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1、二次裝修管理,主讲：李立伟,2015年8月,培训内容, 装修申报与审批, 装修管理的意义, 关于装修的案例分析, 装修过程的监督与管理, 装修管理的前期准备,2,一、装修管理的意义,物业公司-公共秩序 业主-装修质量、环境、楼宇保值 发展商-品牌 施工单位-规范施工、降低风险,3,二、装修管理的准备,1、法律法规依据 2、制定装修管理的相关文件（手册、协议、办理及监督 程序等）； 3、施工车辆、材料及人员进出控制； 4、装修垃圾、淤泥的堆放与处理； 5、预见性装修改建指引拟定。,4,二、装修管理的准备,1、法律法规依据 物业管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 江西省物业管理条例 （地方）物业服
2、务收费管理实施细则 （地方）家庭居室装饰装修管理办法,5,二、装修管理的准备,2、制定装修管理的相关文件：,1）装修手册装修管理的一般规定（申报与审批程序、施工时间、常规要求、防盗网、空调的安装要求、费用的收取标准、退款的方式及时限等）； 2）装修管理服务协议 3）装修/施工防火责任书、电梯使用承诺书 4）施工前设备实施的完好确认书； 5）装修办理所需的表单资料的印刷等,6,二、装修管理的准备,3、施工车辆、材料及人员进出控制；,1）指定施工车辆的进出路线及停放地点（工人与业户分流原则）； 2）指定施工材料的上、落地点； 3）制定施工人员的控制方式（如正、副证方式）,7,二、装修管理的准备,4
3、、装修垃圾、淤泥的堆放与处理；,1）选定装修垃圾、淤泥的堆放地点（防止污染）； 2）选定装修垃圾、淤泥的清运单位，签订清运协议； 3）装修垃圾、淤泥清运过程的监管方式。,8,二、装修管理的准备,5、预见性装修改建指引拟定 防盗网（隐形防盗网、不锈钢防盗网、铝合金窗、 拉闸、无框玻璃） 防盗门、窗花（颜色、款式、材质） 入户花园 雨篷 空调 热水器（太阳能、电） 商铺广告位 天台 防水等,9,三、装修的申报与审批（办理）,1、装修办理流程 2、申报所需资料 3、审批注意事项,10,三、装修的申报与审批（办理）,1、装修流程图,11,二、装修的申报与审批（办理）,2、申报所需资料 1) 业主身份证
4、明（非业主须书面委托确认）； 2) 装修申请表（列明施工项目）； 3) 相关图纸（平面图、水电图、拆建墙图、商铺涉及效果图）； 4) 施工单位营业执照及资质证明； 5）特殊作业人员的操作证书（电、焊工等）； 6）特殊施工项目的施工方案及设计方案（如改动防水、结构等).,12,三、装修的申报与审批（办理）,3、审批注意事项,1)依据法规（装修管理办法、防盗网安装规定等）、装修手册/协议； 2）常规提醒（现场防火安全、施工安全等）； 3）有针对性（针对施工项目）； 4）有预见性（针对施工项目有可能出现的违规情况）； 5）装修人书面确认审批意见； 6）结构改建给专业房地产工程师审批。,13,四、装修
5、过程的监督与管理,1、确定管理组织； 2、熟悉巡查内容； 3、明确违章装修处理方式； 4、验收。,14,四、装修过程的监督与管理,1、确定管理组织； 确定装修管理部门或人员的协调分工，做到分工明细、责任明确。对相关人员组织培训，对可能出现的情况做好统一解释及处理方式。 客服中心-资料预审、业主解释宣传 工程部-图纸审查、专业指导提示、建议 物管部-现场监控（门岗、专职装修巡查）,15,装修期间的管理,灭火器是功能正常?,巡查,16,装修期间的管理,用电是否安全?,巡查,17,装修期间的管理,装修场地内是否按要求及时清理易燃物品？,巡查,18,装修期间的管理,电线接驳是否安全?,巡查,19,四、
6、装修过程的监督与管理,2、装修监管的内容 管证件 管违章 管垃圾,20,四、装修过程的监督与管理,管证件 施工许可证 施工人员出入证 动火证 余泥倾倒许可证,21,四、装修过程的监督与管理,管违章,擅自开工 乱拉、乱接电线，漏电开关检查 现场吸烟、室内明火煮饭 装修材料、垃圾堆于公共地方 动火未经审批，并未做好现场防护措施 装修现场未配备足够灭火器 在柱、梁、地板、承重墙上穿孔、削薄、挖槽 违章安装防盗网、铝合金窗,22,四、装修过程的监督与管理,管违章,擅自占用公共通道、天台、墙面 擅自在室外装灯牌、广告牌 堵塞或开凿地漏和排水管道 随意向外抛扔物品或阳台堆放过高杂物 铺装过重的地板材料或在
7、阳台安装过大的鱼池 集中堆放材料过重（一般现浇楼板承重为350kg/平方） 工人留宿施工现场 未经许可改动弱电系统或公共设施,23,四、装修过程的监督与管理,管垃圾 垃圾堆放 垃圾清运过程 业主自行清运监控,24,四、装修过程的监督与管理,3、明确违章装修处理方式；,法律所赋予的权利： 1）规劝； 2）现场制止、责令整改； 3）投诉、举报。,25,四、装修过程的监督与管理,3、明确违章装修处理方式；,依据装修管理协议： 1）没收证件； 2）扣除相应保证金（无罚款权利）； 3）必要时可通过业主委员会制止。,26,五、验收, 装修工程竣工后，业主向物业公司申请验收，物业公司与业主约 定时间组织验收
