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1、云中飞房地产企业税务检查的重点岭南税侠 云中飞（原创）前言： 房地产企业今年又要被查了！在国家税务总局公布的关于开展2010年税收专项检工作的通知（国税发201035号）中，房地产企业再次光荣的登上重点稽查行业的“黑榜”。在此背景下，云中飞应中国税网核心期刊税务规划的邀请，写作了房地产企业税务检查的重点一文。房地产企业税务检查的重点已经在中国税网核心期刊税务规划2010年6月期首发。非常感谢税务规划期刊能够刊登云中飞这一万多字的文章，一万多字呀，这让云中飞感激不尽，云中飞无以为报，云中飞以后只能多写文章，以报答税务规划期刊的知遇之恩了。云中飞最新写的国税发2010220号解读文章也已经投稿税务
2、规划，税务规划的读者可以第一时间看到云中飞的这篇文章。税务规划的读者可能还不是很了解云中飞。云中飞就简单自我介绍一下吧：云中飞真名叫钟必，呵呵，真名不是很好听呢。云中飞是现职一线税务稽查人员，目前在三大会计税务网站中国会计视野、阿毛税官、房地产会计网同时担任版主，是广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，参与了国家税务总局教育中心标准化课程企业所得税政策法规的编写和广东省地税局稽查案例选编的编写。本次云中飞房地产企业税务检查的重点主要是摘录了云中飞核心课程房地产最新税收政策解读及税务稽查风险防范201030%左右的内容。当然，文章参考了部分网友的观点和案例，在此表示感
3、谢。特别需要说明的是，云中飞水平有限，错误难免,希望各位网友批评指正。另外，有网友可能注意到，云中飞又多了一个“岭南税侠”的称号，啊啊，这个称号不是云中飞自封的，是王骏老师封的。云中飞非常渴望王骏老师能在他的博客上转载这篇文章，因为云中飞每天唯一只看王骏老师的博客，王俊老师的博客未来必然是全国财税类博客点击率排名第一的。云中飞的电话：18926950393邮箱：房地产企业计税收入的检查重点 来源：中国税网主办期刊税务规划2010年6月期作者：云中飞（钟必）房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的机车中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业
4、的如下计税收入： 一、是否有延迟确认收入的行为 企业会计准则收入规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； （3）收入的金额能够可靠地计量； （4）相关的经济利益很可能流入企业； （5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 通常房地产企业会计确认收入的条件是： 1.办理了商品房实物移交手续。 2.取得了买方付款证明。也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。 但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前： 1、2008年前：
5、国税发200631号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。 2、2008年后：国税发200931号文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发200931号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，2
6、008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。 因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。 收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 国税发200931号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所
7、得额，期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。 另外，这里要特别提醒房地产企业注意的是，国税发200931号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 “计入当期应纳税所得额”应理解为“实际
8、征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。 二、预收的定金、诚意金是否按规定征税 1、定金 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。 根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预
9、收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？ 根据国税函发1995156号文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 营业税暂行条例第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税暂行条例第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。 营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所
10、称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。 但是，营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 因此，预收定金必须要交企业所得税和营业税。 2、订金（保证金、诚意
11、金、VIP卡） 订金（保证金、诚意金、VIP卡） 订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。 订金只是单方行为，不具有担保性质。 预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质， 订金、诚意金需要缴纳营业税， 营业税暂行条例实施细则第二十五条 规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
12、 但是，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。 订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。 三、真假银行按揭收入检查 （一）真按揭的检查 有一些房地产企业喜欢隐瞒银行按揭的收入，而隐瞒银行按揭的收入很容易检查出来。 例如，检查员到某单位售房部实地调查，通过对售房部人员询问，并对其销售部微机进行了检查，取得了详细的电子售楼明细表，证实了其所开发项目已售出住宅162户，并发现其中按揭贷款售房户数75户。
13、但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。针对这一问题，检查人员到按揭贷款银行进行调查取证，证实银行给该单位发放按揭贷款金额为1549.5万元。在事实面前，该单位只好承认少计了这部分收入。 国税发200931号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （二）假按揭的检查 假按揭一般在房地产市场低迷的时候出现。税务机关对假按揭的态度是，只看形式，不考虑是否真假银行按揭，只要有合同就一律征税。 例如，某房地产开发公司因资金不足，而通过银行的融资渠道又很狭窄，故采取
14、了假按揭的方式，即让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款”贷：“长期借款”（不是“预收账款”），在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息，另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。通常税务机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到），并且内部人员买房不便宜，反而贵的时候，税务机关就会怀疑企业是不是有假按揭。如果税务机关认定企业确实属于假按揭，就会依预征率计提营业税和土地增值税，依计税毛利率计算企业所得税，并且不得在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息。 四、代收款项的检查 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 1、企业所得税的处理 按企业会计准则第1号存货中企业会计准则第14号收入规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。 国税发200931号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企
