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1、至善藏珑 源自天性 水岸、洋房与这个时代的故事 深圳市种子创意沈阳藏珑1620专案组 2013年5月23日 在全沈阳都在关注全运会的时候、 在全沈阳都在为全运会中心建设让路的时候、 在绿城已经占领了全运村概念的城市标示优势的时候， 我们是不是要贴全运会跟着走？ 全运逼近，最炙手可热的板块。关键问题全运的知名度如何转换成消费 者的购买价值？ 金道城 建面186万 容积率3.1 多层：90-140 高层：55-115 华茂中心 建面100万 容积率2.5 别墅：186 洋房：107-157 高层：41-98 绿城全运村 建面180万 容积率1.5 洋房：140-300 高层：90-180 本案 建
2、面36.3万 容积率1.5 洋房：110-170 小高层：100-120 高层：70-100 区域依旧陌生，还竞争激烈。关键问题站在全运里面来看项目，能否跳脱红海竞争？ 36万方项目如何支持双瑞东北战略首发的姿态？ 切入藏珑1620操盘策略的角度： 回到藏珑看1620 中海的霸气藏珑的品牌底蕴 金地的自识团队/产品的自信 万科的深耕差异化客户定位 华润的融合新沈阳审美标准 绿地的手段借势借力达共赢 碧桂园的性价比价格策略保人气 南派知名品牌进入姿态 双瑞借鉴 藏珑进入沈阳的姿态和模式 step 1 告诉全沈阳藏珑来了 20072013，藏珑从长沙城市湖岸领袖豪宅，到百亿新城海 岸懂海之家、到全
3、运中心国际新城河岸作品。 沈阳 鲅鱼圈 长沙 在长沙 在沈阳 在鲅鱼圈 从“品质”到 “全成品湖岸领袖生活” 重新定义城市湖区豪宅物业 形成藏珑产品顶级化、生活方式精致化的标准化 重新定义新时代鼎级洋房标准 形成藏珑从公园住区标准化、配套主题化， 引领当地城市特色提升（温泉会所经营、滨海精品 商业街区） 重新定义海岸宜居豪宅物业 湖 河 海 完成客户圈层 运营（生活平 台）藏珑会的 模式； 完成藏珑从产 品到“全面品 牌运营”的基 础 藏珑品牌定位： 城市水岸 豪宅作品 创想家 每一座城市新崛起的中心，藏珑都以领先者的姿态，抢先引领一种新时代的居 住观念，与时代领袖的生活趋势亦步亦趋； 智者乐
4、水。藏珑源于水岸，水是人生存根本，是文明居住的源头和理想； 藏珑的每一份作品都是无数业内精英的心血凝聚而成，中国地产豪宅排行榜10 大豪宅作品的精华汇聚藏珑； 但是藏珑每到一处，都在最大化的尊重土地、尊重环境、尊重人，建筑围绕三 者而大胆的创想居住者未来生活在水岸的丰盛生活，每一份作品都是用激情去 理想。 城市水岸 豪宅作品 创想家 step 2 告诉全沈阳藏珑带了不一样的产品 而品牌的价值支撑归根到底来源于产品的体验， 怎样的产品， 值得沈阳人期待并且拥有？ 片区最大的竞争对手【绿城全运村】通过强调项目低密属性和生活配套， 突出自身宜居价值，是目前片区市场领导者 在售 去化90% 多 层 健
5、 身馆 高层 别墅 在售 去化 50 % 学 校 商业 高级公务员们， 追逐大都市的繁华与喧嚣， 需要赤裸裸的面子炫耀。 而新区大量的产业升级、城市建设者， 参与整个城市建设的创业者才需要徐缓而体面的生活。 好洋房在其他一线城市早就没有了， 要以前有，二手早就买不到了， 要现在有，早就当别墅卖了， 要还傍着条河的，应该被当作旅游景点了， 要边上还有那么些体育公园，应该会被收上门票了， 要还在城市新中心，那可就得看您的口袋啰。 为什么沈阳现在拥有这些其他一线城市没有的稀有筑种， 因为城市第二中心始终没有形成啊， 大家赶着趟在金廊里填鸭着呢， 你看那金廊鳞次栉比的天际线， 你看那美美闪烁的尾灯，
6、那是抬头向天赶趟式的时尚MM们的天堂。 对， 那不是你这土鳖创业者的居住天堂， 对不起，时尚不适合你， 因为你太土，土得把所有时间用来创造商业机会上， 因为你太爱工作，爱得连头都忘了抬起来看天际线， 不得不说你是个土鳖， 为了节约点零角，整日在荒郊野岭的站台等公交， 所以你最懂得沈阳哪里的灰最大， 沈阳哪里的城市发展最快。 你盘算着自己兜里的那点钱， 最关键要让老婆觉得投资了个好老公， 这老公做什么都挺有眼光， 而且还让家里人住着沈阳最体面和环境最舒适的洋房， 本来就稀缺的洋房，还有一条更稀缺的白塔河从家门口流淌而过， 所以你拍了拍兜，得意的笑了， 这一次你不光可以在广场的绿树浓阴下等公交了，
7、 更重要的是地铁和你一起出行了， 创业就是好，工作辛苦点，生活体面点。 6月中7月上旬 第二阶段：认筹期直接锁定目标客户 钟爱创业者的流水洋房 认认 筹筹 6月1 日 7 7月月1 1日日 5月月 样版样版 示范示范 区开区开 放放 售楼售楼 处开处开 放放 6月月末 4 4月月 围挡 出街， 销售 前期 准备 临售 开放 +产 品发 布会 +大 活动 8月底月底 二二 次次 开开 盘盘 9月月下 高层高层 产品产品 开盘开盘 7 7月月中 首次首次 开盘开盘 8.30- 9.12全 运会 10-12月月 客户客户 维护，维护， 顺销顺销 期期 认认 筹筹 6月1 日 7 7月月1 1日日 5
