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1、第一章 总论一、资产评估定义(一)定义 基本要素:主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日(二)资产 定义 (与会计中资产的区别)特点: 产权资产分类:有形/无形 单项/整体 可确指/不可确指 按流动性(三)价格与价值二、价值类型价值类型条件:评估的特定目的 被评估对象的功能、状态、评价是的市场条件分类:1、按估价标准形式:重置成本、收益现值、现行市价、清算价格 2、按评估假设:继续使用价值、公开市场价值、清算价格 3、按业务性质 4、按市场条件、使用状态、试用范围:市场价值(公允价值)、市场价值以外的价值 市场价值定义 市场价值以外的价值定义,如在用价值、投资价值、清
2、算价值、残余价值等三、评估目的(一)一般目的:资产公允价值(二)特定目的(三)作用(四)价值基础条件四、评估假设(一)交易假设(二)公开市场假设 公开市场定义(三)持续使用假设 在用续用/专用续用/移地续用(四)清算假设五、评估原则(一)工作原则:独立性、客观公正性、科学性(二)经济技术原则:1、预期收益原则 2、供求原则 3、贡献原则预期收益原则的具体应用 4、替代原则 5、评估时点原则第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法一、市场法的基本含义最直接最有说服力的评估方法1、定义2、原则:替代原则3、思路方法:比较类比二、基本前提1、活跃的公开市场2、可比的资产及交易活动可比性:(1)功能可
3、比 (2)市场条件 (3)交易时间三、基本程序(一)选参照物:大于等于3个(二)选比较因素:对价值影响大(三)指标对比、量化差异(四)在参照物价格基础上,调整对比差异指标(五)综合分析确定评估结果四、具体评估(一)直接比较法:V1/A1=P2/A2V1= P2*( A1/ A2) 要求:相同或基本相同 公式:评估价值=参照物成家价格*修正系数1*修正系数2*修正系数n应用:1、现行市价法:eg.上市股票、债券、汽车 2、市价折扣法:差别:销售条件、时限等 公式:评估价值=参照物成交价*(1-价格折扣率) 3、功能价值类比法功能差异 (1)线性生产能力比例法 公式:评估价值=参照物成交价*(评估
4、对象生产能力/参照物生产能力) (2)指数规模经济效益指数法 公式:评估价值=参照物成交价*(评估对象生产能力/参照物生产能力)x 4、价格指数法时间差异公式:评估价值=参照物成交价*(1+价格变动指数) 评估价值=参照物成交价*价格指数定基指数/环比指数 5、成新率价格调整法新旧差异公式:评估价值=参照物成交价*(评估对象成新率/参照物成新率)资产成新率=资产尚可使用年限/(资产已使用年限+资产尚可使用年限) 实际操作中常用的方法: 1、市场售价类比法 公式:评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*时间差异修正系数 2、价值比率法
5、:V1/A1=P2/A2V1=A1* (P2/ A2) (1)成本市价法 公式:评估价值=评估对象现行合理成本*(参照物成交价格/参照物现行合理成本) (2)市盈率倍数法企业价值评估 公式:评估价值=被评估企业相同口径收益率*参照物(企业)市盈率(二)间接比较法:以国家标准、行业标准或市场标准为基准打分;不要求参照物与评估对象一样或基本一样,局限较多。第二节 收益法一、收益法基本含义1、定义:未来预期收益现值 P=Ri/(1+r)i2、思路二、基本前提(1)预期收益可预测并可用货币衡量(2)风险能够预测并能用货币衡量:行业风险/地区风险/企业风险(3)获利年限可预测三、基本程序和参数(1)预期
6、收益:经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等收益是未来预期的,非历史或现实收益受益是客观收益,非实际收益四、主要技术方法收益:等额/非等额年限:无限/有限例2-10,2-11第三节 成本法一、成本法基本含义1、定义 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、基本思路:重建或重置被评估资产二、成本法基本前提1、资产继续使用或假定继续使用2、资产预期收益能够支持其重置及其投入价值三、基本要素(一)重置成本1、定义:现行再取得成本 价格范畴,合理必要费用+现金成本+利润2、分类:复原重置成本/ 更新重置成本(二)实体性贬值:使用或自然力作用,物理损耗 实体性贬值率(三)功能性贬值:
7、技术进步导致功能落后 构建成本超支额/ 运营成本超支额(四)经济性贬值:外部条件导致资产闲置,收益下降四、参数评估方法(一)重置成本计算1、重置核算法细节分析法、核算法 费用逐项累计相加 购买:购置费+运费+安装费+其他 eg2-12 自建:成本+合理收益2、价格指数法重置成本=资产历史成本*(1+价格变动指数)定基指数/环比指数 eg 2-13价格指数法与重置和算法的区别:(1)价格指数法计算的是复原重置成本,偏高 重置核算法既可计算复原重置成本,也可计算更新重置成本(2)价格指数法要根据一种或某类或全部资产物价水平计算 重置核算法用现行价格水平构建成本费用3、功能价值勒比法(1)生产能力比
