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1、目 录第一章、市场分析与预测1（一）沈阳市城市概况1（二）全国房地产市场分析及预测11高地价，土地市场空前繁荣12销售控制逐步放松13房地产开发投资暴增24金融调控2（三）沈阳市房地产市场分析及预测21市政府要求加强管理房地产行业22土地市场供应情况23商品房供应量增幅明显24商品房销售量增幅明显352011年沈阳市房地产预测3（四）项目SWOT分析31优势（Strength）32劣势（Weakness）43机会（Opportunity）44威胁（Threat）4（五）产品目标市场预测4二、项目设计方案5（一）项目组成和主要内容51项目组成52住宅设计5（二）建设地点的选择5（三）土建工程6（
2、四）配套设施61给排水规划62供电规划63生活用气及采暖64电讯6（五）结构设计6（六）给排水设计61设计依据72设计内容7（七）采暖设计71设计依据72采暖系统7（八）供电设计71设计依据72配电系统7（九）节能设计71用能标准和节能规范72节能措施8（十）消防设计91执行标准92建筑及总图消防93防火分区94消防给水95生产防火96其他措施9（十一）环境保护101执行标准102项目主要污染103环境污染及对策10（十二）组织机构与人力资源配置111企业组织机构112人力资源配置12（十三）项目实施进度12第三章投资估算12（一）投资估算相关说明12（二）项目总投资估算131建设总投资132
3、年度投资计划153资金筹措154利息支出15第四章、财务评价15（一）基础数据与参数选取151财务评价依据152财务评价基础数据与参数选取15（二）销售收入估算15（三）利润估算16（四）偿债能力分析15（五）财务效益分析151财务内部收益率(FIRR)152财务净现值（FNPV）153静态投资回收期（Pt，）17第五章、不确定性分析17（一）盈亏平衡分析17（二）敏感性分析17（三）项目风险分析181风险定性分析182风险防范措施18第六章、项目社会影响评价19（一）社会影响分析19（二）社会适应性分析19（三）社会风险及对策分析20结 论20附图1 平面布置图21附图2 地理位置图22附图
4、3 施工进度图23附表1 投资计划表24附表2 销售收入计划表25附表3 利润表26附表4 还本付息表27附表5 项目投资现金流量表28附表6 敏感分析表29附表7 敏感分析图3029 沈阳市某房地产可行性研究第一章 市场分析与预测（一）沈阳市城市概况沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心之一城市，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区整治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要的重工业基地之一，被誉为共和国长子，素有“东方鲁尔”的美誉。沈阳市政治、军事、金融、外交机构林立，驻有沈阳军区、中国人民银行沈阳分行、民航东北地区管理局、东北电监会、东北铁
5、路局、电网有限公司、国家审计署驻沈阳特派员办事处、境外媒体常驻沈阳新闻机构、国土资源沈阳局、沈阳邮区中心局、沈阳陆地搜救中心等中央直属机构，以及美国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、法国驻沈阳总领事馆及英国签证中心。沈阳市市区面积3495平方公里，城区面积 793平方公里（中国城市第3名）。沈阳总人口1000万左右（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口720.4万人，市辖区户籍人口506.6万。13个：共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。沈阳是中国东北地区最大的中心城市。沈阳是正在建设中的沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地
6、位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。（二）全国房地产市场分析及预测2010年末、2011年初的中国房地产行业发展到了一个关键阶段，以地价高增长、房价抑而不降、保障性住房大跨步建设、信贷管控为代表的宏观市场表现，标
7、志着行业发展进入到了一个微妙阶段，即市场化与政府行政管制的碰撞已进入白热化。1高地价，土地市场空前繁荣2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，同比增长70.4%，创下近5年新高，并占到全国房地产销售收入的50.9%。2销售控制逐步放松根据统计，2010年全年房地产销售总量5.25万亿元，同比增长18.3%，相比前五年30.3%的同比年增幅均值有所下降。再从月度数据来看，起始于2010年4月的新一轮宏观调控，将5月和10月的住宅销售黄金月得到抑制，使得全年数据得以抑制。年末伴随相关政策基调的放松，并加之年底销售结算，12月销量出现井喷，销售管控在年底阶段基本失效。3房地产开发投资暴增尽管201
