银行 70 70 5.45 5.45 工商银行 70 90 5.45 5.65 建设银行 70 90 5.45 5.65 农业银行 70 90 5.45 5.65 中国银行 70 90 5.45 5.65 东莞银行 70 90 5.45 5.65 兴业银行 70 90 5.45 5.65 备注：最终以各银行当时利率为
15、准 东莞中原战略研究中心 宏观市场小结： 全球经济面：世卫宣布新冠病毒为“全球大流行”，市场情绪低迷；受疫情影响市场呈低迷现象，全球 股价下跌避险情绪上升 全国经济面：一季度市场经济负增长，多地政府出台促经济措施 全国政策面：多城出台房地产政策稳发展，但“房住不炒”仍是高压线 全国行业面：多数城市成交跌幅超3成，仅少数城市成交恢复较快；受疫情影响，房价回落城市增多 东莞政策面：东莞政府出台楼市新政，促进市场平稳发展 东莞房贷面：3月利率整体持平，首套普遍5.35-5.45%，二套为5.55-5.65% 东莞中原战略研究中心 土地市场 Land market 东莞中原战略研究中心 2020年第一季度关键指标一览 数据来源：东莞中原战略研究中心 2020年第一季度东莞土地挂牌公开出让164万平占面，建面约438万平，建面同比去年同期下跌32%，同比2018年大 幅上升105%，其中共计3宗商住地供应和出让，合计占地13万平，建面39万平，实际楼面地价为13795元/，同比 2018年（成交1宗商住地）下跌9%。 备注：计算时间按挂牌截止日期计算 指标 2020年第一季度 2019年第一季度 2018年第一季度 同比2019 （ ） 同比2018 （ ） 土地供应面积（万） 164 256 68 -36% 141% 土地供应建筑面积（万） 438 648 213 -32% 1