8、月月 样版样版 示范示范 区开区开 放放 售楼售楼 处开处开 放放 6月月末 4 4月月 围挡 出街， 销售 前期 准备 临售 开放 +产 品发 布会 +大 活动 8月底月底 二二 次次 开开 盘盘 9月月下 高层高层 产品产品 开盘开盘 7 7月月中 首次首次 开盘开盘 8.30- 9.12全 运会 10-12月月 客户客户 维护，维护， 顺销顺销 期期 7月中8月上旬 第三阶段：开盘期热销角度抢占市场定位 沈阳每卖出10套流水洋房，藏珑8套 阶段推广策略 销售口号化+产品价值故事，多客户触点渠道释放。 如： 沈阳史上最高性价比洋房大团购； 沈阳每卖出10套河案小别墅，就有8套是藏珑； 买流
9、水洋房，直选藏珑。 差异化策略三部曲 （品牌）明星阵容出场师出有名 （产品）单点刺破竞争四两拨千斤 （促销）挑拨购买欲望从众心理占便宜 节点 7月1示范区开放 开盘前推广策略小结 城市水岸 豪宅作品 创想家。 为什么沈阳还有好洋房？ 钟爱创业者的流水洋房。 沈阳每卖出10套流水洋房，藏珑8套。 藏珑大连海2013年营销推广体系大纲 阶段策略 广告 主题 品牌线（5月底6月上旬） 渠道线（6月中旬7月上旬） 媒体线 公关线 客户线 利用品牌整合资源进行集团军作战联动 通过客户会品牌最大化吸引渠道人气 利用促销话题制造爆点 1、藏珑东北战略布局大会暨藏珑明星产品线发布 会；（6月中） （1、藏珑东
10、北战略发布会；2、藏珑会战略联盟签约大 会；3、快乐家族藏珑荣誉业主见面会。） 2、微博、微信快乐家族抽奖互动、产品故事； 1 、各展点的引爆效应 渠道媒体 话题事件 现场线 开盘前一周当地主流报纸专题报道+一周电 视杂志广告投放机场（户外+航杂）+高尔夫 广告+微博、微信炒作+电影大片贴片广告+ 短信/DM投递 2、临时售楼处变成生活体验 地产行业、媒体、政府相关单位 各种客户渠道拓展藏珑卡办理 老客户、关键人制度 物料线 1、东北公约；2、产品故事楼书； 3、品牌手册；4、销售道具（户外/围挡） 1、活动物料：现场包装、体验券、邀请函、礼品 2、藏珑卡 1、一场集团军大活动引爆 2、为什么
11、沈阳还有好洋房 3、和快乐家族成为邻居 促销线（7月中月8月上旬） 1、买流水洋房、选藏珑-东北N城巡展； （各城市主题展、定制团购合作案） 2、藏珑大巴签约启动仪式； 3、沈阳创业者榜样专题 5月 9月 藏珑城市水岸 豪宅作品 创想家 钟爱创业者的流水洋房 推广线 1、万人开盘大抽奖 为什么沈阳还有好洋房 半月爆破： 1、交通阵地：机场、高铁、高速路、 加油站 2、高端场所：政府、酒店、夜场 3、社交媒体：新闻事件、产品故事 1、促销线：东北史上最高性价比洋房团购； 2、公关线：东北三省N城巡展启动； 1、促销线：东北史上最高性价比洋房团购； 2、公关线：东北三省N城巡展启动； 3、现场线：
12、藏珑流水洋房展。 沈阳每卖出10套流水洋房，藏珑8套 2 、豪宅标准制定者的示范区 时间地点：2013年，6月中，沈阳卓尔购物中心 邀请单位： 沈阳及营口政府官员； 沈阳、营口大部分媒体； 藏珑各合作方； 藏珑战略联盟商家； 项目部分诚意客户。 规模：500人； 发布大典内容： 藏珑东北战略布局大会； 藏珑会藏珑招商银行私人银行合作卡颁发； 藏珑荣誉业主快乐家族见面会。 藏珑东北战略布局大典暨藏珑明星产品线发布会； 大事件 2、办卡策略： 1、降低门槛，推出3000元/张的人气卡，增加客户积累量； 2、每张卡赠送1000元售楼处咖啡吧的消费额，鼓励客户主动上门，提升现场人气； 3、并且每次参加
13、藏珑活动客户均可获得一定积分，此积分可消费，可参与抽奖，可兑 换购房费用。 藏珑卡积分 10万元升级 截流客户，增加选房成功系数 推出10万元（100人）升级，直接确定房号 3 000元贵宾卡 低门槛，最大化积累项目人气 3000元贵宾卡（3000人）具备选房顺序权益，并赠送1000元售楼处消费额度 5万元确定选房资格 进一步筛选客户，确保选房成功率 5万元（500人）确定选房资格，筛选客户，引导客户意向，降低客户流失度 1、藏珑卡为与招商银行私人银行签订合作卡。 3、藏珑卡筛选客户步骤 话题事件 一栋一人高的流水洋 房突然在7月份出现在 沈阳机场、地铁站、 高端购物中心、五星 级酒店、高端写字楼 门口。 藏珑会藏珑卡创业者专属卡 话题事件 沈阳创业者突然集体收 到神秘邀请函 通过插豪车、登机牌、飞机/高铁头等舱 皇家英式下午茶、手工曲奇周末专场品鉴 香港烘焙大师现场表演、教学； 藏珑卡会员可以预定英式生日、节日甜点礼物。 T H A N K S 以小见大，春华秋实
