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1、第一章 总论一、资产评估定义（一）定义 基本要素：主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日（二）资产 定义 （与会计中资产的区别）特点： 产权资产分类：有形/无形 单项/整体 可确指/不可确指 按流动性（三）价格与价值二、价值类型价值类型条件：评估的特定目的 被评估对象的功能、状态、评价是的市场条件分类：1、按估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格 2、按评估假设：继续使用价值、公开市场价值、清算价格 3、按业务性质 4、按市场条件、使用状态、试用范围：市场价值（公允价值）、市场价值以外的价值 市场价值定义 市场价值以外的价值定义，如在用价值、投资价值、清
2、算价值、残余价值等三、评估目的（一）一般目的：资产公允价值（二）特定目的（三）作用（四）价值基础条件四、评估假设（一）交易假设（二）公开市场假设 公开市场定义（三）持续使用假设 在用续用/专用续用/移地续用（四）清算假设五、评估原则（一）工作原则：独立性、客观公正性、科学性（二）经济技术原则：1、预期收益原则 2、供求原则 3、贡献原则预期收益原则的具体应用 4、替代原则 5、评估时点原则第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法一、市场法的基本含义最直接最有说服力的评估方法1、定义2、原则：替代原则3、思路方法：比较类比二、基本前提1、活跃的公开市场2、可比的资产及交易活动可比性：（1）功能可
3、比 （2）市场条件 （3）交易时间三、基本程序（一）选参照物：大于等于3个（二）选比较因素：对价值影响大（三）指标对比、量化差异（四）在参照物价格基础上，调整对比差异指标（五）综合分析确定评估结果四、具体评估（一）直接比较法：V1/A1=P2/A2V1= P2*( A1/ A2) 要求：相同或基本相同 公式：评估价值=参照物成家价格*修正系数1*修正系数2*修正系数n应用：1、现行市价法：eg.上市股票、债券、汽车 2、市价折扣法：差别：销售条件、时限等 公式：评估价值=参照物成交价*（1-价格折扣率） 3、功能价值类比法功能差异 （1）线性生产能力比例法 公式：评估价值=参照物成交价*（评估
4、对象生产能力/参照物生产能力） （2）指数规模经济效益指数法 公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x 4、价格指数法时间差异公式：评估价值=参照物成交价*（1+价格变动指数） 评估价值=参照物成交价*价格指数定基指数/环比指数 5、成新率价格调整法新旧差异公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限） 实际操作中常用的方法： 1、市场售价类比法 公式：评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*时间差异修正系数 2、价值比率法
5、：V1/A1=P2/A2V1=A1* (P2/ A2) （1）成本市价法 公式：评估价值=评估对象现行合理成本*(参照物成交价格/参照物现行合理成本) （2）市盈率倍数法企业价值评估 公式：评估价值=被评估企业相同口径收益率*参照物（企业）市盈率（二）间接比较法：以国家标准、行业标准或市场标准为基准打分；不要求参照物与评估对象一样或基本一样，局限较多。第二节 收益法一、收益法基本含义1、定义：未来预期收益现值 P=Ri/(1+r)i2、思路二、基本前提（1）预期收益可预测并可用货币衡量（2）风险能够预测并能用货币衡量：行业风险/地区风险/企业风险（3）获利年限可预测三、基本程序和参数（1）预期
6、收益：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等收益是未来预期的，非历史或现实收益受益是客观收益，非实际收益四、主要技术方法收益：等额/非等额年限：无限/有限例2-10，2-11第三节 成本法一、成本法基本含义1、定义 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、基本思路：重建或重置被评估资产二、成本法基本前提1、资产继续使用或假定继续使用2、资产预期收益能够支持其重置及其投入价值三、基本要素（一）重置成本1、定义：现行再取得成本 价格范畴，合理必要费用+现金成本+利润2、分类：复原重置成本/ 更新重置成本（二）实体性贬值：使用或自然力作用，物理损耗 实体性贬值率（三）功能性贬值：
7、技术进步导致功能落后 构建成本超支额/ 运营成本超支额（四）经济性贬值：外部条件导致资产闲置，收益下降四、参数评估方法（一）重置成本计算1、重置核算法细节分析法、核算法 费用逐项累计相加 购买：购置费+运费+安装费+其他 eg2-12 自建：成本+合理收益2、价格指数法重置成本=资产历史成本*（1+价格变动指数）定基指数/环比指数 eg 2-13价格指数法与重置和算法的区别：（1）价格指数法计算的是复原重置成本，偏高 重置核算法既可计算复原重置成本，也可计算更新重置成本（2）价格指数法要根据一种或某类或全部资产物价水平计算 重置核算法用现行价格水平构建成本费用3、功能价值勒比法（1）生产能力比