8、0年地价高起，但是2010年全国商品房新开工面积同比增幅为39.95%，创下近5年最高纪录，而同时期销售面积只同比增长9.76%。近年来我国商品房新开工面积年增幅4金融调控2010年，房地产信贷投得到了持续的抑制，央行连续6次上调存款准备金率。同时，2010年，政府也对房地产上市首发和上市公司市场再融资严格控制，导致少融资上千亿。因此，在金融市场上，以银行、证券市场为代表的股权和债权融资都受到了政策管制。（三）沈阳市房地产市场分析及预测1市政府要求加强管理房地产行业今年一季度，随着国家稳定住房价格等各项调控措施的落实，沈阳房地产市场运行总体上朝着遏制投机投资、稳定房价的调控目标发展，商品房供应
9、较为充足，价格较为合理，商品住房的绝对价格在全国主要城市中仍处于较低水平。. X; f/ t w3 N e新浪乐居近一个时期以来，为认真贯彻落实国家有关房地产市场调控一系列政策措施，沈阳市加大了房地产市场调控力度，先后出台了限购、控制房价等具体政策措施，确立和完善了保障性住房建设目标和工作体系，积极推进保障性住房建设，确保全市房地产市场平稳健康发展。$ 3 P. 9 u6 g1 J买房,购房,装修论坛,房产论坛 2土地市场供应情况土地市场沈阳市2010年全年共推出306宗土地，同比上升58.5%；共计推出2079.6万平方米土地，同比增加89.9%，其中成交土地106宗，同比增加15.2%，共
10、计664.4万平方米，同比上涨44.5%。3商品房供应量增幅明显(1)商品房供应情况因为受2008年金融危机影响，2008年沈阳市各开发公司拿地减少，受市场不景气影响部分开发企业又推迟开工和延迟产品上市等导致2009年产品上市量大幅减少。但是随着2009年房地产的热销，加速2010年新品的上市速度。2010年全市区商品房新上市面积约1260万平方米，预计2011年上市量将会达到历史新高。(2)商品房不同用途供应情况从新上市商品房不同用途来看，2010年沈阳住宅上市量为981.98万平米，占商品房上市总量的78%。其次为商业，上市量149万平米，占商品房上市总量的12%。再次为网点，上市量为37
11、万平米，占商品房上市总量的3%(3)商品房不同面积供应情况从新上市商品房不同面积来看，按照面积段来划分，2010年沈阳新上市商品房中，180平米以上的商品房上市量为208.89平方米，所占比例最大，达到商品房上市总量的16.5%。其次是60-80平米面积段，上市量为206.92平方米，占商品房上市总量的16.4%。4商品房销售量增幅明显(1)商品房销售情况2010年沈阳商品房销售面积1658.7万平米，同比增长25.6%，其中商品住宅面积1451万平米，同比增长35%，商品住宅共计156445套，套均面积92.7平米。 (2)商品房不同用途销售情况从销售的商品房不同用途来看，2010年商品住宅
12、销售面积为1418万平米，非住宅类产品最大销售面积为网点的94万平米。 (3)商品房不同面积销售情况从销售的商品房不同面积来看，2010年商品房销售最好的面积区间为80-100平方米，销售面积433万平方米。其次的面积区间为60-80平方米和100-120平方米，销售面积为255万平米。52011年沈阳市房地产预测2011年，在经济平稳较快发展的背景下，随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，东北振兴，沈阳先行，沈阳市迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。从城市建设方面看，随着基础建设投资规模的不断加大，城市建设的步伐不断加快，为未来的发展提供了更加广阔的空间。从沈阳市的房地产发展规划看，一系列区域
13、规划的制定与实施，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展，转移中心区域高度集中的住房需求，特别是在沈阳市浑南新区、沈北新区等，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从沈阳市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开发企业开发投资的积极性将进一步得到激发。（四）项目SWOT分析1优势（Strength）(1)开发商实力雄厚，设计、开发、经营、物业管理方面具有丰富的经验。(2)多商圈环抱，卓越地段。(3)独特人文基础与历史积淀。(4)政府出台新规划后，商圈的发展潜力无限。(5)和平区稀缺的纯住宅项目。(6)紧邻地铁出口。(7)中小户型设计时尚，都市新
14、贵的首选。(8)总价低、适合投资。(9)酒店式物业管理。2劣势（Weakness）(1)对比于中街商圈、太原街商圈区域，项目位置稍偏。(2)开放式园区，舒适度差。(3)点式设计，居住密度大，东西向接受人群少。3机会（Opportunity）(1)强化产品特有的“北市情结”，未来沈阳最具潜力的旅游商业区。(2)突出立体交通网、地铁给产品带来的发展与升值。(3)真和平、纯住宅，不可多得的极品地段、稀缺产品(4) 打造大都市中的全新生活模式，吸引都市新贵倾心消费。4威胁（Threat）(1)现在随着国家调控政策实施，投机型房地产投资数量减少，会一定程度上制约住宅的销售。(2)建筑成本近年持续提升，对项目融资提出更高要求。(3)沈阳市的消费者对现房的认可度明显高于期房，使得项目销售存在压力。（五）产品目标市场预测房地产企业根据自身所处的地位、竞争环境以及房地产业的特点，来确定有效的定价目标范围，并从中加以选择。根据本项目的特点，分析产品市场接受能力，结合销售可行性制定项目产品价格。现在主要依据沈阳市内同类地段，同类商品住宅房及商业用房，相关竞争性产品所供给情况，预测商业住宅和商业用房的价格并进行综合分析，现具体列表如表1-1区域万达广场中环星座大悦城世茂五里河