8、，验收合格后按时退回装修保证金。 1）根据施工项目进行验收（是否存在未申请擅自施工项目）； 2）是否有影响主体结构及外立面行为； 3）是否损坏或占用公共设施、部位行为； 4）隐蔽工程须于恢复前验收，并预留一定观察期； 5）凡涉及变动主体结构行为应第三方有资质机构验收； 6）现场管理人员参与验收。,27,裝修管理总结,装修管理意义(物业、业主、发展商、施工队） 装修管理的前期准备（法律法规、文件，人、材料控制、垃圾清运、预见性改建指引） 装修申报与审批 装修过程的监督与管理（管证件、管违章、管垃圾） 装修验收,28,案例分析空调位被占用,【案情介绍】 某小区B座302单元，业主在装修完，空调厂家
9、来安装时，发现没空调位安装。往上窗户顶402室外机占了，往下202装了。业主找管理处解决，如何处理？怎样预防此类事件发生？,29,案例分析空调位被占用,【案情处理】 谁装错了位置谁整改 管理处有无指引或指引不明确及错误 402单元是否处于腰线位，无位置安装,30,案例分析空调位被占用,【预防措施】 明确的指引 统一位置的确定，腰线、平台、顶层等特殊位置定位 安装过程监控 单项安装申请（空调、防盗门、防盗网、防蚊纱窗、铝合金窗等）须先申请，交押金。 门岗在进材料时做好监控 专人现场指定位置、确认,31,案例分析业主买顶楼装太阳能热水器,【案情介绍】 某小区张先生买下一栋顶楼商品房，并在屋顶安装了
10、太阳能热水器。没多久，物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改，一周后，物业管理公司出具书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，最后，物业公司将其告上了法庭。,32,【案情处理】 在审理过程中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张先生安装太阳能热水器侵犯了其他业主权利，物业公司还拿出了相关法规加以说明。,案例分析业主买顶楼装太阳能热水器,33,案例分析业主买顶楼装太阳能热水器,【案情结果】 法院审理后认为： 1、张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，张先生在没有 征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，
11、侵犯了其他共有人的利益，此行为对屋面可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。 2、法院判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶原状,34,装修管理乱扔装修垃圾如何处理？,【案情介绍】 某小区护卫员在巡逻时发现，电梯门口堆放着一堆装修垃圾，经查证，是A201单元在装修中丢弃到这里的废料，于是，管理处有关人员主动登门，要求他们立即清理，随后，又数次提醒。尽管他们每次都满口答应，但未采取任何措施。,35,装修管理乱扔装修垃圾如何处理？,【案情处理】 经多次好言相劝无效，管理处将现场情况照相记录，并向该栋业主发出书面通知，明确指出其丢弃垃圾属违规行为，要求在限期内进行整改，否则，按
12、小区相关管理规定收取违约金。通知送达时，由业主/装修单位负责人签字确认。翌日，施工单位清理了现场的垃圾。,36,装修管理乱扔装修垃圾如何处理？,【成功经验分享】 1、物业管理人员要养成随身携带照相机的好习惯 2、当好言相劝难以奏效时，请采取书面通知 3、当与施工人员沟通无效时，请与他们的“老板”（业主或施工单位负责人）沟通,37,装修管理物业管理企业无权罚款,【案情介绍】 张先生入住位于顶层的新房后，未经物业公司同意，封了观景阳台 并加了防护栏。 物业管理公司根据管理规约中：“为维持小区整体形象和相邻 住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护 栏”的约定，要求他拆除。多次沟通
13、无效情况下，物业公司强制停了张先生家的水电,38,装修管理：物业管理企业无罚款权,【案情分析】 第二步 最后，双方因纠纷无法解决，物业公司把张先生告上了法庭。 物业公司的诉讼请求是： （1）张先生拆除护栏并交纳罚款； （2）此案诉讼费由张先生负担。 张先生提出了反诉，诉讼请求是： （1）物业公司不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维 持居住安全的措施； （2）赔偿因断水、断电而给自己造成的损失； （3）此案诉讼费由物业公司承担。,39,装修管理：物业管理企业无罚款权,【案情结果】 法院经审理后判决： （1）物业公司要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳； （2）张先生拆除护栏； （3
14、）此案诉讼费用由双方各自负担一半。,40,案例一提示,从法律角度来讲，罚款是一种行政处罚行为，不存在所谓的“行政处罚罚款”和“经济处罚罚款”之分。 物业管理机构只是一个企业法人或非法人组织，而不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，擅自实施这种行为是违反中华人民共和国行政处罚法的。 对于业主的违约行为，物业管理公司依据管理公约或国家有关部门对物业管理的规定，在业主公约或者在物业管理委托合同中加入违约责任，如使用违约金和赔偿金等方式或到法院提起起诉，请求法院执行。 因为水电费是由电力公司和自来水公司管理的，只要业主交纳水电费，物业公司无权擅自对业主停水、停电，必须保证业主权利的实现。,41,谢 谢,42,
