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1、前期定位标准模板,前期定位标准模板是营销成果体系中最重要的一个，项目成功的70%由前期定位决定；前期定位标准模板可分解为4个阶段和16个报告。,一、 定位 条件,土地性质与规划建设指标 当地的建筑设计规范 国家出台的新规范征询 城市规划与区域发展前景,城市整体市场供求关系、成交情况、价格变动等 未来供应走势、地块及竞争项目分布、竞争优劣预判 市场需求总量、主要客户群分类研究 市场主力产品与竞争情况,楼盘概况：位置、体量、物业形态、开发商等 主力产品、主力面积、附加值等 客户定位与描述、客户名单与样本 样板展示区策划包装分析 销售模式研究 推广策略、广告包装、活动 历史销售数据与销售现状 开发战
2、略与后续推量 营销模式、操盘手经验、签约周期、委托价格、销售员专业度等 样板展示区 营销推广方法、手段位置和距离，与本项目的竞争度,宗地位置 宗地现状与地形、地貌分析 周边环境 周边社区配套 大市政配套 规划控制要点 土地价格,政策规范研究,整体市场报告,楼盘个案研究,土地属性分析,1,2,3,4,前期定位标准模板,二、 定位 分析,区域市场基本指标：开工量、竣工量、批售比、成交价格 各类产品的平均指标：售价、规模、形式、供应、去化率 楼盘个案分布图 同类产品的未来供应量、时间、价格走势 二手市场基本成交量、价格 分析本项目的市场机会点与竞争策略,客户区域特征、年龄层次、家庭结构、职业特征、教
3、育背景、家庭收入 客户现在居住情况、购房意愿与能力、购房目的 客户个性、审美倾向与偏好 客户居住现状与潜在需求挖掘 客户购买能力分析 客户对相关产品的体验感知和具体要求,客户对社区规划、物业形态、产品功能、面积、配套等方面的需求 客户敏感性排序 建材、智能化标准等的设置 与竞争对手项目的客户需求差异、升级及突破,市场竞争策略,客户描述与典型客户样本,客户产品需求与敏感性分析,5,6,7,前期定位标准模板,二、 定位 分析,三种产品竞争策略：颠覆性产品、错位竞争产品、升级版产品 产品形态、面积、户型功能、建筑风格等初步建议 各物业类型产品创新、附加值、溢价能力的分析,初步产品建议与产品策略,8,
4、结构成本最省最优 以客户敏感点为基础的装饰成本价值最大化 项目整体策划包装的档次定位,产品定位阶段的成本配置标准,9,前期定位标准模板,三、 项目 定位 评估 测算,用地规划设计强度分析及方案排布论证,开发战略与周期,整盘销售方案及销售计划,项目经营概算,10,13,14,15,项目整体开发战略 项目开发的经营策略 项目分期与滚动开发 项目分期的开工、预售、竣工、交付时间 样板展示区策划方案的前置性考虑,项目盈利预测 项目现金流量表 项目现金平衡表 项目IRR等指标测算,项目分期开发与销售的时间节点 不同产品的推案时间与体量 不同产品的销售价格与销售速度 整盘销售收入预测,土地价值分析 物业形态配比、组合、体量 经济技术指标 方案排布的优劣势、竞争力、溢价能力等方面的论证,售楼处、会所的位置和面积要求 样板区范围划定,售楼处样板区范围,11,前期定位标准模板,土地成本 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共设施建设费 分析哪些是成本控制重点，那些是影响产品品质和效果的成本敏感点,目标成本概算,12,四、 产品 建议,产品策划设计任务书,16,项目基本概况 用地规划指标 规划建筑面积指标 项目客户定位 项目策划定位 项目产品定位、建筑风格、户型配比及面积配比、景观风格、道路系统、停车方式、售楼处会所及样板段等要求,前期定位标准模板,