8、例法 重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）（2）规模经济效益指数法重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）xX介于0.41.24、统计分析法：整体资产，相同类别K=R/R 重置成本=某类资产账面历史成本*K例2-15（二）实体性贬值计算1、观察法： 实体性贬值率=1-实体性成新率2、使用年限法 实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限 贬值额=（重置成本-预计残值）*实体性贬值率 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产法定利用时间 资产利用率1
9、1 =1 例2-16 还可以使用总工作量、已完成工作量、设计行驶里程、已行驶里程等多项指标3、修复费用法:以修复资产功能所支付的费用金额来直接估算资产实体性贬值（三）功能性贬值计算1、超额运营成本计算： 功能性贬值额=（被评估资产年景超额运营成本*折现系数）例2-172、超额投资成本的估算 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）资产经济性贬值的估算1、间接计算法经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x*100%注意重置成本计算采用功能价值类比法2、直接计算法经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）注意功能性贬值额计算中资产年收益
10、损失额的扣除例2-1第四节 评估方法的选择注意事项第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概念一、机器设备定义 自然属性 资产属性二、机器设备的分类 按机器设备的组合形式分类：单台机器设备/机器设备组合第二节 成本法在机器设备评估中的应用一、重置成本的计算包含内容：直接成本：本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其它合理成本间接费用：管理费、设计费、工程监理费、保险费按比例摊入资金成本合理利润相关税费（一） 设备本体重置成本通用设备：现行市场销售价格或其他方法自制设备：当前价格水平下料(原材料、动力燃料)、工、费、期间费、利润、税金、设计费 1、直接法：市场交易数据 关键：获得市场价格资料（1
11、）市场询价：通用：最低售价 专用：厂家询价，报价与成交价差异（2）使用价格资料：产品目录、价目表时效性、可靠性2、物价指数法适用于难获市场价格的机器设备重置成本=历史成本*价格指数二手设备的历史成本为最初使用者的账面价值注意：（1）某一类产品分类物价指数，非综合物价指数 （2）历史成本可靠性 （3）运杂费、安装费、基础费等分别计算 （4）复原重置成本 （5）价格变动与分类物价指数差异 （6）进口设备适用出口国分类物价指数3、重置核算法非标准、自制设备 生产成本+销售费用+利润+税金4、综合估价法 RC=(Mrm/Km+Mpm)*(1+Kp)*(1+Kd/n)5、重量估价法6、类比估价法规模经济
12、效益指数法（二）运杂费 1、国产设备运杂费=国产设备原价*国产设备运杂费 2、进口设备国内运杂费=CIF*进口设备国内运杂费率（三）安装费 1、国产设备安装费=设备原价*设备安装费率 2、进口设备安装费=相似国产设备原价*国产设备安装费率 或进口设备安装费= CIF*进口设备安装费率（四）基础费 设备的基础是指为安装设备而建造的特殊构筑物 建造设备基础所发生的料+工+机械+全部取费1、国产设备基础费=设备原价*设备基础费率 2、进口设备基础费=相似国产设备原价*国产设备基础费率 或进口设备基础费= CIF*进口设备基础费率（五）进口设备从属费用 1、国外运费=FOB*海运费率 2、国外运输保险
13、费=（FOB+国外运费）*保险费率3、关税=CIF*关税税率4、消费税=（关税完税价+关税）*消费税税率/（1-消费税税率）5、增值税=（关税完税价+关税+消费税）*增值税税率6、银行财务费=FOB*费率7、外贸手续费=CIF*外贸手续费8、车辆购置附加费=（CIF+关税+消费税）*费率例4-6二、实体性贬值第I种有形贬值第种有形贬值（一）观察法德尔菲法模糊综合判断法（二）使用年限法复杂设备的各组成部件的使用寿命不同，每个零部件可以独立更换贬值率=KiApi（三）修复费用法可修复性损耗：修复费用法不可修复性损耗：使用年限法例4-8三、功能性贬值（一）第I种功能性贬值：超额投资成本引起的功能性贬值例4-9（二）第种功能性贬值：超额运营成本引