8、例法 重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)(2)规模经济效益指数法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)xX介于0.41.24、统计分析法:整体资产,相同类别K=R/R 重置成本=某类资产账面历史成本*K例2-15(二)实体性贬值计算1、观察法: 实体性贬值率=1-实体性成新率2、使用年限法 实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限 贬值额=(重置成本-预计残值)*实体性贬值率 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产法定利用时间 资产利用率1
9、1 =1 例2-16 还可以使用总工作量、已完成工作量、设计行驶里程、已行驶里程等多项指标3、修复费用法:以修复资产功能所支付的费用金额来直接估算资产实体性贬值(三)功能性贬值计算1、超额运营成本计算: 功能性贬值额=(被评估资产年景超额运营成本*折现系数)例2-172、超额投资成本的估算 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四)资产经济性贬值的估算1、间接计算法经济性贬值率=1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x*100%注意重置成本计算采用功能价值类比法2、直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*(P/A,r,n)注意功能性贬值额计算中资产年收益
10、损失额的扣除例2-1第四节 评估方法的选择注意事项第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概念一、机器设备定义 自然属性 资产属性二、机器设备的分类 按机器设备的组合形式分类:单台机器设备/机器设备组合第二节 成本法在机器设备评估中的应用一、重置成本的计算包含内容:直接成本:本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其它合理成本间接费用:管理费、设计费、工程监理费、保险费按比例摊入资金成本合理利润相关税费(一) 设备本体重置成本通用设备:现行市场销售价格或其他方法自制设备:当前价格水平下料(原材料、动力燃料)、工、费、期间费、利润、税金、设计费 1、直接法:市场交易数据 关键:获得市场价格资料(1
11、)市场询价:通用:最低售价 专用:厂家询价,报价与成交价差异(2)使用价格资料:产品目录、价目表时效性、可靠性2、物价指数法适用于难获市场价格的机器设备重置成本=历史成本*价格指数二手设备的历史成本为最初使用者的账面价值注意:(1)某一类产品分类物价指数,非综合物价指数 (2)历史成本可靠性 (3)运杂费、安装费、基础费等分别计算 (4)复原重置成本 (5)价格变动与分类物价指数差异 (6)进口设备适用出口国分类物价指数3、重置核算法非标准、自制设备 生产成本+销售费用+利润+税金4、综合估价法 RC=(Mrm/Km+Mpm)*(1+Kp)*(1+Kd/n)5、重量估价法6、类比估价法规模经济
12、效益指数法(二)运杂费 1、国产设备运杂费=国产设备原价*国产设备运杂费 2、进口设备国内运杂费=CIF*进口设备国内运杂费率(三)安装费 1、国产设备安装费=设备原价*设备安装费率 2、进口设备安装费=相似国产设备原价*国产设备安装费率 或进口设备安装费= CIF*进口设备安装费率(四)基础费 设备的基础是指为安装设备而建造的特殊构筑物 建造设备基础所发生的料+工+机械+全部取费1、国产设备基础费=设备原价*设备基础费率 2、进口设备基础费=相似国产设备原价*国产设备基础费率 或进口设备基础费= CIF*进口设备基础费率(五)进口设备从属费用 1、国外运费=FOB*海运费率 2、国外运输保险
13、费=(FOB+国外运费)*保险费率3、关税=CIF*关税税率4、消费税=(关税完税价+关税)*消费税税率/(1-消费税税率)5、增值税=(关税完税价+关税+消费税)*增值税税率6、银行财务费=FOB*费率7、外贸手续费=CIF*外贸手续费8、车辆购置附加费=(CIF+关税+消费税)*费率例4-6二、实体性贬值第I种有形贬值第种有形贬值(一)观察法德尔菲法模糊综合判断法(二)使用年限法复杂设备的各组成部件的使用寿命不同,每个零部件可以独立更换贬值率=KiApi(三)修复费用法可修复性损耗:修复费用法不可修复性损耗:使用年限法例4-8三、功能性贬值(一)第I种功能性贬值:超额投资成本引起的功能性贬值例4-9(二)第种功能性贬值:超额运营成本引